Użytkowanie wieczyste określa prawo do czasowego dysponowania danym gruntem. Po nowelizacji ustawy, która miała miejsce w 2019 r., istnieje również możliwość przekształcenia go na prawo własności.
Czym jest użytkowanie wieczyste i kto może z niego skorzystać?
Użytkowanie wieczyste to termin odnoszący się do oddania w użytkowanie gruntów należących do Skarbu Państwa lub będących własnością miasta czy gminy. Nabyć je może osoba fizyczna, a okres użytkowania wynosi 99 lat. W wyjątkowych sytuacjach, po właściwym uzasadnieniu da się go skrócić, mimo to nie może wynosić mniej niż 40 lat.
Najczęściej w użytkowanie wieczyste oddawane są grunty leżące na granicach miast czy powiatów. Nie jest to jednak regułą. Zasady prawne funkcjonowania użytkowania wieczystego zostały określone w ustawie o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (wprowadzonej w życie w 1961 r.) oraz w Kodeksie Cywilnym.
Użytkowanie wieczyste a własność – jakie są różnice?
Użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela nieruchomości. Mimo że przez cały czas obowiązywania umowy właścicielem działki pozostaje Skarb Państwa, użytkownik może ją sprzedać, zapisać w testamencie czy obciążyć hipoteką. Podlega on również egzekucji na skutek niespłaconych zobowiązań finansowych.
Jeśli użytkownik zdecyduje się na wybudowanie na działce domu lub innego budynku, będzie on jego własnością. W przypadku podjęcia przez Skarb Państwa decyzji o sprzedaży gruntu, użytkownik wieczysty ma prawo pierwokupu.
Najważniejsza różnica między użytkowaniem wieczystym a prawem własności polega na tym, że nieruchomości nikt nie może odebrać właścicielowi. Wyjątek stanowią skrajne przypadki, jak wywłaszczenie, podczas gdy umowa użyczenia jest terminowa. Kolejną różnicą jest konieczność regulowania opłat, które zostały opisane poniżej.
Użytkowanie wieczyste a kwestie formalne
Umowa użytkowania wieczystego wymaga formy notarialnej. Konieczne jest więc przybycie do kancelarii każdej ze stron, a następnie złożenie własnoręcznych podpisów. Zmiany muszą być zawarte również w księdze wieczystej danej nieruchomości. Osoba, która zyskuje prawo do użytkowania wieczystego ziemi, musi również uiścić opłatę w wysokości 15-25 proc. jej wartości.
Strona oddająca grunt w użytkowanie wieczyste, mimo podpisanej umowy wciąż pozostaje właścicielem nieruchomości. Może również z tego tytułu pobierać od użytkownika wieczystego opłaty. Ich wysokość została określona przepisami i może wynosić od 0,3 do 3 proc. wartości gruntu. Jest to opłata roczna, którą należy regulować do końca marca.
Wygaśnięcie prawa do użytkowania wieczystego
Wygaśnięcie prawa własności następuje w momencie, gdy minie czas, na który została podpisana umowa. Możliwe jest również wcześniejsze rozwiązanie jej przez jedną ze stron lub tzw. konfuzja praw. Ta ostatnia ma miejsce w przypadku, gdy właściciel gruntu, czyli Skarb Państwa nabywa od użytkownika prawo użytkowania wieczystego.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Zgodnie z przepisami, które weszły w życie w 2019 r., grunty oddane w użytkowanie wieczyste, na których stanął dom lub inna nieruchomość, mogą zostać przekształcone we własność. Statystyki pokazują, że na tych zmianach skorzystało ponad 2,5 mln Polaków.
Aby przekształcić grunt we własność konieczne jest uregulowanie opłaty. Wynosi ona 20 corocznych stawek. Ziemię może wykupić zarówno osoba, która uiszczała opłaty każdego roku przez 20 lat, jak i ta, która chce dokonać jednorazowej wpłaty. Wtedy musi jednak ponieść znacznie większy koszt. Zakładając, że roczna opłata wynosiła 500 zł, jednorazowo należy wpłacić 10 000 zł. Wciąż nie jest to jednak wygórowana opłata za nabycie własności do gruntu.
Czy użytkowanie wieczyste się opłaca?
Z rozwiązania tego chętnie korzystają osoby, które nie mają zasobów na zakup własnego gruntu i są zainteresowane działkami leżącymi na obrzeżach miasta. Użytkowanie wieczyste daje wiele praw, jest również tańsze niż. np. dzierżawa czy wynajem. Dużą zaletą tego rozwiązania jest również fakt, że ziemię można wykupić za relatywnie niewielką kwotę (w porównaniu z ceną rynkową jest ona bardzo atrakcyjna) i stać się jej jedynym właścicielem.
aktualności prawne
