Co nowego w prawie budowlanym piszczy?

Z czym nowym przyjdzie nam się mierzyć?

Na 69 stronach nowelizacji zawarto wiele nowości istotnych zarówno dla inwestorów, projektantów jak i szarego Kowalskiego. Zważywszy na ogrom zmian, w ramach niniejszego artykułu przedstawić można zatem jedynie skrócone podsumowanie. Skomplikowaniu ulega m.in. procedura uzyskiwania tzw. zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Ustawodawca wyraźnie wyspecyfikował m.in. obowiązek uzyskania ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych w przypadku odstępstwa od przepisów dot. bezpieczeństwa pożarowego, oraz pozytywną opinię wojewódzkiego inspektora sanitarnego, gdy odstępstwo dotyczyć ma wymagań higienicznych i zdrowotnych.

Zmiany dotknęły także procedurę przeprowadzania egzaminów ze znajomości procesu budowlanego i nabywania uprawnień. Postanowiono m.in., że część pisemna egzaminu odbywa się we wszystkich okręgowych izbach właściwej izby, w tym samym dniu i o tej samej godzinie. Uzyskanie zaś specjalizacji techniczno-budowlanej wymagać będzie odbycia pięcioletniej praktyki w zawodzie w zakresie specjalizacji w ramach posiadanych uprawnień budowlanych bez ograniczeń:

1. przy sporządzaniu projektów – w przypadku specjalizacji do projektowania;
2. na budowie – w przypadku specjalizacji do kierowania robotami budowlanymi.

Budowanie na zgłoszenie

W 30 podpunktach ujętych w znowelizowanym art. 29 ust. 1 ustawy wskazano, jakie budowy nie wymagają uzyskania pozwolenia, lecz wymagają dopełnienia procedury zgłoszenia.

Katalog ten zawiera m.in. budowę: wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a także sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, b) wodociągowych, c) kanalizacyjnych, d) cieplnych, e) gazowych o ciśnieniu ro boczym nie wyższym niż 0,5 MPa; oraz m.in.: stacji ładowania, w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (z drobnym wyłączeniem).

Buduj do woli

Bez pozwolenia na budowę oraz bez żadnego zgłoszenia stawiać będzie można 32 rodzaje obiektów, w tym m.in.: ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,2 m, przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 mkw., związane z produkcją rolną parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m oraz suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 mkw. — ale jedynie w ramach zabudowy zagrodowej w ramach istniejącej działki siedliskowej. Z interesujących nowości — wyłączenie dotyczy też m.in. bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie, a także punktów ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 17 ustawy z 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (z drobnym wyłączeniem) oraz przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. Na gruntach rolnych, bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia urządzać będzie można stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 1000 mkw. i głębokości nieprzekraczającej 3 m. Ponadto w myśl nowelizacji, bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia, poczynić będzie można szereg przebudów (m.in. dociepleń budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m), remontów obiektów budowlanych (z wyłączeniem m.in. budynków, których budowa wymaga pozwolenia na budowę — w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych), instalowaniu (m.in. krat w budynkach jednorodzinnych, pomp cie- pła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW — przy czym do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, zwany dalej „uzgodnieniem pod względem ochrony przeciwpożarowej”, projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej).

Projekt budowlany po nowemu

Na mocy znowelizowanego art. 33 ust 2 ustawy do wniosku o pozwolenie na budowę wystarczającym będzie przedłożenie 3 egzemplarzy projektu (zamiast dotychczasowych 4). Ustawodawca określił nadto, że każdorazowo zakres i treść projektu budowlanego uwzględniają warunki ochrony przeciwpożarowej. Istotnej modyfikacji ulega zawartość projektu budowlanego.

Po nowelizacji, zawiera on:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący: a) określenie granic działki lub terenu, b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, d) układ komunikacyjny i układ zieleni ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;
• projekt architektoniczno-budowlany obejmujący: a) układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, b) zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych, c) charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych, d) opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego, e) projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko, f) charakterystykę ekologiczną, g) informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej, h) opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4, i) informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych, j) postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, o którym mowa w art. 9, jeżeli zostało wydane;
• projekt techniczny obejmujący: a) projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, b) charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków, c) projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe, d) w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych, e) inne opracowania projektowe;
• w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych; opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy. Do projektu obligatoryjnie załączać się będzie m.in. stosowne zaświadczenia, oświadczenia oraz dokumenty potwierdzające uprawnienia projektanta.

Co ze starymi projektami?

W ciągu 12 miesięcy od daty wejścia w życie ustawy (co nastąpi w zasadniczej części w ciągu 6 miesięcy od daty ogłoszenia) do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor uprawniony jest przedłożyć projekt budowlany wykonany w oparciu o dotychczas obowiązujące przepisy.

Istotne i nieistotne odstępstwa od projektu

Ponadto w nowelizacji rozszerzono m.in. definicję tzw. istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Za powyższe rozumie się odstąpienie w zakresie:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących: a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5 proc., b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2 proc., c) liczby kondygnacji;
• warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia: a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4, lub b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d;
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Trwałość pozwolenia na budowę

Szalenie istotnym i pozytywnym novum jest dodany art. 37b ust 1, zgodnie z któ- rym nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Jak uczy praktyka, w przeszłości dochodziło do absurdów, gdy po latach od oddania obiektu do użytkowania, z przyczyn często formalnych, dochodziło do wznowienia postępowania o pozwoleniu na budowę. Przeniesienie pozwolenia na budowę Po nowelizacji, w przypadku zbycia przez inwestora nieruchomości, nabywca będzie uprawniony domagać się przeniesienia wydanej na rzecz poprzedniego inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę, bez potrzeby dołączania jego zgody.

Prostsza legalizacja samowoli budowlanych

Nowelizacja wprowadza nadto istotną modyfikację procesu legalizacji samowoli budowlanej. Wprowadzono m.in. instytucję tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Zgodnie z art. 49f ust. 1 ustawy, w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części: 1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo 2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia – jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. Procedury tej nie stosuje się jednak, jeżeli przed upływem w/w terminu wydano postanowienie o wstrzymaniu budowy.

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia, a to:

• oświadczenia, o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (złożone pod odpowiedzialnością karną);
• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego;
• ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego: a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Decyzja o legalizacji stanowić będzie podstawę użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku „młodszych” samowoli budowlanych obowiązuje bardziej rygorystyczna procedura, z którą wiąże się m.in. obowiązek uiszczenia stosownych opłat legalizacyjnych.

Czy będzie żyło się lepiej?

Podsumowując: nowelizacja zawiera szereg interesujących zapisów. Niektóre życie ułatwią, a inne wywołają efekt odwrotny. Z pewnością pewne rozwiązania można by uregulować jeszcze lepiej i prościej. Czas pokaże, jak nowe zapisy sprawdzą się w praktyce i jaką ogólną ocenę będzie można im postawić. Z pewnością przyzwyczajenie się do zmian będzie trudne. Ale nie pozostaje nam nic innego, jak je zaakceptować i przyjąć do wiadomości. Na pocieszenie dodać można, że każdą nowelizację, zastąpić można kolejną.