Rękojmia ksiąg wieczystych nie chroni w przypadku, gdy wpisu dokonano na podstawie nieważnej czynności prawnej, także gdy miała ona charakter jednostronny, tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 stycznia 2016 r.

Przedmiotowa sprawa to pokłosie głośnej afery krakowskiego dewelopera Leopard, który przed prawie dekadą pozbawił ok. 200 klientów pieniędzy za mieszkania, których nigdy nie otrzymali. Pieniądze te bowiem przepadły przy okazji wyemitowania wysoko oprocentowanych obligacji, które nabył amerykański fundusz inwestycyjny. Deweloper jako dodatkowe zabezpieczenie ustanowił hipoteki z prawem pierwszeństwa na rzecz funduszu.

Przez lata poszkodowani walczyli z Leopardem o wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki. W końcu Sąd Najwyższy uznał, że ustanowienie hipoteki w sposób, jaki był zastosowany w przedmiotowej sprawie, jest nieważne. Lokatorzy wystąpili do sądu wieczysto-księgowego o wykreślenie feralnej hipoteki, ale skład orzekający odmówił dokonania czynności, tłumacząc, że wobec niezakończonego sporu nie ma takich kompetencji i najpierw należy wnieść sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Nowa sprawa przetoczyła się przez wszystkie instancje, aż trafiła przed Sąd Najwyższy. Spór toczył się o to, czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) chroni hipotekę, gdy czynność ją ustanawiająca jest nieważna. Fundusz przekonywał, że nieważność czynności dwustronnych wyłącza rękojmię, ale w przedmiotowej sprawie zaistniała czynność jednostronna. Na podstawie ustawy o obligacjach deweloper-emitenta obligacji, zabezpieczał prawa funduszu inwestycyjnego, który nie miał wpływu na treść owej czynności.

Sąd Najwyższy nie podzielił tego stanowiska. Wyjątek wyłączenia rękojmi dotyczy także nieważnych czynności jednostronnych – powiedziała sędzia Sądu Najwyższego Maria Szulc. Zresztą w tej sprawie deweloper (emitent obligacji) i fundusz (obligatariusz) działali w porozumieniu.