Jeszcze do niedawna zakup nieruchomości rolnej wiązał się z koniecznością uwzględniania praw przysługujących Agencji Nieruchomości Rolnych. Ku (słusznej) radości wielu osób, w wyniku marcowego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego prawo odkupu ANR zniknęło z porządku prawnego. Trwają także prace nad ograniczeniem prawa pierwokupu tylko do nieruchomości, których obszar jest równy lub większy niż 1 hektar.
Agencja Nieruchomości Rolnych jest państwową osobą prawną, której powierzono działalność w zakresie gospodarowania mieniem Skarbu Państwa (chodzi o mienie Skarbu Państwa powierzone jej po zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstwach gospodarki rolnej). Jak wskazuje sama Agencja, została ona „wyposażona w uprawnienia, za pomocą których – działając w imieniu państwa – będzie sprawować dyskretną kontrolę nad rynkiem nieruchomości rolnych, a w razie potrzeby interweniować poprzez prawo państwowego pierwokupu”.
Uprawnienia Agencji do pierwokupu i odkupu działek rolnych wynikają z dwóch ustaw dopełniających normę konstytucyjną (jak wskazuje art. 23 Konstytucji, podstawą ustroju rolnego państwa jest gospodarstwo rodzinne). Prawo odkupu zostało określone w art. 29 ust. 5 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (DzU z 2007 r., poz. 231 nr 1700). Ustawowa podstawa prawa pierwokupu znajduje się w art. 3 ust. 4 i art. 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Prawo odkupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa przysługiwało Agencji w stosunku do nieruchomości nabytych uprzednio od ANR (bo w przypadku sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolniczej Skarbu Państwa prawo odkupu stanowiło obligatoryjną część treści umowy), w ustawowo wskazanych przypadkach w okresie 5 lat od nabycia działki. Co szczególnie istotne, ANR mogła odkupić działkę – za taką samą cenę, za jaką dokonano sprzedaży (a nie za cenę rynkową, która jest znacznie wyższa). Właśnie ta nieadekwatność ceny stanowiła jedną z przesłanek, na którą wskazywał Rzecznik Praw Obywatelskich we wniosku do Trybunału Konstytucyjnego. Dodatkowo podnoszono, że prawo odkupu, w kształcie ww. ustawy, stanowi zbyt daleko idącą ingerencję w prawo własności (co było podnoszone także przez wiele osób prywatnych, powstał nawet „Obywatelski Ruch na Rzecz Walki z Prawem Odkupu”).
Argumenty skarżącego zostały uwzględnione przez Trybunał, który w wyroku z 18 marca 2010 r. (sygn. akt K 8/08), stwierdził, że art. 29 ust. 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa jest niezgodny z szeregiem norm konstytucyjnych. W związku z tym, przepis ten został uchylony 29 marca. Taki wyrok Trybunału oznacza, że wiele już zakończonych – niepomyślnie dla właścicieli gruntów – postępowań sądowych, będzie mogło być wznowionych. Podstawą będzie art. 401 [1] k.p.c., zgodnie z którym „można żądać wznowienia postępowania również w wypadku, gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie którego zostało wydane orzeczenie.”
Trybunał zajmował się także badaniem konstytucjonalności art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który jednak nie został zakwestionowany przez sędziów. Tym samym uznano, że prawo pierwokupu przysługujące Agencji (polegające na tym, że w wypadkach określonych w ustawie, ARN mogła wejść w miejsce nabywcy i zakupić nieruchomości za cenę i na warunkach określonych przez strony umowy) jest w pełni zgodne z Konstytucją. Nie zmienia to jednak faktu, że jest ono bardzo kłopotliwe dla kupujących, którzy muszą czekać na decyzję Agencji, czy dokona ona zakupu danej nieruchomości. Rzecz jest o tyle istotna, że przy braku planów zagospodarowania przestrzennego w wielu miejscach kraju, notariusze ustalają przeznaczenie działki na podstawie zapisów ewidencji gruntów (a te często klasyfikują działki jako użytki rolne). W efekcie spora grupa osób planująca zakup działki musiała dwukrotnie ponosić opłaty związane z obsługą notarialną: najpierw przy zawieraniu warunkowej umowy sprzedaży (zobowiązującej), zaś po 30 dniach – przy podpisywaniu umowy przenoszącą własność nieruchomości.
W związku z tym w parlamencie trwają prace nad wyłączeniem spod regulacji prawa pierwokupu działek, których wielkość nie przekracza 1 ha. Ustawa o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zawierająca takie właśnie zmiany była już przedmiotem pierwszego czytania w komisji. Warto także wspomnieć, że rząd planuje zmienić ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa.
aktualności prawne
