Małżeńska wspólność najmu lokalu mieszkaniowego ma charakter łączny i przymusowy. Oznacza to, że korzysta ona ze szczególnie mocnej ochrony prawnej. W przypadku śmierci jednego z małżonków drugi korzysta z prawa najmu, ponieważ od samego początku był on stroną umowy najmu, nawet jeżeli nie figurował w umowie najmu.
W polskim systemie prawnym istnieją trzy modele ustroju majątkowego małżonków: wspólność majątkowa (zwana inaczej wspólnością ustawową, gdyż w braku zawartych umów małżeńskich majątkowych model wspólności majątkowej funkcjonuje z mocy ustawy, automatycznie), rozdzielność majątkowa (względnie rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobku) oraz wspólność majątkowa rozszerzona lub ograniczona (powstała w wyniku zawarcia małżeńskiej umowy majątkowej). W zależności od ustroju majątkowego małżonków powstają bądź trzy różne majątki (majątek osobisty męża, majątek osobisty żony, majątek wspólny), bądź też dwa odrębne majątki: osobisty majątek męża oraz osobisty majątek żony (w przypadku rozdzielności majątkowej). Jednakże niezależnie od istniejących pomiędzy małżonkami stosunków majątkowych, są oni oboje najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Skoro bez znaczenia pozostaje fakt małżeńskiego ustroju majątkowego, również zmiana tego ustroju nie wpływa na prawo do najmu. Zatem ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania najmu lokalu (powyższe kwestie reguluje kodeks cywilny w przepisie art. 680 [1] ust. 1 i 2).
Jeżeli umowa najmu została zawarta w trakcie małżeństwa, a dany lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny, to wówczas małżonkowie automatycznie stali się współnajemcami danego lokalu. Do powstania współnajmu nie jest potrzebny podpis obojga małżonków na umowie, wystarczy podpis jednego z małżonków oraz okoliczność, że dane mieszkanie będzie służyło zaspokajaniu ich wspólnych potrzeb mieszkaniowych. Bez znaczenia zatem pozostaje fakt, iż jeden z małżonków figuruje na umowie jako „główny najemca”. Jeżeli natomiast mieszkanie będzie służyło zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tylko jednego małżonka (np. w sytuacji separacji – tak faktycznej, jak i orzeczonej przez sąd), to najem taki nie będzie dotyczył całej rodziny i drugi z małżonków nie stanie się współnajemcą.
Prawo do najmu (bez względu na osobę wynajmującego, a więc zarówno najem komunalny, zakładowy, jak i w przypadku najmu od osoby prywatnej) zakwalifikowane zostało jako wchodzące w skład majątku wspólnego, dorobkowego małżonków i jako takie – podlega rozliczeniu przy jego podziale. Zgodnie bowiem z fundamentalną zasadą wyartykułowaną w przepisie art. 32 § 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – dorobkiem małżonków są wszystkie przedmioty majątkowe, a także prawa nabyte w trakcie trwania wspólności ustawowej. Ustanie małżeństwa lub wymeldowanie jednego z małżonków z lokalu, czy też jego eksmisja, nie spowodują, że utraci on tytuł prawny do lokalu. W dalszym ciągu małżonek ten będzie współnajemcą lokalu mieszkalnego.
Stosownie do art. 34 ust.1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – w przypadku zbywania nieruchomości, pierwszeństwo w ich nabyciu, co do zasady przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego. Ponieważ najemcami lokalu są małżonkowie wspólnie – zarówno podczas trwania małżeństwa, jak i po rozwodzie, mogą wykupić lokal wyłącznie wspólnie. Jeżeli jeden z małżonków rozwodzących chce samodzielnie wykupić lokal mieszkalny, powinien – już po orzeczonym rozwodzie – wnieść do sądu sprawę o podział majątku wspólnego wraz z wnioskiem o podział prawa najmu, które wchodziło w skład majątku wspólnego (oraz dążyć do takiego podziału prawa do najmu, w wyniku którego prawo to będzie przysługiwało wyłącznie jemu). W wyniku wygranej, tj. w przypadku przyznania lokalu jednemu z byłych małżonków, sąd zasądzi spłatę na rzecz drugiego (jako że prawo do najmu jest prawem majątkowym).
aktualności prawne
