Kwestionowanie uchwały właścicieli lokali

Niedawno dobiegł końca okres dorocznych zebrań we wspólnotach mieszkaniowych. Większość tego rodzaju spotkań właścicieli lokali odbywa się w trzecim miesiącu roku kalendarzowego. Z kolei kwiecień to zwykle czas podejmowania decyzji dotyczących ewentualnego zaskarżenia uchwał podjętych na zebraniu lub również w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie można zapominać, że termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi tylko 6 tygodni.

 
Termin zaskarżenia uchwały

Powództwo o uchylenie uchwały właścicieli lokali (wspólnoty mieszkaniowej) należy wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zatem termin ten może być liczony na dwa sposoby, w zależności od trybu podjęcia uchwały. Jeżeli uchwała zapada na zebraniu ogółu właścicieli, wówczas jego początek przypada na datę podjęcia uchwały. W przypadku natomiast, gdy nie osiągnięto większości głosów (liczonych z reguły wedle udziałów w nieruchomości wspólnej) na zebraniu, do podjęcia uchwały potrzeba również indywidualnego zbierania głosów od nieobecnych. Uchwała może być bowiem wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W takiej sytuacji termin na zaskarżenie uchwały będzie biegł od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały.

Jeżeli zarząd lub zarządca wspólnoty nie poinformował danego właściciela lokalu o treści uchwały podjętej choćby częściowo w trybie „obiegowym” (indywidualnego zbierania głosów), wówczas oczywistym jest, iż termin na wniesienie powództwa o uchylenie uchwały przez tego właściciela zacznie biec dopiero od dnia, w którym uzyska informację na temat określonej uchwały. A ponieważ o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie, termin na zaskarżenie uchwały biegnie w tym wypadku od daty doręczenia uchwały właścicielowi lub dorosłemu domownikowi, a nie od dnia wywieszenia informacji na tablicy ogłoszeń.

 
Podstawy zaskarżenia

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie może naruszać przepisów prawa o charakterze bezwzględnie obowiązującym. Przede wszystkim chodzić tutaj będzie o stosowne regulacje ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego. Przykładowo uchwała, z której wynikać będzie, że za spłatę kredytu zaciąganego np. na remont bloku odpowiadać będą wspólnota oraz jej członkowie w równych częściach, naruszy przepis art. 17 ustawy o własności lokali, który dzieli tego rodzaju odpowiedzialność na właścicieli lokali według posiadanego przez nich udziału w nieruchomości wspólnej.

Drugą z podstaw zaskarżenia uchwały jest jej niezgodność z umową właścicieli. Chodzi tutaj w szczególności o umowę zawartą w formie aktu notarialnego określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli z umowy tej wynika np. że zarząd wspólnoty może samodzielnie decydować o dokonywaniu czynności i zaciąganiu zobowiązań do kwoty 20 tys. zł, to późniejsza uchwała, niezaprotokołowana przez notariusza, zobowiązująca zarząd do uzyskiwania zgody właścicieli na tego rodzaju działania nie będzie z tą umową zgodna.

Istnieją jeszcze dwie pozostałe dość szeroko i jednocześnie niezbyt precyzyjnie określone przesłanki uchylenia uchwały w postaci naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub innego naruszenia interesów właściciela lokalu. Powodują one, że katalog podstaw zaskarżenia uchwał właścicieli lokali ma charakter otwarty. Nie sposób bowiem przewidzieć wszystkich możliwych przypadków naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy indywidualnych interesów członków wspólnoty mieszkaniowej. Na tego rodzaju podstawach można kwestionować zarówno uchwałę zmierzającą do adaptacji części wspólnej budynku na lokal użytkowy do wynajęcia, powiększenia parkingu, jak i stanowiącą o wycięciu drzewek rosnących przed blokiem.

 
Gdzie skierować pozew?

Co do zasady, zaskarżona uchwała wiąże wszystkich współwłaścicieli od chwili jej podjęcia i podlega wykonaniu. Oznacza to, że zarząd wspólnoty może zacząć realizować daną uchwałę, a więc np. podpisać umowę przedwstępną z przyszłym najemcą lokalu. Sąd może jednak wstrzymać wykonanie zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia sprawy. Jeżeli skarżący chce osiągnąć ten skutek, winien zgłosić w pozwie wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwały.

Pozew o uchylenie uchwały (bądź uchwał) właścicieli lokali należy wnieść do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę wspólnoty mieszkaniowej. Opłata sądowa od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest stała i wynosi 200 zł. W przypadku kwestionowania dwóch uchwał jednym pozwem, opłata ta wyniesie 400 zł, itd.

Po stronie pozwanej należy wskazać wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd lub zarządcę powołanego w drodze umowy ustalającej sposób zarządu nieruchomością wspólną, a nie np. sam zarząd czy pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Warto przy tym pamiętać, że każdy pozew kierowany do sądu powszechnego powinien spełniać określone warunki formalne przewidziane w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego.