Często zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe otrzymują odszkodowania od deweloperów budujących w sąsiedztwie budynki. Z reguły chodzi o zniszczenie zieleni, konieczność czyszczenia elewacji, czyli szkody spowodowane przez budowę w sąsiedztwie.
Podział dochodów wspólnoty mieszkaniowej
Zgodnie z art.12 ust 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Zatem ustawa o własności lokali nakazuje, aby dochody wspólnoty mieszkaniowej w pierwszej kolejności służyły pokryciu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby zostały wypłacone właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Takie rozwiązanie wymusza na wspólnocie mieszkaniowej takie przeznaczenie każdych pożytków, jakie wspólnota mieszkaniowa uzyskała.
Bez wątpienia odszkodowanie, które uzyskała wspólnota mieszkaniowa, obojętnie z jakie powodu, stanowi pożytki wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z wyżej powołanym przepisem art.12 ustawy o własności lokali, jedynym wyznacznikiem partycypacji właściciela lokalu w dochodach wspólnoty mieszkaniowej jest udział związany z lokalem w nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości przyjęcia innego podziału dochodów wspólnoty mieszkaniowej. Warto zwrócić uwagę, że inaczej sytuacja będzie wyglądać w małej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż ta nie jest zarządzana w oparciu o ustawę o własności lokali, tylko przepisy o współwłasności określone w kodeksie cywilnym. A zatem art.12 ust 2 ustawy o własności lokali nie ma tam zastosowania.
Natomiast zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej wszystkie dochody od razu podlegają podziałowi miedzy współwłaścicieli. Jednak jest to po prostu związane z tym, że mała wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę mieszkaniową tylko z nazwy i nie ma żadnych form organizacyjnych.
Utrzymanie nieruchomości wspólnej
Duża wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek przeznaczać pożytki uzyskiwane z odszkodowania, na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jest to pojęcie dość szerokie. Jak wynika przynajmniej z części orzecznictwa sądowego, właściciele lokali mogą na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady jego gromadzenia i dysponowania. Mają więc też prawo przeznaczenia pożytków i innych dochodów z nieruchomości wspólnej na zasilanie funduszu remontowego. Tak orzekł m. in. Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 25 lipca 2013 r. (sygn.akt I C 613/13).
Wyrok sądu w sprawie odszkodowania od dewelopera
Tak samo w wyroku z 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest przeznaczenie na podstawie uchwały właścicieli lokali nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali,) na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Co prawda wyrok ten dotyczy przekazania na fundusz remontowy nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek, na pokrycie kosztów zarządu, niemniej jednak w ocenie Sądu, tak samo należy traktować pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. W sytuacji, gdy w danym roku obrachunkowym wspólnota wygospodarowała pożytki, tj. uzyskała przychody otrzymane przez wspólnotę z pożytków, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki.
Sąd Najwyższy, w wyroku z 8 października 2008 r. (V CSK 133/08), przyjął, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez:
- zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na koszty zarządu;
- zwrot właścicielom lokali;
- lub w inny sposób.
Obowiązek rozliczenia nadwyżki nie budzi wątpliwości, może ono jednak nastąpić w różny sposób, a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia jest przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego. Podjęcie uchwały o rozliczeniu pożytków przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może w konkretnych okolicznościach pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty.
Odszkodowanie dla właścicieli, nie dla wspólnoty mieszkaniowej
Warto zwrócić uwagę, że w przypadku nie każdego odszkodowania wspólnota mieszkaniowa będzie stroną. Jeżeli odszkodowanie obejmuje uciążliwości dla mieszkańców związane z budową czy kwotę na mycie okien, to wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną porozumienia w sprawie odszkodowania. Okna w poszczególnych lokalach są częścią tych lokali, a nie nieruchomości wspólnej, a do ich mycia zobowiązany jest właściciel lokalu, a nie wspólnota mieszkaniowa. Zatem to poszczególni właściciele lokalu, i to tylko ci od strony budowy, doznali uszczerbku i poniosą koszty mycia okien.
Uciążliwości związane z budową również nie dotyczą wspólnoty mieszkaniowej, tylko poszczególnych mieszkańców budynku. Nawet nie właścicieli, tylko faktycznych mieszkańców. Ponadto w każdym mieszkaniu lokatorzy mieszkali w różnym okresie. Każdy lokal zajmowała inna liczba mieszkańców, a uciążliwość związana z budową dotyczy poszczególnych osób, a nie lokali. Zatem w takiej sytuacji zarząd nie ma prawa zadecydować za mieszkańców o porozumieniu z deweloperem odnośnie wysokości odszkodowania za uszczerbek, jaki ponieśli w związku z uciążliwością budowy. Zatem nieporozumieniem jest zawieranie w tym zakresie ugody z deweloperem przez wspólnotę mieszkaniową.
aktualności prawne
