W przedmiotowej sprawie właściciel działki zlokalizowanej obok jeziora chciał otrzymać warunki zabudowy dla dwóch pomostów znajdujących się na tym akwenie wodnym. Właściwy organ odmówił wydania decyzji ze względu na brak dostępu działki do drogi publicznej, bowiem dostęp do niej odbywał się ścieżką turystyczną z działki sąsiedniej, a nie było ustalonej służebności gruntowej dla takiego przejścia. Dodatkowo takiemu przechodzeniu sprzeciwił zgłosił zarządca tejże działki, Mazurski Park Krajobrazowy. SKO podtrzymało decyzję burmistrza, argumentując, że pomosty nie miałyby zapewnionego dostępu do drogi publicznej, a jest to wymóg dla wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sąd uchylił obie zaskarżone decyzje. Stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie organy obu instancji zgodnie stanęły na stanowisku, że dla wnioskowanego zamierzenia, polegającego na budowie dwóch pomostów na jeziorze, nie mogą zostać ustalone warunki zabudowy. Powodem jest niespełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. tj. dostępu wnioskowanego terenu do drogi publicznej, w związku ze sprzeciwem Dyrektora Mazurskiego Parku Krajobrazowego co do udostępnienia przejścia (przejazdu) przez teren działki pozostającej w trwałym zarządzie Parku.

Skład orzekający nie podzielił przekonania organów o konieczności legitymowania się przez wnioskodawcę, występującego o ustalenie warunków zabudowy, tytułem prawnym czy zgodą uprawniającą do przejścia lub przejazdu przez sąsiednie działki, w celu zapewnienia dostępu zamierzenia do drogi publicznej. Wynika to z charakteru decyzji o warunkach zabudowy, jak i braku wymogu legitymowania się przez wnioskodawcę tytułem prawnym do nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wytycza ogólne podstawowe kierunki projektowanej inwestycji, podlegające dalszym szczegółowym ustaleniom, przewidzianym w Prawie budowlanym i przepisach wykonawczych określających warunki techniczne. Tym samym, należy rozdzielić te dwa etapy inwestycyjne, z których każdy regulowany jest odrębnymi przepisami i których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować. Decyzja o warunkach zabudowy odpowiadać ma tylko na pytanie inwestora, czy dany rodzaj zabudowy może powstać na wnioskowanym terenie. Taki właśnie charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy i etapowość procesu inwestycyjnego oraz wynikający stąd rozdział kompetencji pomiędzy poszczególne organy administracji, wyklucza domaganie się na obecnym etapie od skarżącego, uregulowanego prawnie dostępu objętej wnioskiem działki do drogi publicznej.

Tytuł prawny do nieruchomości nie ma znaczenia dla oceny wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Stosownie do art. 63 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy). W myśl ust. 4 art. 63 wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy. Z unormowań tych wynika jednoznacznie, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi.

Sąd ponadto stwierdził, że zgodnie z obowiązującymi przepisami dostęp do drogi publicznej może być zapewniony czy to przez wydeptaną ścieżkę, czy nawet drogą wodną.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 3 czerwca 2016 r., sygn. akt: II SA/Ol 422/16.