Skoro mieszkanie, którego kupnem jest Pan zainteresowany, zostało wystawione do licytacji komorniczej, to – bez względu na zapisy w umowie odnośnie nałożenia ewentualnych sankcji za dokonanie czynności z pominięciem pośrednika - biuro nieruchomości nie powinno mieć do Pana żadnych roszczeń o zapłatę prowizji.

Licytacja komornicza, jej zasady i tryb określone zostały w § 80-107 rozporządzenia z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników. Obwieszczenie dokonywane przez komornika ma na celu poinformowanie jak największej liczby osób o wystawieniu na licytację zajętych ruchomości. Zgodnie z § 86 wskazanego wyżej rozporządzenia „w celu rozpowszechnienia wiadomości o licytacji komornik zarządzi dokonanie ogłoszenia w sposób przyjęty w danej miejscowości”. Tak więc sama informacja o licytacji ruchomości nie jest tajna i z założenia ma ona dotrzeć do jak największej liczy osób. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (czyli zatwierdzeniu transakcji przez sąd) wygasają także wszelkie prawa, a także skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Innymi słowy, z dnia na dzień znikają wszelkie hipoteki, prawo pierwokupu, służebności itp. uprawnienia.

Skoro więc zawiera Pan umowę z komornikiem, czyli funkcjonariuszem publicznym, a nie z innym biurem pośrednictwa czy bezpośrednio z właścicielem lokalu, nie ma Pan obowiązku płacić prowizji, albowiem byłoby to wówczas świadczenie nienależne - są to korzyści uzyskane cudzym kosztem, bez dostatecznego usprawiedliwienia prawnego. Innymi słowy, jest to rodzaj instytucji zwanej bezpodstawnym wzbogaceniem. W praktyce oznacza to, że aby jedna strona była zobowiązana wobec drugiej, ktoś musiał wykonać zobowiązanie, które w rzeczywistości nie istniało albo nie stwarzało podstawy dla dokonania świadczenia, a ktoś inny stał się przez to bezpodstawnie wzbogacony.