Rozgraniczenie nieruchomości i odnowienie granic

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu granic poprzez: określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami graficznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiedniej dokumentacji. Rozgraniczenie nieruchomości opiera się przede wszystkim na ustawie z 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. nr 100 z 2000 r., poz. 1086 z późniejszymi zmianami), rozporządzeniu MSWiA i MRiGŻ z 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczenia nieruchomości (Dz. U. nr 45, poz. 453 ze zmianami) oraz na przepisach kodeksu cywilnego. Ustalenie granic służy określonemu celowi, jakim jest określenie terytorialnego zasięgu uprawnień właściciela.

 

 

Czynności ustalenia przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta oraz mający odpowiednie uprawnienia zawodowe do wykonywania samodzielnych funkcji w dziedzinie geodezji i kartografii. Oczywiści nic nie stoi na przeszkodzie, aby to strona składająca wniosek wskazała mającego odpowiednie uprawnienia geodetę, który będzie przeprowadzać postępowanie rozgraniczające. Przy ustaleniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty geodezyjne. Jeśli brak jest wystarczających danych lub jeśli są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron. W razie powstania sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej.

 

Rozgraniczenie nieruchomości jest w zasadzie sprawą cywilną, choć pierwszy, wstępny, a czasami i ostateczny etap jest postępowaniem administracyjnym toczącym się przed organem gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta). Art. 152 kodeksu cywilnego zobowiązuje nawet właścicieli nieruchomości sąsiednich do współdziałania przy rozgraniczeniu, czyli do dokonania rozgraniczenia w postępowaniu administracyjnym (polubownie). Sąd staje się właściwy w sprawie o rozgraniczenie nieruchomości sąsiednich dopiero wtedy, gdy jedna ze stron postępowania administracyjnego, niezadowolona z rozstrzygnięcia, zażąda skierowania sprawy na drogę sądową albo gdy prowadzący sprawę organ administracji samorządowej umorzy postępowanie w sprawie rozgraniczenia i przekaże z urzędu sprawę do rozpatrzenia sądowi powszechnemu. W niektórych wypadkach rozgraniczenia nieruchomości dokonuje od razu sąd powszechny, bez przeprowadzania wstępnego postępowania administracyjnego. Dzieje się tak wówczas, gdy ze względu na przedmiot sprawy rozpatrywanej przez sąd niezbędną przesłanką do wydania orzeczenia w sprawie jest wcześniejsze dokonanie rozgraniczenia nieruchomości. Wtedy sąd w orzeczeniu kończącym postępowanie oprócz rozstrzygnięcia głównego rozstrzyga również o rozgraniczeniu. Zatem aby postępowanie rozgraniczające zakończyło się na etapie administracyjnym, musi być wydana decyzja administracyjna o rozgraniczeniu i decyzja ta nie może zostać zaskarżona do sądu albo między stronami musi dojść do ugody przed geodetą. Natomiast z chwilą skierowania sprawy na drogę sądową prowadzone postępowanie administracyjne nie wywołuje skutków prawnych, a zgromadzona dokumentacja stanowi jedynie materiał dowodowy w sprawie sądowej. W toku postępowania przed sądem zastosowanie mają przepisy kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 153 kodeksu cywilnego.

 

Zaznaczyć należy, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego rozgraniczenie nieruchomości jest dopuszczalne jedynie między sąsiadującymi gruntami stanowiącymi odrębny przedmiot własności. Rozgraniczenie zatem nie może być dokonane pomiędzy częściami nieruchomości wydzielonymi tylko do korzystania na przykład przez współwłaścicieli, a nie stanowiącymi odrębnych działek w sensie geodezyjnym (Orz. SN z 21 lipca 1966 r., III CR 146/66 OSPiKA 1967, nr 7–8, poz. 185).

Typowe postępowanie rozgraniczające rozpoczyna się od złożenia wniosku o jego wszczęcie. Wniosek o wszczęcie postępowania może złożyć każdy z właścicieli nieruchomości sąsiednich jak również każdy ze współwłaścicieli, jeżeli jedna z nieruchomości jest współwłasnością kilku osób (SN z dnia 30 marca 1962 r., III CR 237/62). Wniosek mogą złożyć także inne osoby, o ile wykażą swój interes prawny w dokonaniu rozgraniczenia (SN 3 stycznia 1956 r., IV CR 1/56, poz. 60). Organem właściwym do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania rozgraniczającego jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości podlegających rozgraniczeniu. Istnieje również możliwość wszczęcia postępowania z urzędu. Z urzędu wszczyna się postępowanie w ściśle określonych wypadkach, na przykład przy scalaniu gruntów w celu realizacji potrzeb gospodarki narodowej lub gdy rozgraniczenie jest uzasadnione interesem społecznym. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta jako organ administracji publicznej może, ze względu na szczególnie ważny interes strony, wszcząć z urzędu postępowanie także w sprawie, w której przepis prawa wymaga wniosku strony. Organ jest wówczas obowiązany uzyskać na to zgodę strony w toku postępowania, a w razie nieuzyskania zgody – postępowanie umorzyć (art. 61, § 2 k.p.a.). Organ administracji wszczyna postępowanie w drodze wydania postanowienia, które doręcza się wszystkim stronom.

Należy zwrócić szczególną uwagę na prawidłową reprezentację strony w postępowaniu rozgraniczeniowym. Jeżeli na przykład przedmiotem postępowania jest nieruchomość będąca przedmiotem małżeńskiej wspólności ustawowej, a w postępowaniu bierze udział tylko jeden ze współmałżonków, winien on mieć najlepiej pisemne upoważnienie do reprezentowania drugiego współmałżonka.

 

Postępowanie rozgraniczające przeprowadza upoważniony przez organ administracji geodeta, mający uprawnienia z zakresu drugiego (art. 42 i 43 pkt 2 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne). Geodeta uprawniony rozpoczyna postępowanie od zebrania materiału dowodowego. W tym celu zgłasza prace we właściwym miejscowo ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej z prośbą o udostępnienie odpowiednich dokumentów, analizuje informacje zawarte w dokumentach zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz znajdujące się w księgach wieczystych, a także dokumentację uzyskaną od strony, tj. dołączoną do wniosku o wszczęcie postępowania rozgraniczającego. Geodeta zbiera i ocenia cały materiał dowodowy, a następnie wzywa strony na rozprawę graniczną. O terminie rozprawy granicznej zawiadamia się wszystkie strony przynajmniej na siedem dni przed wyznaczoną datą. Nieusprawiedliwiona nieobecność prawidłowo zawiadomionej strony nie stanowi podstawy do wstrzymania czynności. W trakcie rozprawy, na miejscu, geodeta okazuje stronom granice, które wynikają z zebranego wcześniej przez niego materiału dowodowego (map, planów i innych dokumentów) oraz znaków granicznych na gruncie. Jeżeli w toku rozprawy wyniknie między stronami spór, a z dokumentów nie wynika przebieg granic, geodeta powinien namawiać strony do ugody, przedstawiając możliwości rozstrzygnięcia sporu. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej i dla jej ważności oprócz podpisów stron jest konieczny podpis geodety. Do zawarcia ugody przed geodetą wymagana jest forma szczególna pod rygorem nieważności, a mianowicie forma protokołu granicznego, sporządzonego przez tego geodetę, który dokonuje czynności ustalenia granicy. W prawidłowo sporządzonym protokole powinny się znaleźć: opis przedmiotu sporu z podaniem granic wskazanych przez strony oraz wynikających z dokumentacji, opis wzajemnych ustępstw, szczegółowy opis granicy uznanej za obowiązującą po podpisaniu ugody oraz informacja o jej mocy. Brak w akcie ugody któregoś z wymienionych elementów może stanowić podstawę do jej kwestionowania, zwłaszcza jeśli nie zawarto w niej opisu ustępstw wzajemnie poczynionych przez strony bądź szczegółowego opisu przebiegu granic, na który strony wyraziły zgodę. Geodeta kończy rozprawę sporządzeniem protokołu, który podpisują wszystkie obecne strony i on sam. Odmowa podpisania protokołu przez jedną ze stron nie wpływa na jego ważność, jednak powinna być w nim wtedy uwidoczniona, ze wskazaniem przyczyn odmowy.

 

W wyniku przeprowadzenia postępowania rozgraniczającego może dojść do wydania jednego z trzech werdyktów, a mianowicie wójt, burmistrz lub prezydent miasta może na podstawie zebranego przez geodetę materiału dowodowego wydać decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, może też sprawę umorzyć, o ile w toku czynności dojdzie do zawarcia ugody granicznej przed geodetą; natomiast w wypadku wdania się stron w spór i przy jednoczesnej niemożności doprowadzenia do ugody granicznej oraz przy braku wystarczających materiałów dowodowych może postępowanie rozgraniczające umorzyć z urzędu i przekazać sprawę do rozpatrzenia sądowi rejonowemu. Także każda ze stron, niezadowolona z wydanej przez organ administracji decyzji o rozgraniczeniu, może wystąpić w terminie czternastu dni od daty jej otrzymania o skierowanie sprawy na drogę sądową. Właściwym sądem jest sąd rejonowy, w którego obszarze działania znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Postępowanie przed sądem nie jest kontynuacją postępowania administracyjnego. Sąd rozpoznaje sprawę od samego początku, a w toku postępowania nie bada prawidłowości przebiegu postępowania administracyjnego, nie ustosunkowuje się też do decyzji wydanej przez organ administracji samorządowej. Sąd, prowadząc postępowanie, kieruje się przede wszystkim art. 153 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli granice stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszystkich okoliczności.

Rozgraniczyć można jedynie sąsiadujące z sobą nieruchomości stanowiące odrębne nieruchomości, o ile granice między tymi nieruchomościami nie zostały uprzednio ustalone i oznaczone w toku innego postępowania. W związku z tym od rozgraniczenia trzeba odróżnić „wznowienie granic”. Ma ono miejsce wówczas, gdy granice między sąsiadującymi nieruchomościami zostały już wcześniej prawnie ustalone, czy to w toku wcześniejszego postępowania rozgraniczającego czy innego postępowania – na przykład podziałowego, wywłaszczenia, scaleniowego lub prawomocnego orzeczenia sądu. Wznowienie granic polega więc na odnalezieniu – na podstawie dowodów w postaci znaków i śladów granicznych oraz miarodajnych dokumentów – istniejącej i obowiązującej linii granicznej oraz zaznaczenie jej na gruncie stosownymi znakami granicznymi. Wznowienie granic jest zatem czynnością techniczną, a nie postępowaniem administracyjnym, i w odróżnieniu od niego nie dokonuje go organ administracji, tylko uprawniony geodeta na zlecenie właścicieli działek sąsiednich.