Ogłoszenie może być kuszące: centrum miasta, duży metraż, dobra cena i – co najważniejsze – brak czynszu. Z drugiej strony mamy podobne mieszkania, ale gdy zapytamy właściciela, okazuje się, że płaci nawet kilkaset złotych czynszu. Zatem na pierwszy rzut oka oszczędności mogą być spore. Takich mieszkań w ofertach pojawia się sporo. Najczęściej zlokalizowane są w kamienicach, ale zdarzają się też w nowych budynkach. Mieszkanie bezczynszowe wydaje się więc być znakomitą okazją. W końcu po co płacić co miesiąc kilkaset złotych.
Co to jest ten czynsz
Zacznijmy od tego, że czynsz w rozumieniu prawnym różni się, i to bardzo, od czynszu w rozumieniu potocznym. Czynsz to według kodeksu cywilnego kwota, jaką wynajmujący zobowiązuje się płacić właścicielowi lokalu za prawo do korzystania z niego. Zatem czynsz płacą ci, którzy wynajmują mieszkanie od jego właściciela. Opłaty za mieszkanie w spółdzielni, a tym bardziej opłaty za mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej nie są w sensie prawnym czynszem, choć tak się je popularnie nazywa. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych, w związku z rozrośniętą administracją i wysokimi kosztami utrzymania oraz faktem, że opłaty są tam narzucane przez spółdzielnie, w ogóle nie ma co mówić o mieszkaniach bezczynszowych. Oferty mieszkań bezczynszowych, jakie pojawiają się na rynku, dotyczą więc tylko mieszkań we wspólnotach mieszkaniowych. Owszem we wspólnocie mieszkaniowej nie płaci się czynszu. Nie oznacza to jednak, że właściciele nie ponoszą żadnych opłat. Oprócz opłat związanych z ich lokalami (prąd, gaz, woda itd.) muszą oni bowiem ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zaliczki na poczet kosztów zarządu płaci się do 10. dnia każdego miesiąca. Najważniejsze jest jednak, że to nikt inny tylko właściciele sami decydują, ile mają płacić, podejmując w tej sprawie uchwałę. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Wśród tych kosztów jest wywóz śmieci, bo zgodnie z prawem nie da się po prostu samemu wywieść worka ze śmieciami. Koszty wywozu śmieci są różne w różnych miastach. Oprócz tego nabywca lokalu musi się jeszcze liczyć z kosztami związanymi ze sprzątaniem klatek schodowych i innych części nieruchomości wspólnej. Jeśli część nieruchomości wspólnej stanowią tereny zielone, dojdzie dodatkowo koszt ich pielęgnacji. Wspólnoty wynajmują w tym celu firmy sprzątające. Klatki schodowe generują też koszty związane z energią elektryczną na ich oświetlenie, wymianą żarówek i ogrzewaniem. Ponadto trzeba też pokryć opłaty za antenę zbiorczą i windę, jeżeli budynek jest w nie wyposażony, ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne. Jeżeli wspólnota wybierze zarząd, który nie będzie działał społecznie, to będzie musiała też pokryć wynagrodzenia jego członków. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zaangażuje zarządcę, również konieczne będzie pokrycie jego wynagrodzenia. Ponadto zgodnie z prawem budowlanym obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, w tym m.in.:
- co najmniej raz w roku sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) lub co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o pow. zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz innych obiektów budowlanych o pow. dachu przekraczającej 1000 mkw.;
- co najmniej raz na 5 lat sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Ponadto obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem. Jednak te koszty związane z eksploatacją budynku nie są duże w porównaniu z kosztami niezbędnych remontów. Poczynając od kosztów naprawy drzwi zewnętrznych, malowania klatek schodowych, napraw dachu i elewacji, kończąc na kosztach wymiany pokrycia dachu, instalacji czy całościowej termomodernizacji budynku. W związku z tym, że są to duże koszty, wspólnoty mieszkaniowe powołują do życia fundusze remontowe, na których gromadzą w formie comiesięcznych składek środki na przyszłe remonty.
Jeżeli do nieruchomości wspólnej przylega chodnik, właściciele nieruchomości są zobowiązani do utrzymania na nim czystości i porządku przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie ma zarządu i zarządcy, bo ogranicza koszty, obowiązki te obciążają właścicieli lokali. Jeśli właściciele będą się uchylać od obowiązku utrzymywania czystości i porządku, grozi im kara grzywny, którą wymierza się w trybie obowiązującym przy ściganiu wykroczeń. Ponadto właściciela obciąża odpowiedzialność cywilna za skutki wypadków spowodowanych brakiem dbałości o chodnik. Jeśli zatem ktoś poślizgnął się na nieuprzątniętym chodniku i złamał nogę lub doznał potłuczeń, skutki mogą być znacznie dotkliwsze niż grzywna. Ofiara takiego wypadku może zażądać od właścicieli zwrotu wszelkich wydatków na leczenie, zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę, renty w razie utraty zdrowia lub kalectwa i pokrycia innych strat, np. utraconych zarobków.
Mieszkanie bezczynszowe to z reguły wada, nie zaleta
Wyżej przedstawiłem pokrótce zasady ponoszenia kosztów w budynkach wielomieszkaniowych i obowiązki, jakie przepisy nakładają na właścicieli lokali. Jeżeli jesteśmy świadomi tych kosztów i obowiązków, to ogłoszenia o mieszkaniach bezczynszowych powinny w nas budzić co najmniej podejrzliwość. Powinniśmy podejrzewać, że mamy do czynienia z budynkiem, który nie jest zarządzany, jest zaniedbany lub który z biegiem czasu taki się stanie. W nieruchomości tej najprawdopodobniej do dziś nie powołano zarządu wspólnoty mieszkaniowej, zapewne nie istnieje też żaden plan zarządzania nieruchomością przewidujący, jakie remonty i jakie prace w najbliższych latach trzeba w nieruchomości wykonać. Możliwe również, że nieruchomości ta nie ma niezbędnej dokumentacji technicznej oraz przeglądów instalacji i budynku wymaganych przez przepisy prawa budowlanego. Powinniśmy mieć świadomość, że wcześniej czy później może dojść w takiej nieruchomości do tragedii z powodu usterek w niekontrolowanych przewodach spalinowych i wentylacyjnych lub do odpowiedzialności za szkodę, jaką ktoś poniesie z powodu nieodśnieżonego chodnika lub innych zaniedbań spowodowanych brakiem zarządu.
Mieszkanie niskoczynszowe, a nie bezczynszowe
Każdy budynek generuje mniejsze lub większe koszty związane z jego utrzymaniem, więc tak naprawdę nie ma mieszkań bezczynszowych w potocznym rozumieniu tego określenia. Jednak we wspólnocie mieszkaniowej koszty te można minimalizować. Najczęściej polega to na tym, że właściciele lokali w budynku robią wszystko sami, „w czynie społecznym”. Sami zarządzają i naprawiają usterki, malują klatki, sprzątają klatki i teren przed budynkiem itd. Jednak nawet w takim przypadku możemy najwyżej mówić o „mieszkaniu niskoczynszowym”. Ponadto wprawdzie można w ten sposób zaoszczędzić na kosztach zarządu nieruchomością wspólną, ale często będzie to kosztem własnego czasu i własnej pracy, którą musimy wykonać dla wspólnoty mieszkaniowej. Owszem, można to robić w czynie społecznym, może to nawet przynosić pozytywne efekty w postaci integracji sąsiadów. W przypadku konieczności wymiany żarówek czy pomalowania klatki schodowej można przejść się z czapką po sąsiadach i zrobić zrzutkę. Jednak takie działanie jest sprzeczne z zasadami zarządzania we wspólnocie mieszkaniowej i nie wszystkim może to odpowiadać.
Przepisy prawa wymagają bowiem zwoływania zebrań właścicieli co najmniej raz w roku, dokonania wyboru zarządu lub jego powierzenia. Właściciele powinni też ustalić wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Zarząd powinien też zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założyć wspólnocie konto w banku i zgłosić się do urzędu skarbowego o nadanie numeru NIP. Dla każdej nieruchomości wspólnej ma być też prowadzona ewidencja pozaksięgowa kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Obowiązkiem tym ustawa o własności lokali obciąża zarząd lub zarządcę, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Zarząd lub zarządca musi dokonywać rozliczeń finansowych przez rachunek bankowy. Ma to zapewnić bezpieczne gospodarowanie pieniędzmi wspólnoty oraz prawidłowe rozliczanie. Jeżeli wspólnota nie działa w ten sposób, wystarczy jeden niezadowolony właściciel, np. nowy nabywca lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, który nie jest zadowolony z zastanego braku zarządzania wspólnotą. Właściciel taki może zażądać ustanowienia zarządcy przymusowego i system mieszkań bezczynszowych w budynku legnie w gruzach. Zgodnie bowiem z ustawą o własności lokali, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Rolą zarządcy przymusowego będzie ustanowienie zasad zarządu zgodnie z ustawą o własności lokali. Będzie on z reguły samodzielnie wykonywał czynności zwykłego zarządu, a na czynności przekraczające zwykły zarząd będzie potrzebował uchwały właścicieli. Jednak jeżeli jej nie uzyska, będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu, który go nadzoruje, o wydanie zezwolenia. Wprowadzony zostanie więc we wspólnocie plan zarządzania nieruchomością, ustalone zostaną zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Jeżeli będzie taka potrzeba, ustalony zostanie fundusz remontowy oraz comiesięczne zaliczki na ten fundusz. Warto zatem zwrócić uwagę, że nawet jeżeli kupujemy mieszkanie nazywane bezczynszowym, czyli takie, które nie wymaga ponoszenia regularnych comiesięcznych opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie oznacza to, że w najbliższym czasie sytuacja się nie zmieni.
Mieszkania naprawdę bezczynszowe
Czasami rzeczywiście można się spotkać z mieszkaniami bezczynszowymi w potocznym tego słowa znaczeniu. Dobrze zarządzana wspólnota, zwłaszcza w budynku dogodnie zlokalizowanym, może bowiem wynająć elewację swojego budynku na reklamę, przekształcić suszarnie i strychy w lokale na wynajem czy wynająć pomieszczenia w piwnicy, np. pod pub. Czynsz z takich najmów będzie dochodem całej wspólnoty i jeżeli zrównoważy koszty utrzymania budynku, sprawi, że we wspólnocie mieszkaniowej faktycznie będą istnieć mieszkania bezczynszowe.
Przyglądając się bliżej większości ofert mieszkań nazywanych mieszkaniami bezczynszowymi, można stwierdzić, że to po prostu tani chwyt reklamowy, mający przyciągnąć klientów. Takiego opisu mieszkania nie powinniśmy jednak zignorować jak większości chwytów reklamowych. Wręcz przeciwnie – jeżeli jesteśmy zainteresowani danym mieszkaniem, powinniśmy dokładniej przyjrzeć się zasadom zarządzania panującym w danym budynku. Bezczynszowość może bowiem oznaczać, że budynek nie jest zarządzany, jest zaniedbany lub z biegiem czasu taki się stanie, nie istnieje żaden plan zarządzania tą nieruchomością przewidujący, jakie remonty i jakie prace w najbliższych latach trzeba w nieruchomości wykonać, oraz że brakuje jest niezbędnych przeglądów instalacji i budynku wymaganych przez przepisy prawa budowlanego.
Profesjonalne artykuły poradnikowe dla kupujących mieszkania w każdym numerze dwutygodnika „Krakowski Rynek Nieruchomości”
aktualności prawne
