Można by się pokusić o stwierdzenie, że kamienice zajmujące centra polskich miast to jedne z bardziej dochodowych nieruchomości w Polsce. Większość z nich już jest – lub może się stać – dla swoich właścicieli źródłem pokaźnych dochodów.
Bycie kamienicznikiem to jednak nie taka prosta sprawa. Jak się bowiem okazuje, przepisy prawa dotyczące zasad czerpania dochodów i podziału kosztów są albo sprzeczne z prawami człowieka, albo sprzeczne z konstytucją, albo po prostu na tyle niejasne, że wymagają precyzowania przez Sąd Najwyższy. W takiej sytuacji bardzo trudno czerpać dochody z kamienicy, bardzo trudno też określić wzajemne relacje między współwłaścicielami takich nieruchomości W ostatnich miesiącach jak za dotknięciem czarodziejskiej różyczki orzecznictwo sądowe (nie tylko polskie) sypie orzeczeniami, które mają istotny wpływ na sytuację właścicieli kamienic. Warto się więc z tymi orzeczeniami zapoznać, zwłaszcza że mają one bardzo ważne, jeśli nie rewolucyjne, znaczenie.
Hutten-Czapska vs. Polska
Ta precedensowa sprawa naświetlana już przez media toczyła się przed Trybunałem Praw Człowieka i pokazała, że obecne rozwiązania w zakresie ochrony praw lokatora naruszają prawa właścicieli nieruchomości. 19 czerwca 2006 roku Trybunał Praw Człowieka wydał orzeczenie w sprawie wniesionej przeciwko Polsce przez Marię Hutten-Czapską. Skarga dotyczyła przepisów prawa ograniczających właścicielce nieruchomości możliwość podwyższania czynszów i wypowiedzenia umów najmu w kamienicy. Trybunał jednogłośnie orzekł, że Polska złamała art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji Praw Człowieka oraz że powyższe naruszenie miało źródło w wadliwych przepisach prawa, które ograniczają właścicieli w ich prawach, w tym narzucają wadliwy sposób kształtowania wysokości czynszu oraz nie zapewniają mechanizmów pozwalających właścicielowi na odzyskanie strat ponoszonych w związku z kosztami utrzymania nieruchomości.
Z treści orzeczenia wynika, że Trybunał Praw Człowieka nie kwestionuje możliwości wpływania przez państwo na wysokość czynszów, mającego chronić najuboższych przed podwyżkami, których nie byliby w stanie unieść. Ważne jest jednak, aby państwo wprowadzające takie regulacje zapewniło sprawiedliwą równowagę pomiędzy ochroną lokatorów a ochroną praw właściciela. Ochrona praw właściciela powinna bowiem zapewniać możliwość czerpania godziwego zysku ze swojej własności. Trybunał Praw Człowieka zwrócił też uwagę, że naruszenie prawa do poszanowania własności trwa w Polsce od 1994 roku, kiedy to wprowadzono czynsze regulowane. Zgodnie z „umową społeczną” zawartą w tej sprawie, czynsze regulowane miały obowiązywać w Polsce przez 10 lat do końca 2004 roku. W listopadzie 2004 roku Sejm, nowelizując ustawę o ochronie praw lokatorów, rzeczywiście zdecydował o uwolnieniu czynszów, ale po poprawkach Senatu ograniczono podwyżki do 10 procent rocznie.
Orzeczenie dotyczące sprawy Marii Hutten-Czapskiej ma duże znaczenie dla wszystkich właścicieli czerpiących dochody z najmu, bo daje im podstawę do żądania odszkodowania. Kto chce ubiegać się o odszkodowanie, powinien wystąpić przeciwko Prokuratorii Generalnej, która reprezentuje skarb państwa przed polskimi sądami. Właściciel musi oczywiście podać wysokość żądanego odszkodowania, którym powinna być różnica między czynszem rynkowym w danym okresie a tym, jaki płacili mu lokatorzy. Obliczenia nie będą proste, bo minęło już wiele czasu, zmieniały się też przepisy i czynsze. Odszkodowanie może obejmować okres między 12 listopada 1994 roku a 26 kwietnia 2005 roku. Okres ten to czas od wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych do opublikowania wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdzał niekonstytucyjność przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących tej materii. Jednak art. 4171 kodeksu cywilnego, który pozwolił domagać się od skarbu państwa naprawienia szkód wyrządzonych aktem prawnym, obowiązuje dopiero od 1 września 2004 roku. Sądy mogą więc uznać, że odszkodowanie należy się dopiero od tej daty. Dla wielu właścicieli barierą będą koszty sądowe. Taniej będzie zatem przystąpić do pozwu zbiorowego, który lada chwila będzie wnoszony przez kancelarie prawne. O zasadności tych roszczeń sądów nie trzeba będzie przekonywać, a w sumie wielomiliardowe kwoty pokryją wszyscy Polacy.
Rewolucja w podziale dochodów
W cieniu tego nagłośnionego orzeczenia Trybunału Praw Człowieka pojawiły się też w ostatnim czasie inne, równie ważne orzeczenia. Jedno z nich jest związane ze współwłasnością nieruchomości, czyli z sytuacją dotyczącą dużej części polskich kamienic, w których własność należy do kilku, nieraz kilkunastu osób. W stosunku do takich nieruchomości Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 maja 2006 roku sygnatura III CZP 9/06 uznał, że jeżeli jeden z współwłaścicieli sam korzysta z nieruchomości, musi profitami, jakie z tej racji osiąga (oszczędnościami na wydatkach), podzielić się ze współwłaścicielami niekorzystającymi z niej. Jest to uchwała, które ma rewolucyjne znaczenie dla współwłaścicieli czerpiących dochody z kamienic i zarządców takimi obiektami. Wyznacza bowiem nie tylko kierunek przyszłego orzecznictwa sądów, ale również daje wskazówkę co do zasad rozliczania dochodów, jakie powinny być przyjęte w takich będących współwłasnością nieruchomościach. Obecnie często bowiem nieruchomości (kamienice) będące współwłasnością zajmują tylko niektórzy współwłaściciele, często korzystając z nich nieproporcjonalnie do swojego udziału i obniżając w ten sposób dochody całej nieruchomości. A osoby, które nie korzystają z nieruchomości, dostają tylko część dochodów, które faktycznie nieruchomość przynosi bez uwzględnienia strat, jakie wynikają z faktu zajmowania przez innych współwłaścicieli niektórych lokali.
W sprawie, jaką zajął się Sąd Najwyższy, chodziło o dom wielorodzinny w Lublinie z lokalami użytkowymi, będący współwłasnością kilkunastu współwłaścicieli. Tylko dwoje współwłaścicieli zajmowało lokale i prowadziło w nich działalność gospodarczą. Współwłaściciele, którzy nie korzystali z nieruchomości, sprzedali swoje udziały i scedowali na nabywców roszczenia wobec współwłaścicieli zajmujących lokale o zwrot pożytków, jakie współwłaściciele zajmujący lokale osiągnęli, korzystając z lokali ponad swój udział we współwłasności i nie płacąc w związku z tym czynszu. Nowi nabywcy wystąpili do sądu, a jako podstawę roszczeń podali art. 207 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. Sąd I instancji oddalił żądania, uznając, że pozwani nie uzyskali z zajmowania lokali pożytków, z których powinni się rozliczyć. Pożytki bowiem to dochody, które dana rzecz przynosi. Według Sądu nie jest możliwe żądanie pożytków, których rzecz nie przyniosła. Ponadto art. 206 kodeksu cywilnego przyznaje każdemu ze współwłaścicieli prawo do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Jednak Sąd II instancji uznał, że w sprawie występuje zagadnienie prawne, które powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. Według Sądu II instancji współwłaściciel zajmujący lokal uzyskuje niewątpliwie korzyść polegającą na zaoszczędzeniu wydatków, jakie musiałby ponieść, gdyby chciał wynająć podobny lokal, a gdyby lokal został wynajęty osobie obcej, uzyskane pożytki zwiększyłyby dochody z całej nieruchomości i podlegałby rozliczeniu między współwłaścicielami. Rodzi się więc pytanie, czy jeśli nieruchomość, którą ma w posiadaniu tylko jeden współwłaściciel, nie przynosi pożytków, to czy pozostali współwłaściciele mogą żądać od niego rozliczenia się z uzyskanych korzyści, czy też tylko dopuszczenia do współposiadania i ewentualnie podziału nieruchomości do korzystania. Sąd Najwyższy stwierdził, że współwłaściciel, który korzysta z nieruchomości, musi profitami (oszczędnościami na wydatkach), jakie z tej racji osiąga, podzielić się ze współwłaścicielami, którzy z niej nie korzystają.
Koszty nie według udziałów
Z powyższym orzeczeniem związane jest też kolejne orzeczenie, tym razem Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który rozpatrywał spór pomiędzy spółką DHM a PZU. Sąd Apelacyjny rozstrzygnął ważny problem, a mianowicie, jak dzielić wydatki na administrowanie nieruchomością i utrzymanie części wspólnych w przypadku podziału nieruchomości quoad usum (do korzystania). Czy – jak mówi kodeks cywilny – według udziałów, jakie współwłaściciele mają w nieruchomości, czy według przyznanych na wyłączność powierzchni?
W rozstrzyganej sprawie obie spółki miały po 17 proc. udziałów w nieruchomości Centrum Panorama w Warszawie, ale PZU miał 25 proc. powierzchni użytkowej w użytkowaniu, a DHM tylko administrował nieruchomością, nie zajmując żadnej powierzchni. W związku z taką sytuacją DHM domagał się, by PZU partycypował w kosztach utrzymania obiektu w 25 proc. wedle zajmowanej powierzchni. Przed sądem PZU powoływał się na art. 207 kodeksu cywilnego, który mówi, że pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów w nieruchomości, w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki z nią związane. Co więcej, w umowie o wykonywanie zarządu Panoramą postanowiono, że udziałowcy partycypują w kosztach stosownie do udziałów. Na tej postawie Sąd Okręgowy przyjął, że strony obwiązuje zasada rozliczeń według udziałów w nieruchomości. Sąd Apelacyjny, do którego trafiła sprawa w wyroku z dnia 23 czerwca 2006 roku sygnatura ACa1214/05, uznał jednak, że współwłaściciele nieruchomości, w której dokonano podziału części do wyłącznego korzystania, zobowiązani są do udziału w kosztach utrzymania wspólnych części proporcjonalnie do wyodrębnionych powierzchni użytkowych, a nie do udziałów w nieruchomości.
Odszkodowanie od gminy
Kolejne omawiane orzeczenia dotyczą sytuacji bardzo dotkliwej dla właścicieli, a mianowicie niemożności pozbycia się lokatora mimo wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. W takiej sytuacji, jak wynika z art.18 ust 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, a osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między wysokością czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a odszkodowaniem, do płacenia którego jest obowiązany były lokator.
W związku z tym przepisem zapadły dwa ważne orzeczenia. Pierwszym z nich jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 23 maja 2006 roku, sygnatura akt SK 51/05, w którym Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że dochodzenie przez właściciela lokalu odszkodowania od gminy, która nie dostarczyła lokali socjalnych dla osób eksmitowanych, będzie możliwe w pełnej wysokości, o ile były lokator nadal zamieszkuje lokal. Trybunał uznał za sprzeczny z Konstytucją art. 18 ust 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że kwestionowany przepis jest na tyle nieprecyzyjny, że niemożliwe jest jego stosowanie. Jest to niezgodne z konstytucyjną zasadą państwa prawnego. Brakuje też usprawiedliwionego konstytucyjnie uzasadnienia dla ograniczenia zakresu roszczeń odszkodowawczych przysługujących właścicielowi lokalu od gminy, która nie dostarczyła lokali socjalnych. Konsekwencją orzeczenia jest utrata mocy przepisu w części przewidującej ograniczenie odpowiedzialności gminy za szkodę wywołaną niedostarczeniem lokalu socjalnego. W rezultacie dochodzenie odszkodowania od gminy będzie możliwe w pełnej wysokości, o ile były lokator nadal zamieszkuje lokal.
Drugim orzeczeniem związanym z tą tematyką jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 roku sygnatura akt III CZP 21/06. Sąd Najwyższy uznał, że gmina, która nie zapewniła lokali socjalnych, ma obowiązek zapłacić odszkodowanie właścicielowi mieszkań zajmowanych przez niewyeksmitowanych lokatorów tylko wtedy, gdy udowodni on, że poniósł konkretną szkodę. W przedmiotowej sprawie w spółdzielni mieszkaniowej kilkoro lokatorów zalegało z czynszem. Spółdzielnia wystąpiła więc o ich eksmisję, a sąd wydał wyroki eksmisyjne. Jednak przepisy nie pozwalają na eksmisję na bruk, czyli bez zapewnienia lokali zastępczych. Ponieważ gmina takich lokali nie zapewniła, spółdzielnia wniosła na podstawie art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów pozew o zwrot kosztów związanych z utrzymaniem lokali i niezapłaconymi czynszami. Sąd I instancji oddalił powództwo, wskazując, że spółdzielnia nie udowodniła szkody, którą miałaby ponieść z powodu braku eksmisji lokatorów. Sąd II instancji powziął natomiast wątpliwości co do takiej interpretacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Powołany przepis kategorycznie stwierdza, że właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy. Kodeks cywilny przewiduje natomiast w art. 485, że gdy przepisy stanowią, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania dłużnik obowiązany jest zapłacić wierzycielowi określoną sumę, stosuje się odpowiednio przepisy o karze umownej. Przepisy te zobowiązują natomiast dłużnika do zapłacenia określonej sumy w razie niewykonania zobowiązania bez względu na to, czy wystąpiła szkoda, czy nie. Należało więc wyjaśnić znaczenie przepisów ustawy o ochronie pracy lokatorów i określić, czy roszczenie z art. 18 ust. 4 ma charakter kary ustawowej, czy też jest to zwykłe roszczenie odszkodowawcze. Sąd Najwyższy stwierdził, że roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie, o którym mowa w art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, jest roszczeniem odszkodowawczym. Na podstawie tego przepisu gmina zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania tylko wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania lokalu przez osobę bez tytułu prawnego poniósł szkodę. Jeżeli właściciel nie będzie w stanie szkody udowodnić, gmina nie musi płacić odszkodowań za niedostarczenie lokali socjalnych i nie ma znaczenia sam tylko fakt, że właściciel lokalu nie mógł nim dysponować.
Jak można wnioskować z omówionej wyżej sytuacji żyjemy w kraju bubli prawnych, w którym poziom stanowionego prawa jest bardzo niski, jeśli nie żałosny, w którym sytuację naprawiać musi Trybunał Konstytucyjny i orzecznictwo sądowe, a błędy muszą nam wytykać trybunały międzynarodowe. No, ale chyba do tego większość z nas zdążyła się już, niestety, przyzwyczaić. Na szczęście jednak większość z nas nauczyła się w tych warunkach normalnie działać i prowadzić interesy.
Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości
aktualności prawne
