Umowa pośrednictwa nie jest wprawdzie umową rezultatu tylko umową starannego działania. Jednak prowizja liczona od wartości nieruchomości należy się pośrednikowi tylko wtedy, gdy doprowadził on do zawarcia umowy. Jeżeli jednak tak się nie stało, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie pod warunkiem, że określono je w umowie.
Jakkolwiek umowa pośrednictwa nie jest ze swojej istoty umową rezultatu, to jednakże należy zwrócić uwagę, że w wielu przypadkach wynagrodzenie należy się pośrednikowi dopiero w sytuacji, gdy dochodzi do zawarcia umowy. O skuteczności umowy nie decyduje tylko i wyłącznie sama wola stron, gdyż treść umowy i jej cel nie mogą sprzeciwiać się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 1k.c.). Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, podejmowaną za wynagrodzeniem. Wynika to przede wszystkim z brzmienia przepisu art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zakładającego, że czynności wykonywane przez pośrednika muszą jedynie "zmierzać" do zawarcia wskazanych w tym przepisie umów. Jednak taki charakter umowy nie przesądza o prawie żądania wynagrodzenia, niezależnie od tego czy doszło do sfinalizowania transakcji objętej umową z pośrednikiem. Wynagrodzenie może być uzasadnione również za same starania pośrednika, niemniej podstawę takiego żądania powinna określać umowa, zawierająca odesłanie do jasnych podstaw jego naliczania. Co oczywiste wynagrodzenie to nie może odpowiadać wysokości prowizji należnej w razie osiągnięcia rezultatu (na ogół procentowo uzależnionej od wartości ceny nieruchomości). Nawet jeżeli umowa została zawarta przez strony w wyniku wieloetapowych negocjacji, a pozwany miał możliwość swobodnego zapoznania się jej treścią, nie zmienia to jednak skutku nieważności klauzuli o wynagrodzeniu prowizyjnym.
Umowa pośrednictwa unormowana jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jednak z uwagi na niewyczerpujący charakter tej regulacji, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego, dotyczące umowy agencyjnej jako najbardziej zbliżonej do łączącego strony kontraktu. Stosując zatem odpowiednio brzmienie art. 761 § 1 k.c., pośrednik może żądać prowizji, jeżeli do zawarcia umowy nie doszło. Ponadto pośrednik uprawniony jest do żądania zapłaty za rzeczywiste koszty związane z podjętymi przez niego staraniami, które miały na celu rozreklamowanie obiektu i znalezienia potencjalnego nabywcy, pod warunkiem, że ujmie to w umowie. Należy jednak pamiętać, że koszty te nie mogą być zawyżone i nieadekwatne do nakładu pracy.
aktualności prawne
