Usługi świadczone przez wspólnoty mieszkaniowe a VAT

Wspólnota mieszkaniowa w ramach czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od jej członków z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Co prawda, wspólnoty mieszkaniowe mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. nie wchodzących w skład wspólnoty np. udostępniać ścianę budynku na reklamę.

Od dnia 1 maja 2004 r. obowiązuje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535). Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2). Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych. Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu. Czynność pokrycia przez członków Wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu ustawy o VAT. Czynności zarządzania nieruchomością, wykonywane przez zarząd Wspólnoty wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług. Wspólnota, czyli jej członkowie nie dokonują dostawy w rozumieniu ustawy o VAT na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali (opłaty za ciepłą wodę, dostawy energii, wywóz nieczystości). Wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje więc odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy obowiązującej od 1 maja 2004 r., ponieważ stroną umowy jest Wspólnota reprezentowana przez zarząd. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. Zatem, czynności pobierania zaliczek od właścicieli lokali wyodrębnionych na zakupione media (do części wspólnej nieruchomości oraz wyodrębnionych lokali) nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług. Wspólnota mieszkaniowa w przedmiotowej sprawie nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zatem w ramach czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich tj. nie wchodzących w skład wspólnoty. Czynnościami takimi może być np. wynajmowanie lokali lub udostępniania ścian budynku na reklamy.



2.
Urząd Skarbowy w Legionowie
Rodzaj dokumentu: postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego Sygnatura 1409/PP/443/25/07/MC Data 2007.06.15

Pytanie podatnika
Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.Zakres działania Wspólnoty obejmuje: • utrzymanie nieruchomości wspólnej, przez którą, zgodnie z ustawą rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynków, instalacje energetyczne, a także garaże i miejsca parkingowe znajdujące się w obrębie budynku),• dostarczanie mediów do lokali poszczególnych właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota w złożonym wniosku zapytuje, które z podanych wyżej obszarów jej działania podlegają podatkowi od towarów i usług?

Uzasadnienie
Pismem z dnia 12 marca 2007 roku (data wpływu do tutejszego organu 23 marca 2007 r. )Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w następującym stanie faktycznym:

Strona wnosi iż jest Wspólnotą mieszkaniową powstałą z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.).

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.

Zakres działania Wspólnoty obejmuje:

• utrzymanie nieruchomości wspólnej, przez którą, zgodnie z ustawą rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynków, instalacje energetyczne, a także garaże i miejsca parkingowe znajdujące się w obrębie budynku),
• dostarczanie mediów do lokali poszczególnych właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota w złożonym wniosku zapytuje, które z podanych wyżej obszarów jej działania podlegają podatkowi od towarów i usług? W ocenie Podatnika podatkowi od towarów i usług podlegają: 1. Wynajmu lub dzierżawy na rzecz osób trzecich #9679; należących do części wspólnej: klatek schodowych, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych oraz garaży, miejsc parkingowych, itp.,#9679; szybów dźwigowych, wentylacyjnych, kanalizacyjnych i wodociągowych oraz rur na przewody wewnątrz i na zewnątrz budynków, studzienek telekomunikacyjnych i kanalizacyjnych oraz innych tym podobnych obiektów stanowiących infrastrukturę budynku/osiedla, #9679; miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz maszty telefonii komórkowej, 2. Wynajmu lub dzierżawy na rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej:#9679; należących do części wspólnej: klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych oraz garaży, miejsc parkingowych itp.,#9679; szybów dźwigowych, wentylacyjnych, kanalizacyjnych i wodociągowych oraz rur na przewody wewnątrz i na zewnątrz budynków, studzienek telekomunikacyjnych i kanalizacyjnych oraz innych tym podobnych obiektów stanowiących infrastrukturę budynku/osiedla,#9679; miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz maszty telefonii komórkowej,#9679; umieszczania na ścianach lub dachu budynków lub ogrodzeniach budynków szyldów oraz jakichkolwiek innych urządzeń reklamowych na rzecz osób trzecich,#9679; umieszczania na dachu budynków lub ogrodzeniach budynków szyldów oraz jakichkolwiek innych urządzeń reklamowych na rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej.

Natomiast w ocenie Wnioskodawcy nie podlegają podatkowi od towarów i usług następujące czynności i wpływy:1. W ramach zarządu nieruchomością wspólną, o którym mowa w art. 14 ustawy o własności lokali w zakresie:#9679; otrzymywanych zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży i miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej będącej zasobem mieszkaniowym,#9679; naliczanych przez wspólnotę odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek przez właścicieli, o których mowa w ppkt. 1, #9679; otrzymywanych rekompensat (rękojmia, wady gwarancyjne, odszkodowania z ubezpieczeń itp.), 2. w ramach zakupu i dostarczania mediów do lokali poszczególnych właścicieli będącychczłonkami wspólnoty mieszkaniowej.

Biorąc pod uwagę powyższe Naczelnik Urzędu Skarbowego w......... postanowił co następuje:
Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 z 2000r., poz.903.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.). Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólnej składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości. Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej oraz wody do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Kwoty wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypacje w kosztach wspólnoty przez jej członków. Podstawową zasadą wyrażoną w art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr. 54, poz. 535, ze zm,.) jest to, iż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Dostawa towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy oznacza wg ustawodawcy przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy świadczenie usług jest to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Obrotem z kolei (podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług) jest stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Czynności zarządzania nieruchomością, wykonywane są przez zarząd Wspólnoty wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenie własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług. Również wpływy wynikające z naliczanych przez wspólnotę odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek przez właścicieli, o których mowa w pkt. 1 oraz otrzymywanych rekompensat, jeżeli wpływy te przeznaczone są na cele związane z utrzymaniem tych zasobów nie mieszczą się w ramach regulacji ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

W przypadku dokonywania czynności :Wynajmu lub dzierżawy na rzecz osób trzecich oraz rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej należących do części wspólnej: klatek schodowych, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych oraz garaży, miejsc parkingowych, itp., szybów dźwigowych, wentylacyjnych, kanalizacyjnych i wodociągowych oraz rur na przewody wewnątrz i na zewnątrz budynków, studzienek telekomunikacyjnych i kanalizacyjnych oraz innych tym podobnych obiektów stanowiących infrastrukturę budynku/osiedla, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz maszty telefonii komórkowej - czynności te nie kwalifikują się do uznania ich jako czynności zwykłego zarządu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, wobec czego będą stanowiły obrót podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc powyższe pod uwagę Naczelnik Urzędu Skarbowego w ........ postanowił jak w sentencji. Naczelnik Urzędu Skarbowego w ......... informuje, że:– interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wpływu zapytania,– interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika, inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia. Na niniejsze postanowienie przysługuje zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem tutejszego organu w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia zgodnie z art. 236 § 2 pkt. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.



3.
Urząd Skarbowy Warszawa-Targówek
Rodzaj dokumentu: postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego Sygnatura 1437/ZP/443/48/EZ/07 Data 2007.06.21

Pytanie podatnika
Które z podanych niżej obszarów działania podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT?#61656;zarząd nieruchomością wspólną przez którą, zgodnie z ustawą, rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynków i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynków, instalacje energetyczne), a także garaże i miejsca parkingowe znajdujące się w obrębie budynku),#61656;zakup mediów do lokali poszczególnych właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej,#61656;zakup i dostarczanie mediów do innych wspólnot mieszkaniowych znajdujących się na tym samym osiedlu mieszkaniowym, jednak na innych nieruchomościach (odrębne księgi wieczyste).

Postanowienie
Na podstawie art. 14a, art. 216 § 1 i § 2 oraz art. 236 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa /Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 z późn. zm./ Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek postanawia uznać stanowisko w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w podatku od towarów i usług, zawarte we wniosku z dnia 29 marca 2007 r. /data wpływu do US 03.04.2007 r./ za p r a w i d ł o w e.

Uzasadnienie
Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż zakres działania Wspólnoty Mieszkaniowej obejmuje:
#61656;zarząd nieruchomością wspólną przez którą, zgodnie z ustawą, rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynków i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynków, instalacje energetyczne), a także garaże i miejsca parkingowe znajdujące się w obrębie budynku),#61656;zakup mediów do lokali poszczególnych właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej,#61656;zakup i dostarczanie mediów do innych wspólnot mieszkaniowych znajdujących się na tym samym osiedlu mieszkaniowym, jednak na innych nieruchomościach (odrębne księgi wieczyste).W związku powyższym Wspólnota sformułowała pytanie: 1.Które z podanych wyżej obszarów działania podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT?

Podatnik stoi na stanowisku, iż wymieniony zakres działalności nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek stwierdza, co następuje:

Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85 poz. 388 ze zm). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z w/w ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne). Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywozu nieczystości.

Zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z objaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana za zewnątrz, dla innego podmiotu.

W świetle powyższego, zakres działania wspólnoty nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 w/w ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wspólnota mieszkaniowa w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej, zakup mediów do lokali poszczególnych właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej, zakup i dostarczanie mediów do innych wspólnot znajdującej się na tym samym osiedlu nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. nie wchodzących w skład wspólnoty - czynnościami takimi może być np. wynajem pomieszczeń

Powołany we wniosku zakres działania Wspólnoty nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek postanowił jak w sentencji. Powyższa interpretacja w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.



4.
Interpretacja Ministra Finansów Sygnatura PP1-811/912/03/JW Data 2003.12.23

Teza
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług mogą podlegać tylko te czynności, które wspólnota wykonuje na rzecz osób trzecich np. wynajem lokali lub udostepnianie ścian budynów na reklamy. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlegają zaś wydatki na pokrycie kosztów zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali.

Na podstawie art. 14 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926, z późn. zm.), w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe oraz organy kontroli skarbowej w zakresie rozliczeń wspólnot mieszkaniowych, uprzejmie wyjaśniam.

1. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Przepis ten nie daje wspólnocie przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.
Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona w trybie przepisów ustawy o własności lokali ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot ż zewnątrz.

Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty (art. 20 ustawy), a o zarządcy w przypadku gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej na zasadzie umowy zlecenia (art. 18 ust. 1 ustawy). Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

W celu należytego utrzymania lokali, ich właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością. Koszty te można podzielić na koszty zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Z powyższych tytułów na rzecz wspólnoty właściciele zobowiązani są do uiszczania zaliczek w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych.

Przyjęty sposób rozliczania kosztów zarządu nieruchomością nie daje podstaw do postawienia tezy, że zaliczki (kwoty) wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, stanowią obrót w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, z późn. zm.). Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty mieszkaniowej - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów. i usług, na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę lub ogrzewanie. Stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd. Tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Należy stwierdzić, iż w pewnych przypadkach wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z art. 5 przy uwzględnieniu art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, może być podatnikiem podatku VAT. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich. Czynnościami takimi może być np. wynajmowanie lokali lub udostępnianie ścian budynku na reklamy.

2. Biorąc pod uwagę złożoność problematyki opodatkowania wspólnot mieszkaniowych i w konsekwencji występujące różne praktyki i interpretacje przepisów w tym zakresie, w sytuacji, gdy w okresach wcześniejszych wspólnoty fakturowały na rzecz członków wspólnoty rozliczanie dostawy różnych mediów np. energii, wody - uprzejmie informuję, iż rozliczenia te nie powinny być kwestionowane.

Rozwiązania takie mogą być uznane w okresach wcześniejszych, pod warunkiem jednakże, że wspólnoty ujmowały w rozliczeniach z urzędem skarbowym podatek wynikający z takich faktur, składały deklaracje i prowadziły stosowne ewidencje. Przy zachowaniu tych warunków również odliczenie podatku z takiej faktury przez członka wspólnoty będącego podatnikiem VAT nie powinno być kwestionowane.