Czy deweloper może zwiększyć cenę nieruchomości w przypadku wzrost cen za materiały budowlane?
Sąd Apelacyjny w Warszawie rozpatrywał sprawę kobiety, która domagała się uznania za niedozwolone praktyki stosowane przez dewelopera w umowie z klientem. Sytuacja dotyczyła możliwości wzrostu ceny za mieszkanie w sytuacji wzrostu cen za materiały budowlane wg wskaźników publikowanych przez GUS (sygn. akt VI Aca 830/15). Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uwzględnił pozew w całości. Ustalono, że podmiot prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wznoszenia budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W zawieranych przez spółkę umowach znajdowała się adnotacja dotycząca możliwości wzrostu cen za mieszkanie w przypadku wzrostu cen za materiały budowlane.
Zgodnie z art. 385 § 1 Kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawartej z konsumentem, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą go. Mowa tu o sytuacji, gdy kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a także rażąco naruszają jego interesy. Są to m.in. niedozwolone postanowienia umowne. Zasada ta nie dotyczy postanowień, które określają główne świadczenia stron, w tym cenę i wynagrodzenie, o ile zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W związku z powyższym sąd określił pozew za uzasadniony.
Klienci nie zawsze mieli wpływ na treść umowy kredytowej?
Sąd pierwszej instancji uznał, że klienci nie mają wpływu na treść spornych postanowień. Jest to zatem jednoznaczne z tym, że postanowienia te nie są z nimi uzgadniane indywidualnie. W tej sprawie deweloper wykorzystywał wzorzec umowny, który zawiera kwestionowane postanowienia. Podmiot w żaden sposób nie wykazał, aby negocjował treść tych zapisów z konsumentami.
Sąd okręgowy orzekł, że zakwestionowane postanowienia nie określają wprost świadczenia głównego wynikającego z umowy – czyli ceny za wzniesienie mieszkania. W rozstrzygnięciu sąd zaznaczył, że dobre obyczaje to reguły postępowania, które są zgodne z etyką, moralnością oraz aprobowanymi społecznie normami. Postanowienia zawarte w umowie z deweloperem kształtują natomiast prawa i obowiązki klientów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Niepożądane działania to także te, które zmierzają do niedoinformowania, dezorientacji, wykorzystania naiwności czy niewiedzy klientów. Potocznie takie czyny nazywamy nieuczciwymi, nierzetelnymi oraz odbiegającymi od przyjętych standardów postępowania.
Czym są interesy konsumenta?
Interesy konsumenta to pojęcie szerokie. Nie są to tylko i wyłącznie interesy ekonomiczne, ale również inne aspekty, w tym te dotyczące zdrowia jego i jego bliskich, czasu zbędnie traconego, dezorganizacji życia, zawodu czy też przykrości. Rażące naruszenie interesów klienta powinno być szczególnie doniosłe, aby móc je tak nazwać. Uzasadnienie sądu w wyżej omawianej sprawie określa, że sprzeczne z dobrymi obyczajami są klauzule godzące w równowagę kontraktową. Rażące naruszenie interesów konsumenta to natomiastnieuzasadniona dysproporcja praw i obowiązków na niekorzyść konsumentaw określonym stosunku umownym.
Konsument zawsze powinien mieć prawo odstąpienia od umowy
Sąd pierwszej instancji uznał, że w sytuacji wzrostu ceny, jaką ma zapłacić konsument,musi mieć on prawo odstąpienia od umowy. Może on być bowiem niezainteresowany zakupem nieruchomości na zmienionych warunkach lub też po prostu może nie dysponować odpowiednimi środkami na pokrycie zakupu po wyższej cenie. Nawet kilkuprocentowy wzrost ceny może okazać się bardzo dużą wartością dla klienta, a tym samym niemożliwą do uiszczenia przez niego.
W omawianej sprawie konsument ma ograniczoną możliwość odstąpienia od umowy. W niektórych przypadkach jest wręcz pozbawiony takiej możliwości. Co prawda, w umowie zawarta była informacja, że waloryzacja różnic zostanie dokonana zarówno w przypadku nadpłaty, jak i niedopłaty kupującego. Nie zmienia to jednak faktu, że konsument nie miał możliwości odstąpienia od umowy w przypadku podwyższenia ceny.
Powódka w omawianej sprawie złożyła apelację do wyroku sądu okręgowego. Zarzuciła sądowi, że błędnie zastosował przepisy Kodeksu cywilnego. Jej zdaniem klauzula zastosowana przez dewelopera to klauzula waloryzacyjna. Sąd jednak oddalił jej pozew. Uzasadnił, że taki zapis co do zasady nie oznacza przyznania kontrahentowi prawa do jednostronnego podwyższenia świadczenia w myśl art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego.
W omawianym przypadku konsument miał prawo do odstąpienia od umowy, gdy wzrost cen przekroczy 10 proc.Sąd uznał, że jest to zbyt wysoki próg. Taki wzrost cen oznacza, że klient musiałby zapłacić nawet kilkadziesiąt tysięcy więcej za nieruchomość.
- Dla “przeciętnego Kowalskiego” nie jest to niska kwota. Szczególnie w sytuacji, gdy zakup lokalu finansowany jest kredytem hipotecznym.
Deweloper powinien oszacować ryzyko gospodarcze przed zakończeniem budowy
Aktualnie proces budowlany wynosi przeciętnie 18-24 miesiące. Oznacza to, że deweloper powinien być w stanie oszacować ryzyko gospodarcze przedsięwzięcia, aby mógł je zrealizować również w przypadku wzrostu cen towarów i usług. Nie ma podstaw, aby całe to ryzyko przerzucać na dewelopera, jednak należy pamiętać, że to on - a nie klient - prowadzi działalność gospodarczą.
Jeżeli waloryzacja jest automatycznie przewidziana w umowie, klient musi mieć świadomość ewentualnego podwyższenia ceny i powinien uwzględnić ten fakt w planie swoich wydatków. Deweloper nie powinien pozostawiać sobie możliwości swobodnego przeliczania cen według własnego uznania bez pozostawienia konsumentowi prawa do odstąpienia umowy.
Postanowienia umowy były zatem sprzeczne z dobrymi obyczajami, ponieważ nie dawały konsumentowi prawa do żądania przeliczania ceny, gdy wskaźniki uwzględnione w umowie spadną. To rodziło dużą dysproporcję pomiędzy obiema stronami transakcji. Warto pamiętać także o tym, że deweloper po odstąpieniu klienta od umowy może sprzedać lokal innemu nabywcy po cenie adekwatnej do jego aktualnej wartości. Sąd apelacyjny uznał, że klient powinien mieć prawo odstąpienia od umowy w przypadku wzrostu ceny o ponad 5 proc.
aktualności prawne
