Własność lokali.
Dz.U.2019.737 t.j. z dnia 2019.04.19
Status: Akt obowiązujący
Wersja od: 19 kwietnia 2019r.
tekst jednolity
Wejście
w życie:
1
stycznia 1995 r.,27 lipca 1994 r.
zobacz:
art.
41
Art.
41. [Wejście w życie ustawy]
Ustawa
wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem
przepisu art. 40 ust. 1, który wchodzi w życie z dniem
ogłoszenia.
USTAWA
z
dnia 24 czerwca 1994 r.
o
własności lokali
Rozdział
1
Przepisy
ogólne
Art.
1. [Przedmiot ustawy]
1.
Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej
własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym
przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych
lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2.
W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali
stosuje się przepisy Kodeksu
cywilnego.
Art.
1a. [Stosowanie przepisów do współwłaścicieli]
Ilekroć
w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez
to rozumieć także współwłaściciela
lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art.
16.
Art.
2. [Samodzielny lokal mieszkalny, lokal o innym przeznaczeniu]
1.
Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym
przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić
odrębne nieruchomości.
1a.
Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu
następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z
pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem,
i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym
zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
1b.
Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących
przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie
pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
1c.
Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym
jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa
samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do
budynków, które zostały wybudowane na podstawie
pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.
2.
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest
wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba
lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą
zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się
odpowiednio również do samodzielnych lokali
wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż
mieszkalne.
3.
Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2,
stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części
składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio
nie przylegały lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym
wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica,
strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami
przynależnymi".
5.
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się
na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia
pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym -
także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią
załącznik do aktu ustanawiającego odrębną
własność lokalu.
6.
W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o
których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami
przepisów
prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela
nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej
własności lokalu nie postanowiły inaczej.
Art.
3. [Udziały w nieruchomości wspólnej]
1.
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi
lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej
jako prawo związane z własnością lokali. Nie
można żądać zniesienia współwłasności
nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna
własność lokali.
2.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części
budynku i urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w
nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali
niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni
użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
przynależnymi.
3a.
Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział
w nieruchomości wspólnej współwłaściciela
lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi
wielkości jego udziału we współwłasności
lokalu i wielkości udziału we współwłasności
nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
4.
Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne
jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego
lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią
pomieszczeń do niego przynależnych.
5.
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia
się własność lokali, stanowi grunt zabudowany
kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu
wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni
użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
przynależnymi.
6.
W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej
przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli
nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich
lokali, wysokość udziałów, o których
mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel
lub współwłaściciele.
7.
W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie
własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości
udziałów w nieruchomości wspólnej bez
uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych
lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy
wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość
udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam
sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje
się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej
takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania
poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy
właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy
właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego
ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości
wspólnej.
Art.
3a. [Oddawanie w użytkowanie wieczyste ułamkowej
części gruntu]
1.
Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części
gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością
lokali, stosuje się następujące zasady:
1)
nie oddaje się gruntu we współużytkowanie
wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności
związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych
lokali;
2)
nie sprzedaje się udziału we współwłasności
gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania
wieczystego związanego z własnością uprzednio
wyodrębnionych lokali;
3)
ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania
wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we
współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od
daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany
udział w tym prawie.
2.
Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności
lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa
współużytkowania wieczystego przynależnej do
tych lokali działki budowlanej, właściciele
wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany
terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich
udziałów we współużytkowaniu wieczystym
tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić
także właściwy organ. Termin ten ustanawia się
stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych
udziałów.
Art.
4. [Lokale niewyodrębnione. Sukcesywne wyodrębnianie
własności lokali]
1.
Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości
przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do
nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie
przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych;
odnosi się to także do jego obowiązków.
2.
Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi
sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych
nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych
lokali.
3.
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w
użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest
to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności
gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania
wieczystego.
Art.
5. [Podział nieruchomości wspólnej]
1.
Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem, w którym wyodrębniono własność
lokali, jest większa niż powierzchnia działki
budowlanej, w rozumieniu przepisów
o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z
niego, współwłaściciele mogą dokonać
podziału tej nieruchomości.
2.
Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony
więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich
wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele
mogą dokonać podziału tej nieruchomości
polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości
dwóch lub więcej działek budowlanych.
3.
Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2,
stosuje się przepisy
o gospodarce nieruchomościami.
Art.
6. [Wspólnota mieszkaniowa]
Ogół
właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę
mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać
prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być
pozwana.
Rozdział
2
Ustanowienie
własności lokalu
Art.
7. [Akty ustanawiające odrębną własność
lokalu; powództwo o stwierdzenie nieważności
ustanowienia odrębnej własności lokalu]
1.
Odrębną własność lokalu można ustanowić
w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej
właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność.
2.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna
być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej
własności niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej.
3.
W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez
zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3, powództwo
o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może
wnieść również właściwy z uwagi na
położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo
prezydent miasta, starosta.
Art.
8. [Umowa o ustanowieniu odrębnej własności
lokalu]
1.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna
określać w szczególności:
1)
rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz
pomieszczeń do niego przynależnych;
2)
wielkość udziałów przypadających
właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości
wspólnej.
2.
Współwłaściciele mogą w umowie określić
także sposób zarządu nieruchomością
wspólną.
3.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może
być zawarta albo przez współwłaścicieli
nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości
i nabywcę lokalu.
Art.
9. [Umowa o budowę lokalu]
1.
Odrębna własność lokalu może powstać
także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela
gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po
zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i
przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną
wskazaną w umowie osobę.
2.
Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne
jest, aby strona podejmująca się budowy była
właścicielem gruntu, na którym dom ma być
wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i
o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze
wieczystej.
3.
W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z
umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może
powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze
wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo
właściciela gruntu.
Art.
10. [Ustanowienie odrębnej własności lokalu na
rzecz właściciela]
Właściciel
nieruchomości może ustanawiać odrębną
własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej
czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio
przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze
umowy.
Art.
11. [Orzeczenie sądu o wyodrębnieniu własności
lokalu]
1.
Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w
drodze umowy stosuje się również odpowiednio do
wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność
nieruchomości.
2.
Jeżeli uczynienie zadość przesłance
samodzielności lokali wymaga wykonania robót
adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym,
uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności
lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić
zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania -
tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez
innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym
lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy
lub zakazy.
3.
Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust.
1a-2, sąd, znosząc współwłasność
nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie
lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli
w nieruchomości.
Rozdział
3
Prawa
i obowiązki właścicieli lokali
Art.
12. [Nieruchomość wspólna - korzystanie,
przychody, wydatki, różnicowanie obciążeń]
1.
Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania
z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2.
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej
służą pokrywaniu wydatków związanych z jej
utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby
przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich
udziałów. W takim samym stosunku właściciele
lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części
nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3.
Uchwała właścicieli lokali może ustalić
zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli
lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób
korzystania z tych lokali.
Art.
13. [Obowiązki właściciela lokalu]
1.
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego
lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w
należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,
uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej
w sposób nieutrudniający korzystania przez innych
współwłaścicieli oraz współdziałać
z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2.
Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest
obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć
jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo
usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także
w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych
lokali w dodatkowe instalacje.
Art.
14. [Koszty zarządu nieruchomością wspólną]
Na
koszty zarządu nieruchomością wspólną
składają się w szczególności:
1)
wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2)
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i
wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3)
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że
są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli
poszczególnych lokali;
4)
wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5)
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Art.
15. [Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu.
Dochodzenie należności]
1.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali
uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat,
płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2.
Należności z tytułu kosztów zarządu mogą
być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu
na ich wysokość.
Art.
16. [Przymusowa sprzedaż lokalu]
1.
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z
zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w
sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu
porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe
zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości
wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa
może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu
w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu
postępowania cywilnego
o egzekucji z nieruchomości.
2.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany,
nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Art.
17. [Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące
nieruchomości wspólnej]
Za
zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej
odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy
właściciel lokalu - w części odpowiadającej
jego udziałowi w tej nieruchomości.
Rozdział
4
Zarząd
nieruchomością wspólną
Art.
18. [Określenie sposobu zarządu nieruchomością
wspólną]
1.
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu
odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej
później w formie aktu notarialnego określić
sposób zarządu nieruchomością wspólną,
a w szczególności mogą powierzyć zarząd
osobie fizycznej albo prawnej.
2.
W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez
dotychczasowych współwłaścicieli sposób
zarządu nieruchomością wspólną odnosi
skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a.
Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością
wspólną może nastąpić na podstawie uchwały
właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi
wieczystej.
3.
Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o
której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej
przez notariusza, obowiązują zasady określone w
niniejszym rozdziale.
Art.
19. [Mała wspólnota mieszkaniowa]
Jeżeli
liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych,
należących nadal do dotychczasowego właściciela,
nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością
wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy
Kodeksu
cywilnego
i Kodeksu
postępowania cywilnego
o współwłasności.
Art.
20. [Ustawowy zarząd dużą wspólnotą
mieszkaniową]
1.
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami
niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele
lokali są obowiązani podjąć uchwałę o
wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem
zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna
wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza
ich grona.
2.
Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą
być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli
lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Art.
21. [Reprezentacja i administrowanie wspólnotą
mieszkaniową]
1.
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i
reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między
wspólnotą a poszczególnymi właścicielami
lokali.
2.
Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za
wspólnotę mieszkaniową składają
przynajmniej dwaj jego członkowie.
3.
Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w
art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał
w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze
skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Art.
22. [Czynności zwykłego zarządu i przekraczające
zwykły zarząd. Połączenie dwóch lokali]
1.
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
samodzielnie.
2.
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej
zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała
właścicieli lokali wyrażająca zgodę na
dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi
pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
w formie prawem przewidzianej.
3.
Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu
są w szczególności:
1)
ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości
wspólnej;
2)
przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3)
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów
zarządu;
4)
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
5)
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości
wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności
lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i
rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości
udziałów w następstwie powstania odrębnej
własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5a)
udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów
we współwłasności nieruchomości wspólnej;
6)
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
6a)
nabycie nieruchomości;
7)
wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;
8)
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części
kosztów związanych z eksploatacją urządzeń
lub części budynku służących zarówno
do użytku poszczególnych właścicieli lokali,
jak i do wspólnego użytku właścicieli co
najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą
do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
9)
udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej
zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i
związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości
wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w
nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
10)
określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub
zarządcę, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art.
18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu
nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na
pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych
tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4.
Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne
nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział
lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w
uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu
może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art.
23. [Podejmowanie uchwał przez właścicieli
lokali]
1.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź
na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów
przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w
drodze indywidualnego ich zbierania.
2.
Uchwały zapadają większością głosów
właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej
w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na
każdego właściciela przypada jeden głos.
2a.
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej
nie jest równa 1 albo większość udziałów
należy do jednego właściciela bądź gdy
obydwa te warunki spełnione są łącznie,
głosowanie według zasady, że na każdego
właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na
każde żądanie właścicieli lokali
posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów
w nieruchomości wspólnej.
2b.
Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności
w częściach ułamkowych, współwłaściciele
celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w
głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego
właściciela przypada jeden głos, obowiązani są
ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia
pełnomocnika współwłaściciele lokalu
dokonują większością głosów liczoną
według wielkości udziałów we współwłasności
lokalu.
3.
O treści uchwały, która została podjęta z
udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy
właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na
piśmie.
Art.
24. [Rozstrzyganie przez sąd]
W
razie braku zgody wymaganej większości właścicieli
lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, może żądać
rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając
na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy
wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w
postępowaniu nieprocesowym.
Art.
25. [Zaskarżanie uchwał do sądu]
1.
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę
do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z
umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona
zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością
wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a.
Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być
wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6
tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu
właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego
powództwo o treści uchwały podjętej w trybie
indywidualnego zbierania głosów.
2.
Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd
wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Art.
26. [Ustanowienie zarządcy przymusowego]
1.
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo
powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo
narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel
lokalu może żądać ustanowienia zarządcy
przymusowego przez sąd, który określi zakres jego
uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła
zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
2.
Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia
własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której
liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest
większa niż siedem, właściciele lokali nie
dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu
nieruchomością wspólną w umowie zawartej w
formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego
przez sąd może żądać także
dotychczasowy zarządca nieruchomości, który
sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym
wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i
kontynuował zarząd tą nieruchomością przez
okres co najmniej dwóch lat.
Art.
27. [Współzarządzanie]
Każdy
właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania
w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie
uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
Art.
28. [Wynagrodzenie zarządu i zarządcy]
Właściciel
lokalu pełniący obowiązki członka zarządu
może żądać od wspólnoty wynagrodzenia
odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Art.
29. [Obowiązki zarządu i zarządcy. Kontrola
właścicieli]
1.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić
dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną
przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję
pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością
wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych
kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów
na rzecz nieruchomości wspólnej.
1a.
Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok
kalendarzowy.
1b.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić
protokół przejęcia nieruchomości i jej
dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki
obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej,
przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz
prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali
i przypadających im udziałów w nieruchomości
wspólnej.
1c.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia
czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji
dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów
związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej
dokumentacji.
1d.
Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi
inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej
budynku obciążają:
1)
do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu -
dotychczasowego właściciela nieruchomości;
2)
po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu -
wszystkich właścicieli lokali w częściach
odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
1e.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, może żądać od
właścicieli lokali okazania dokumentów
potwierdzających prawo własności lokali.
2.
Właściciele lokali podejmują uchwałę w
przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy,
któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z
prowadzonej przez niego działalności.
3.
Prawo kontroli działalności zarządu służy
każdemu właścicielowi lokalu.
Art.
30. [Coroczne zebrania ogółu właścicieli]
1.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1)
dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
2)
składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie
ze swojej działalności;
3)
zwoływać zebranie ogółu właścicieli
lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w
pierwszym kwartale każdego roku.
1a.
W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu
właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust.
1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z
właścicieli.
2.
Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być
w szczególności:
1)
uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością
wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
2)
ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1;
3)
sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie
udzielenia mu absolutorium.
Art.
31. [Zebranie ogółu właścicieli lokali]
Zebrania
ogółu właścicieli lokali:
a)
mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez
zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1,
b)
zwoływane są na wniosek właścicieli lokali
dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w
nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę,
któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Art.
32. [Zawiadomienie o zebraniu ogółu właścicieli
lokali]
1.
O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd
lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art.
18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na
piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
2.
W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę,
miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we
wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali
należy wskazać treść tej zmiany.
Art.
32a. [Nabycie przyległych nieruchomości gruntowych]
Jeżeli
grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej
nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki
budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne
korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych,
zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić
właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1)
wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości
gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów
przewidzianych dla działek budowlanych;
2)
udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania
odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających
do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz
wspólnoty mieszkaniowej.
Art.
33. [Zarząd umowny - odesłanie]
W
razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie
przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień
umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.
Rozdział
5
Zmiany
w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i
końcowe
Art.
34.
W
Kodeksie cywilnym skreśla się art.
136
i art.
137.
Art.
35.
W
ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Przepisy wprowadzające
Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94, z 1974 r. Nr 24, poz. 142, z
1982 r. Nr 19, poz. 147 i z 1990 r. Nr 55, poz. 321) skreśla się
art.
XIX.
Art.
36.
W
ustawie
z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (Dz. U. z 1987 r. Nr 30,
poz. 165, z 1989 r. Nr 10, poz. 57, Nr 20, poz. 108, Nr 34, poz. 178
i Nr 35, poz. 192, z 1990 r. Nr 4, poz. 19, Nr 32, poz. 190 i Nr 34,
poz. 198 oraz z 1991 r. Nr 115, poz. 496) wprowadza się
następujące zmiany: (zmiany pominięte).
Art.
37.
W
ustawie
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.
Nr 19, poz. 147 oraz z 1991 r. Nr 22, poz. 92 i Nr 115, poz. 496)
art. 24 otrzymuje brzmienie: (zmiany pominięte).
Art.
38.
W
ustawie
z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, Nr 103, poz.
446 i Nr 107, poz. 464, z 1993 r. Nr 47, poz. 212 i Nr 131, poz. 629
oraz z 1994 r. Nr 27, poz. 96, Nr 31, poz. 118 i Nr 84, poz. 384)
wprowadza się następujące zmiany: (zmiany pominięte).
Art.
39. [Przepisy wykonawcze]
1.
Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy
rozporządzenie
z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o
księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 29, poz. 128) 1
.
2.
Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa
tryb egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości.
Art.
40. [Obowiązki dotychczasowych zarządców]
1.
Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące
na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd
nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane
zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości
wspólnych ewidencję umożliwiającą
najpóźniej od dnia 1 października 1994 r. ustalenie
kosztów i przychodów dla każdej wspólnej
nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli,
nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o
zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania
nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia
jego kosztów.
2.
Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do
zarządu, o którym mowa w ust. 1, stosuje się
odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu
zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.
Art.
41. [Wejście w życie ustawy]
Ustawa
wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem
przepisu art. 40 ust. 1, który wchodzi w życie z dniem
ogłoszenia.
1 Dostosowanie
do ustawy przepisów rozporządzenia
z dnia 18 marca 1992 r. nastąpiło rozporządzeniem
Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1994 r. zmieniającym
rozporządzenie w sprawie wykonania przepisów ustawy o
księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.1994.136.711), które
weszło w życie z dniem 1 stycznia 1995 r.