Znacząca nadwyżka podaży na rynku lokali mieszkalnych sprawia, że deweloperzy coraz częściej sięgają po nieszablonowe metody promocji. Jedna z nich polega na uzupełnianiu oferty o różnorakie gratisy (pieniężne lub rzeczowe). Trudno zaprzeczyć, że perspektywa otrzymania wycieczki zagranicznej lub sprzętu AGD w pakiecie z upragnionym mieszkaniem jest kusząca. Trzeba jednak pamiętać, że przekazanie kosztownych prezentów wywołuje określone konsekwencje podatkowe.
Sprzedaż premiowa, czyli gratis zamiast rabatu
Z punktu widzenia rodzimego fiskusa wspomniane akcje promocyjne są traktowane jako sprzedaż premiowa. Stanowią one alternatywę dla obniżki cen ofertowych. Popularność takiej polityki marketingowej nie jest przypadkowa. Otóż deweloper, który ją stosuje, odnosi dwojakie korzyści. Po pierwsze może wywołać zainteresowanie ofertą bez konieczności obniżania ceny. Po drugie wartość gratisów przekazanych dla klientów zostaje zakwalifikowana jako koszt uzyskania przychodu, który zmniejsza podstawę naliczenia podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). W ten sposób część poniesionych wydatków wraca z powrotem do kieszeni dewelopera za sprawą redukcji CIT-u. Warto zauważyć, że promowanie oferty mieszkaniowej za pomocą rabatu nie wywołuje korzystnych następstw, jeżeli chodzi o podatek PIT opłacany przez sprzedawcę.
Podarunek dla klienta… i fiskusa
Klient, który rozważa zakup mieszkania w ramach sprzedaży premiowej, powinien sprawdzić wartość oferowanego prezentu. Rodzime prawo podatkowe przewiduje bowiem ryczałtową stawkę 10 proc. dla gratisów o wartości większej niż 760 zł (art. 30 ustęp 1 punkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej UOPIT). W tym przypadku rolę płatnika pełni deweloper prowadzący sprzedaż premiową. Dlatego jest on zobowiązany do naliczenia, pobrania oraz przekazania należnego podatku na konto urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania klienta). Zobowiązanie podatkowe z tytułu sprzedaży premiowej powinno zostać uregulowane do 20 dnia kolejnego miesiąca (art. 42 ustęp 1 UOPIT). Co istotne, wymagana przez fiskusa kwota jest naliczana od łącznej wartości prezentu, ponieważ ustawowy limit nie pomniejsza podstawy opodatkowania. Dlatego klient otrzymujący gratis o wartości 760,50 zł musi przekazać płatnikowi kwotę 76,1 zł (obowiązują zaokrąglenia do 50 gr według art. 62a ustawy ordynacja podatkowa z dnia 29 sierpnia 1997 r.) W omawianej sytuacji obniżenie wartości prezentu o symboliczną groszówkę diametralnie zmieniłoby położenie obdarowanego, który zaoszczędziłby ponad 76 zł.
W przypadku, gdy nagroda dla osoby kupującej mieszkanie ma charakter pieniężny, metoda rozliczeń jest klarowna. Deweloper bez udziału klienta samodzielnie nalicza i odprowadza 10 proc. pierwotnie oferowanej sumy jako należność podatkową. Gratisy o charakterze rzeczowym okazują się znacznie bardziej problematyczne. Klient jest zmuszony do tego, by wpłacić deweloperowi kwotę pieniężną, która stanowi 10 proc. wartości przekazanego prezentu. Ta kwestia staje się szczególnie istotna, gdy cena gratisu jest znacząca.
W kontekście wspomnianego limitu kwotowego (760 zł) warto nadmienić, że dotyczy on jednokrotnego przekazania danego przedmiotu lub sumy pieniężnej. Dlatego kilka osobnych gratisów nie podlega opodatkowaniu nawet, jeżeli ich łączna wartość przekracza kwotę wymienioną w ustawie. Kolejna istotna kwestia dotyczy statusu obdarowanego. Mianowicie osoby, które otrzymały dany prezent w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą, muszą opłacać stawkę ryczałtową niezależnie od jego wartości.
Rabat bywa bardziej korzystny
Restrykcyjne zasady opodatkowania gratisów otrzymanych w ramach sprzedaży premiowej sprawiają, że z punktu widzenia osoby nabywającej mieszkanie, tradycyjny rabat może się okazać bardziej korzystny. Obniżenie ceny ofertowej jest traktowane przez fiskusa jako część negocjacji rynkowych, dlatego klient nie musi uiszczać z tego tytułu żadnych dodatkowych świadczeń. Wyjątek od powyższej zasady stanowi sytuacja, kiedy wysokość rabatu jest nieopłacalna dla sprzedającego, a jego przyznanie nastąpiło ze względu na prywatne relacje między stronami transakcji. Przypadki takich nieodpłatnych świadczeń stanowią jednak rzadkość.
Zwracając się do dewelopera o zastąpienie sprzedaży premiowej niższym rabatem, trzeba pamiętać, że takie rozwiązanie pozbawia go możliwości uwzględnienia prezentu w kosztach uzyskania przychodu. Pewną rekompensatę stanowi niższa kwota należnego podatku VAT, który zostanie obliczony w momencie sprzedaży mieszkania. Można się spodziewać, że szacunek wspomnianych efektów podatkowych wpłynie na stanowisko dewelopera oraz wysokości ewentualnego rabatu.
aktualności prawne
