Senat wniósł do Sejmu projektu ustawy zmieniającej ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawę o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw.
Projekt ustawy przewiduje zmianę w przepisach dotyczących możliwości ustanawiania odrębnej własności lokali wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Celem zmiany ma być wyeliminowanie wątpliwości, jakie wynikają z interpretacji przepisów odnoszących się do zakazu przekształceń, które są podstawą odmowy dokonania przekształceń praw do lokalu w przypadku mieszkań w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, tj. art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz art. 17 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw.
Wątpliwości co do możliwości przekształcania takich lokali mieszkalnych w zasobach spółdzielni mieszkaniowych powstały na skutek działań ustawodawcy, który pierwotnie przewidywał brak możliwości dokonywania przekształceń takich lokali i dał temu wyraz w art. 20 ufpbm sprzed nowelizacji w 2009 r. oraz w nowelizacji ufpbm z 2009 r., w art. 17 ust. 3, który zawiera zakaz wyodrębniania na własność, a także ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pod rygorem nieważności, w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego towarzystwu budownictwa społecznego oraz spółdzielni mieszkaniowej na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem lub w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, na podstawie wniosków złożonych w BGK do dnia 30 września 2009 r., w wykonaniu zobowiązania Banku Gospodarstwa Krajowego. Tą samą ustawą ustawodawca zmienił w art. 121 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tak, aby niedopuszczalne było przeniesienie przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków pochodzących nie tylko z kredytu udzielonego przez BGK ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, ale również w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego, nowej formy pomocy państwa w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego wprowadzonej również tą samą nowelizacją w rozdziale 2a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dwa lata później ustawodawca wprowadził możliwość przekształcania takich mieszkań, czemu dał wyraz w ustawie z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez uchylenie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 121 ust. 2. w całości, wraz z zakazem dokonywania przekształceń lokali wybudowanych w ramach realizacji nowych, rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego, co w kontekście regulacji określonej w rozdziale 2a ufpbm, a w szczególności art. 15e ust. 2 tej ustawy w tym zakresie dało niejasny przekaz co do celu, jaki ustawodawca chce osiągnąć, zwłaszcza że równocześnie dodano w ufpbm rozdział 4b pozwalający wyodrębniać lokale mieszkalne wybudowane na wynajem (33e i 33k) w TBS i spółdzielniach.
Powstała wątpliwość czy wobec zakazu sformułowanego w art. 15e ust. 2 ufpbm i art. 17 ust. 3 nowelizacji ufpbm z 2009 r. zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w stosunku do lokali mieszkalnych w budynkach wybudowanych z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego osiągnęła zamierzony cel. Przepis art. 17 ust. 3 nowelizacji ufpbm z 2009 r. w powiązaniu z art. 15e ust. 2 ufpbm jest interpretowany jako ogólna norma zakazująca wyodrębniania na własność oraz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odniesieniu do wszystkich lokali sfinansowanych preferencyjnym kredytem udzielonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego, w TBS jak i w spółdzielniach mieszkaniowych. Dodatkowo art. 15e ust. 2 ufpbm postrzegany jest jako przepis, który zastąpił uchylony art. 20 ust. 2 ufpbm. Jako przykład można tu wskazać wyroki Sądu Najwyższego w sprawach II CSK 366/10, II CSK 631/10 i V CSK 194/13. Przepisy te dotyczą jednak różnych zakresów uregulowań. Kategorię mieszkań wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu Banku Gospodarstwa Krajowego „na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r.” wprowadziła nowelizacja ufpbm z 2009 r. (art. 17). Przepisy nowelizacji zlikwidowały Krajowy Funduszu Mieszkaniowy, jako zasilane coroczną dotacją budżetową źródło środków, z których Bank Gospodarstwa Krajowego, w ramach zarządzanego, odrębnego od kapitałów własnych Banku funduszu, udzielał kredytów dla towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni mieszkaniowych. Po likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, wraz z włączeniem aktywów funduszu do kapitałów własnych na Bank Gospodarstwa Krajowego zostały nałożone w tym zakresie dwa zobowiązania: kontynuacji, na dotychczasowych zasadach akcji kredytowej związanej z obsługą wniosków złożonych do Banku Gospodarstwa Krajowego w dotychczasowych edycjach programu, przeprowadzenia w całości nowej, ostatniej edycji przyjmowania wniosków we wrześniu 2009 r., pomimo likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Zmiany wprowadzone nowelizacją z 2011 r., otwierającą możliwość przekształceń praw do lokali mieszkalnych, wybudowanych ze środków preferencyjnego kredytu Banku Gospodarstwa Krajowego, otwierały wyłącznie możliwości przekształceń praw do takich lokali mieszkalnych, które zostały wybudowane ze środków preferencyjnego kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego od początku programu do dnia 30 września 2009 r. Wprowadzony nowelizacją ufpbm z 2009 r. rozdział 2a (art. 15a – 15e) określa nową formułę preferencyjnego kredytowania przedsięwzięć związanych z budową mieszkań w zasobach TBS i spółdzielni mieszkaniowych. Mieszkania wybudowane w nowej formule nie były jeszcze przedmiotem finansowania, z uwagi na brak rozporządzeń wydanych w oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 15b. Te dwa programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego są ze sobą mylone, co dodatkowo stwarza problemy interpretacyjne.
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że postulowane w petycji uchylenie art. 15e ust. 2 ufpbm jest bezzasadne. Jak już zaznaczono, przepisy rozdziału 2a ufpbm są przedmiotem błędnej wykładni oraz stosowania, natomiast nie stoją w kolizji z innymi regulacjami dotyczącymi możliwości przekształceń lokali wybudowanych z udziałem kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw wskazuje jasno cel wprowadzenia rozdziału 2a do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego jakim jest zastąpienie dotychczasowego programu wspierania budownictwa mieszkaniowego (Krajowy Fundusz Mieszkaniowy) nowymi programami rządowymi. Biorąc to pod uwagę, zaproponowana w art. 1 pkt 1 projektu ustawy zmiana art. 15e ust. 2 ufpbm, poprzez ograniczenie jego treści, jest jedynie konsekwencją zmiany przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które od 31 lipca 2007 r. nie przewidują już ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W celu osiągnięcia założonego celu projektu ustawy, proponuje się zmianę brzmienia art. 17 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw poprzez ograniczenie jego treści do zakazu wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego towarzystwu budownictwa społecznego na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem, na podstawie wniosków złożonych w Banku Gospodarstwa Krajowego do dnia 30 września 2009 r. (art. 2 projektu ustawy). W pozostałym zakresie przepis jest zbędny, bowiem wobec wszystkich lokali jakie zostały wybudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe na wynajem lub w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego, na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r. dopuszczono przekształcanie ich na własność. Zakresem proponowanego brzmienia art. 17 ust. 3 będą objęte tylko te lokale w TBS, w których wynajmujący nie jest partycypantem, czyli nie ponosi kosztów budowy lokalu. Proponuje się w związku z tym doprecyzowanie ust. 1 w art. 33e ufpbm poprzez wyraźne wskazanie, że wyodrębnianie na własność lokali w TBS odbywać się może tylko na zasadach określonych w rozdziale 4b ufpbm.
aktualności prawne
