Przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266, z późn. zm., dalej: ustawa) przewidują, że wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego może nastąpić w sytuacji, gdy uzyskano tytuł prawny do innego lokalu. Wypowiedzenie to musi być dokonane na piśmie oraz zawierać przyczynę wypowiedzenia, w innym wypadku jest nieważne.

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Definicja lokalu zamiennego znajduje się w ustawie. Lokalem zamiennym jest lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m kw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m kw. tej powierzchni.

W pytaniu nie ma informacji na temat tego, czy inny lokal, do którego przysługuje panu tytuł prawny, znajduje się w tej samej miejscowości, co mieszkanie komunalne, nie ma także informacji na temat tego, jaki jest stan techniczny kawalerki, do której przysługuje panu tytuł własności, tzn. o tym, czy jej stan techniczny jest taki sam, czy gorszy niż stan mieszkania komunalnego. Jedyną kwestią bezsporną jest to, że powierzchnia mieszkania komunalnego i kawalerki nie jest taka sama (w kawalerce na jednego członka gospodarstwa domowego przypada mniej niż 10 m kw. powierzchni łącznej pokoi).

Z uwagi na brak danych na temat tego, czy kawalerka znajduje się w tej samej miejscowości, co mieszkanie komunalne, oraz jaki jest jej stan techniczny, trudno odpowiedzieć na pytanie, czy wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez gminę w pana wypadku jest bezskuteczne, czy też nie. Jedna z przesłanek do uznania wypowiedzenia za bezskuteczne jest spełniona: kawalerka nie ma takiej samej powierzchni co mieszkanie komunalne.

Zakładając, że kawalerka znajduje się w tej samej miejscowości, co lokal komunalny, w pierwszym etapie warto wysłać pismo do gminy z prośbą o wycofanie wypowiedzenia z uwagi na to, że nie zostały spełnione wszystkie niezbędne warunki do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego w razie posiadania tytułu prawnego do innego lokalu: chodzi tu o mniejszą powierzchnię kawalerki niż mieszkania komunalnego. Ponadto, jeśli kawalerka jest w złym stanie technicznym, a urządzenia w niej się znajdujące są w gorszym stanie niż znajdujące się w mieszkaniu komunalnym, również może pan to podkreślić w piśmie. Może pan również podnieść argument zamieszkiwania w kawalerce lokatora – pana babci, co powoduje, że lokal nie może być używany przez pana i pana rodzinę. Najlepiej byłoby, aby umowa najmu kawalerki dla babci została zawarta przed dokonaniem wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego przez gminę.

Jeśli gmina nie wycofa wypowiedzenia, pozostaje panu złożyć pozew do sądu o uznanie wypowiedzenia umowy najmu za bezskuteczne. W pozwie warto powołać wskazane wyżej argumenty. Trzeba podkreślić, że w razie, gdy gmina nie wycofa się z dokonanego wypowiedzenia umowy najmu, złożenie przez pana pozwu o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne jest niezbędne. Jeśli bowiem nie opuści pan lokalu komunalnego w terminie określonym w wypowiedzeniu, gmina złoży pozew do sądu o eksmisję z tego lokalu, w którym zostanie wskazane, że zajmuje pan lokal bez tytułu prawnego do lokalu komunalnego.