Artykuł 124 ustawy o Gospodarce nieruchomościami umożliwia na tzw. ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Instytucja ta polega na tym, że właściwy starosta może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości urządzeń użyteczności publicznych, takich jak m.in. przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji wody, gazów i energii elektrycznej, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Aby wydano powyższą decyzję należy wcześniej przeprowadzić rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie potrzebnych prac. Rokowania przeprowadza podmiot zamierzający wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku o wydanie decyzji na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości i umożliwienie wykonania prac należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.
Jedna ze spółek z branży energetycznej wystąpiła o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie spółce jako inwestorowi – zezwolenia na wejście na teren owej działki w celu przeprowadzenia inwestycji celu publicznego polegającej na budowie i rozbiórce linii elektroenergetycznej. Starosta przychylił się do wniosku.
Z decyzją nie zgadzali się jednak właściciele przedmiotowej działki, a sprawa ostatecznie trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Skarżący zarzucili spółce nieprawidłowe przeprowadzenie rokowań poprzedzających złożenie wniosku. Wskazali m.in., że z uwagi na przesłanie przez spółkę pisma do obojga współwłaścicieli w jednej kopercie, jeden ze współwłaścicieli miał nie widział części korespondencji i nie w pełni brał udział w negocjacjach.
WSA wskazał, że trafnie wskazano, że właściwe przepisy nie określają formy prowadzenia rokowań, ani też sposobu ich dokumentowania. Z materiału dowodowego sprawy, wynikało, że spółka podejmowała działania w celu zawarcia ze skarżącymi porozumienia w zakresie zgody na wykonanie prac związanych z przedmiotową inwestycją na ich nieruchomości. Spółka proponowała ustanowienie służebności przesyłu i jednorazowe odszkodowanie. Skarżący nie przyjęli tych warunków. Bez znaczenia zdaniem Sądu są także podnoszone w skardze okoliczności, że korespondencję dotyczącą negocjacji spółka prowadziła kilkukrotnie za pomocą listów zwykłych adresowanych w jednej kopercie do obu współwłaścicieli. Korespondencja ta była wysyłana za potwierdzeniem odbioru i za każdym razem została doręczona skarżącym, którzy ewidentnie próbowali wywołać opóźnienia w przeprowadzonych pracach. Nie można było zgodzić się z twierdzeniami skarżących, że rokowania były pozorne.
Jak argumentował dalej Sąd – wada w postaci pozorności rokowań występuje wtedy, gdy przykładowo są one obiektywnie prowadzone przez inicjatora w złej wierze, nakreślone przez podmiot przeprowadzający rokowania terminy nie mogą być uznane za rozsądne dla racjonalnego rozważenia propozycji, czy podmiot prowadzący rokowania świadomie wprowadza w błąd właścicieli nieruchomości, a także gdy podmiot prowadzący rokowania nie odpowiada na terminowe, konkretne i obiektywnie rozsądne propozycje podmiotów, z którymi przeprowadza rokowania.
Kancelaria Janowski Markiewicz