Art. 172 kodeksu cywilnego stanowi, że: „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Aby więc nabyć nieruchomość przez zasiedzenie, trzeba wykazać przed sądem:

– że posiadanie było samoistne; posiadaczem samoistnym jest osoba nie będąca właścicielem rzeczy, faktycznie władająca rzeczą, tak jak właściciel, z wolą takiego władania; natomiast użytkownik nieruchomości, najemca, dzierżawca lub osoba mająca do nieruchomości inny tytuł prawny (np. umowa z właścicielem), z którym łączy się określone władztwo nad tą nieruchomością, są posiadaczami zależnymi i jako tacy nie nabędą nieruchomości przez zasiedzenie;

upływ terminów zasiedzenia; ustawa przewiduje dwa terminy zasiedzenia: dwadzieścia lat w wypadku posiadania w dobrej wierze i trzydzieści lat w wypadku posiadania w złej wierze; przypomnieć jednak należy, że terminy te zostały wprowadzone ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny (Dz. U. nr 55, poz. 321), z mocą obowiązującą od 1 października 1990 roku; przed nowelizacją terminy zasiedzenia własności nieruchomości były krótsze i wynosiły: dziesięć lat w wypadku dobrej wiary oraz dwadzieścia lat w wypadku złej wiary.; do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. 1 października 1990 roku, stosuje się nowe terminy; jednak do zasiedzenia, którego termin dwudziestoletni upłynął przed 1 października 1990 r., nie ma zastosowania nowy termin trzydziestoletni (III CZP 73/90, OSN 1991, poz. 83); należy również mieć na uwadze, że zgodnie z postanowieniami art. 176 kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika; jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat; ta zasada ma zastosowanie również w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza;

–– istnienie dobrej lub złej wiary; pojęcia dobrej i złej wiary nie zostały w kodeksie cywilnym zdefiniowane; przepis art. 7 kodeksu cywilnego wprowadza jedynie domniemanie, zgodnie z którym, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary; w doktrynie i orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dobra wiara oznacza stan świadomości posiadacza wyrażający się w błędnym przekonaniu o przysługującym mu prawie własności, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny, i przy jednoczesnym usprawiedliwieniu błędności tego przekonania; ze złą wiarą będziemy mieli zatem do czynienia wówczas, gdy osoba ma świadomość, że nie przysługuje jej prawo własności albo też nie ma tej świadomości, jednakże powinna ją mieć, gdyby postępowała z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego (por. wyrok SN z 14 kwietnia 1956 r., III CR 810/55, OSN 1956, poz. 117); w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze i nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia.

Aby więc dokonać zasiedzenia, posiadacz działki musi wykazać, że włada nieruchomością tak jak właściciel od dwudziestu lat, jeżeli mowa o posiadaniu w dobrej wierze, lub od trzydziestu lat – w przypadku posiadania w złej wierze (nabycie nieruchomości umową nieformalną bez zachowania formy aktu notarialnego jest nabyciem w złej wierze); do okresu swojego posiadania może Pan doliczyć okres posiadania swego poprzednika; wnioskodawca nie musi wykazywać posiadania rok po roku; wystarczy, że wykaże początek biegu zasiedzenia, datę nabycia nieruchomości bez zachowania właściwej formy, kilka faktów po drodze biegu zasiedzenia świadczących o posiadaniu oraz fakt, że był posiadaczem w dniu upływu terminu zasiedzenia; wykazać te fakty można poprzez zeznania świadków i dokumenty; takim najczęstszym dokumentem w postępowaniu o zasiedzenie jest zaświadczenie z gminy o opłacaniu przez cały okres zasiedzenia podatków lub o fakcie zgłoszenia budowy ogrodzenia na działce czy uzyskaniu pozwolenia na budowę. .

Nie potrafię odpowiedzieć na Pana szczegółowe pytania bez znajomości akt sprawy, zwłaszcza że sprawa jest w toku. Właściwe przeprowadzenie postępowania o zasiedzenie i wykazanie w sądzie wszystkich przesłanek zasiedzenia nie jest prostą sprawą, dlatego odradzam jego samodzielne prowadzenie bez udziału radcy prawnego lub adwokata.