Sposób wskazany przez Panią powyżej spowoduje jedynie, że Pani siostra będzie w połowie współwłaścicielką całej działki, bowiem nie można wydzielić konkretnego fragmentu nieruchomości do współwłasności. Najpierw należy nieruchomość zgodnie z określoną procedurą prawną podzielić i wtedy wydzielona część staje się odrębną nieruchomością i może być niepodzielną własnością. Procedur i wymogów co do możliwości podziału działek jest wiele, z zależności od czynników takich jak np. istnienie na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też warunków zabudowy, jaki jest to rodzaj gruntu, o jakiej powierzchni, itp. Większość unormowań w tym zakresie znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz.U.2010.102.651).

W tej też ustawie Dział III, rozdział 1 jest poświęcony podziale nieruchomości. Art. 92 wskazuje:

Art. 92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dodatkowo ustęp 2a art. 93 cytowanej ustawy stwierdza, że:

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

Art. 95: Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1. zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2. wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
3. wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4. realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
5. realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
6. 6. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
   6a. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
   6b. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
   6c. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
7.  wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
8.  wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

W związku z powyższym, jeśli Pani działka ma 0, 3ha (czyli 30 arów) to każdy podział spowoduje, że powstałaby nowa nieruchomość o powierzchni mniejszej niż, 0,3 ha. Możliwy podział takiej działki jest tylko w wypadkach wskazanych powyżej.

Sugeruję więc, aby sprawdzić możliwość zastosowania jednej w powyższych sytuacji bądź dokonania tzw. odrolnienia działki na działkę budowlaną zgodnie z określoną procedurą, a następnie przeprowadzić jej podział, co umożliwi sprzedaż nowo wydzielonej części.