Zanim nastąpi przeniesienie na nabywcę prawa własności do nieruchomości mieszkalnej musi zostać wykonany jej odbiór. Czynność ta wymaga obecności obu stron – zarówno dewelopera, jak i kupującego lub jego pełnomocnika. Każdemu odbiorowi towarzyszy spisanie protokołu, na ustosunkowanie się do którego deweloper ma 14 dni.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Deweloper, by móc przeprowadzić odbiór budynków mieszkalnych jednorodzinnych, zobowiązany jest najpierw złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy do właściwego organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego). Zawiadomienie składane jest wraz załącznikami takimi jak: oryginał dziennika budowy; oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę i przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu; oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania; protokoły badań i sprawdzeń; inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza; potwierdzenie, zgodnie z przepisami odrębnymi, odbioru wykonanych przyłączy oraz – z wyjątkami – kopia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.
Właściwy inspektorat ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu w drodze decyzji. W razie braku obiekcji deweloper wraz z nabywcą mogą przystąpić do odbioru nieruchomości.
Deweloper po pierwsze, powinien powiadomić nabywcę o zakończeniu budowy i po drugie, odpowiedni organ. W niektórych przypadkach wymagane jest również pozwolenie na użytkowanie. U nas wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy przesłane do inspektoratu i jego decyzja o braku sprzeciwu – opowiada Wiesław Panek, inwestor zastępczy Osiedla Lawendowego we Wrocławiu.
Pozwolenie na użytkowanie
Z kolei w przypadku lokali mieszkalnych wielorodzinnych inwestor musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie. W tym celu deweloper musi złożyć do właściwego inspektoratu wniosek wraz z załącznikami – takimi jak wyżej – oraz z oświadczeniem o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.
Przed wydaniem decyzji inspektorat powinien, w ciągu 21 dni od otrzymania wniosku, przeprowadzić obowiązkową kontrolę budowy, która obejmuje m.in. sprawdzenie: uporządkowania terenu budowy, zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz z projektem architektoniczno-budowlanym.
Protokół odbioru
Podpisanie protokołu odbioru odbywa się w obecności nabywcy lub jego pełnomocnika. W protokole zgłaszane są wady mieszkania lub domu. W interesie nabywcy leży, by w tym momencie przekazać jak najwięcej szczegółów, trzeba jednak pamiętać, że reklamacji z rękojmi nie podlegają indywidualne życzenia kupującego np. biały montaż. Do takich elementów wyposażenia stosuje się dwuletni termin odpowiedzialności dewelopera z tytułu niezgodności towaru konsumpcyjnego z umową.
Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie do wad wyliczonych w protokole, w postaci oświadczenia o uznaniu ich lub odmowie ze wskazaniem przyczyn. Jeśli zaakceptuje uwagi kupującego zawarte w protokole, ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie wad. Przy czym w przypadku, niewynikającym z winy dewelopera, gdy usterki te nie zostały naprawione, inwestor może wskazać inny, dogodny termin, podając jednocześnie przyczyny opóźnienia. Warto zauważyć, że do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne nieruchomości mieszkalnej (rękojmi) stosuje się, poza ustawą deweloperską, przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi – art. 556.
Dobrze sporządzony protokół powinien zawierać: datę i miejsce podpisania; dokładne dane osób podpisujących oraz w przypadku osób reprezentujących – pełnomocnictwo; datę, numer i tytuł umowy deweloperskiej, której dotyczy protokół; dokładny opis wszystkich usterek i niezgodności z umową stwierdzonych podczas przekazania; opis urządzeń i elementów wyposażenia, do dostarczenia których zobowiązał się deweloper; podpisy stron.
Przeniesienie własności
Po podpisaniu protokołu odbioru i uregulowaniu wszystkich punktów spornych dochodzi do przeniesienia prawa własności w formie aktu notarialnego. Gdy lokal mieszkalny położony jest w domu wielorodzinnym konieczne jest również ustanowienie odrębnej własności, wpis do księgi wieczystej oraz założenie odrębnej księgi dla mieszkania. Wniosek o wpisanie w księdze wieczystej nowego właściciela lokalu powinien być zawarty w samym akcie notarialnym. Następnie notariusz, w ciągu trzech dni od sporządzenia aktu notarialnego, powinien przesłać sądowi prowadzącemu księgę wieczystą wypis z aktu wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu.
aktualności prawne
