Polskie przepisy
Polski ustawodawca zdecydował się na zabezpieczenie interesów kupującego oraz ograniczenie praktyk deweloperów wprowadzających w błąd poprzez uchwalenie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377, dalej zwana: „u.o.p.n”), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Ustawa ta, nie tylko wprowadziła szereg obowiązków dewelopera oraz wymogów dla umów deweloperskich, ale również środki maksymalizujące zabezpieczenie interesów nabywców w przypadku upadłości dewelopera albo nieprzeniesienia w terminie na nabywców praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Księgi wieczyste
Przed analizą umowy deweloperskiej należy dobrze zaznajomić się z księgami wieczystymi wszystkich nieruchomości, na których przeprowadzona ma być inwestycja. Jest to bardzo ważne ze względu na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zawarcie umowy zgodnie z brzmieniem księgi wieczystej zapewni nam pierwszeństwo przed roszczeniami osób z tytułu czynności dokonanych z osobami niewidniejącymi w księgach.
Księga wieczysta to również bardzo ważne źródło informacji na temat spraw związanych z własnością (np. prawo pierwokupu), ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności), wpisanych hipotek, a także innych praw podmiotów trzecich. W czasie analizy nie można również pominąć „wzmianek o wpisie”. Oznaczają one, że do sądu wieczysto-księgowego złożono wniosek o zmianę treści danej księgi, ale nie został on jeszcze rozpatrzony. Analizując wzmianki możemy ocenić, czy podmioty trzecie chcą swoim prawem obciążyć nieruchomość. O ile niedziwnymi okażą się wzmianki w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego, gdyż w księdze wieczystej będą widnieć wzmianki przyszłych sąsiadów, to już całkiem odmiennie należy ocenić wszelkie wzmianki dotyczące nieruchomości, na której ma stanąć dom jednorodzinny.
Na co zwrócić uwagę, analizując umowę deweloperską?
W pierwszej kolejności należy przeczytać umowę bardzo uważnie, wynotowując wszelkie nierówności pomiędzy prawami stron, przy tym zwracając szczególną uwagę na wszelkie ograniczenia odpowiedzialności dewelopera. Jeżeli te nierówności będą znacząco odbiegać na korzyść sprzedającego, to pierwszy sygnał, że deweloper stara się maksymalnie wykorzystać swoją pozycję.
Cena
Ważne, aby zwrócić uwagę, co obejmuje cena widniejąca w umowie, by nie dać się naciągnąć na dodatkowe opłaty. Nierzadką praktyką deweloperów jest podawanie stawki za sam lokal. Wtedy balkon, loggia, garaż lub miejsce postojowe w garażu czy inne części wspólne wymagają uiszczenia osobnego wynagrodzenia. Dlatego też tak ważna jest analiza przedstawianej powierzchni użytkowej lokalu – w końcu z balkonem lub bez będzie się ona zazwyczaj różnić o zaledwie kilka metrów kwadratowych. Zgodnie z prawem konsumenckim należy pamiętać również, że konsument musi znać ostateczną cenę przed zawarciem zobowiązania. Deweloperzy mimo to starają się na nabywców przerzucić zmiany w stawce VAT. Choć takie postanowienie jest z mocy prawa nieważne, konsument takim zapisem może być skutecznie wprowadzony w błąd. Deweloperzy nagminnie zawierają w umowach obowiązek zapłaty ostatniej transzy z harmonogramu płatności, jeszcze przed wydaniem lokalu nabywcy i podpisaniem ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości, a więc bez względu na ewentualne wady nabytej nieruchomości.
Kary umowne
Do najczęstszych grzechów pojawiających się w umowach deweloperskich należą jednostronne kary umowne ustanowione na niekorzyść nabywcy – w tym kary głęboko zawoalowane w tekście umowy. Z kolei deweloper sam bardzo rzadko nakłada na siebie obciążenia za niewykonanie elementów zobowiązania w terminie. Warto wynegocjować postanowienia kar umownych obciążających również sprzedawcę – o takiej samej nominalnej wartości, jaką zaproponował względem kupującego. Powinniśmy się również zastanowić nad tym, jakie warunki są dla nas kluczowe i zastrzec je karą umowną. Jeżeli najważniejsze dla nas jest otrzymanie mieszkania w terminie, można starać się wynegocjować kary za opóźnienia w harmonogramie prac, w szczególności skutkujące zmianą daty oddania budynku. Co również istotne, warto, aby w umowie znalazł się zapis na rzecz nabywcy, że dochodzenie kar umownych przez kupującego nie wyłącza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, gdyż często kara umowna nie pokrywa całości szkody, jaką poniósł on z tytułu opóźnienia wydania lokalu, jak choćby czynsz czy koszty najmu w dotychczasowym lokalu, zajmowanym dłużej przez nabywcę.
Prawo odstąpienia od umowy
Niebagatelne uprawnienie nabywcy stanowi prawo odstąpienia od umowy. U.o.p.n. określa ustawowy katalog przypadków, w których można to zrobić: gdy umowa deweloperska nie zawiera obowiązkowych elementów, informacje zawarte w umowie deweloperskiej są niezgodne z prospektem informacyjnym lub załącznikami; deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacje w nich zawarte nie zgadzają się ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, albo prospekt nie zawiera informacji określonych w ustawowym wzorze prospektu informacyjnego. Prawo do odstąpienia od umowy występuje również w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa (własności), będącego przedmiotem umowy.
Warto też zwrócić uwagę na rozszerzenie prawa do odstąpienia od umowy o własne postanowienia – należy bowiem pamiętać, że odstąpienie jest wyłącznie uprawnieniem, a nie obowiązkiem. Dużą wartość ma możliwość odstąpienia w przypadku nieuzyskania kredytu na mieszkanie.
Jeżeli deweloper nie wyrazi zgody na wpisanie postanowień o umownym prawie do odstąpienia, jest to kolejny zastanawiający sygnał. W takim przypadku można jeszcze próbować wprowadzić wprost do umowy prawo do obniżenia ceny. Ważnym jest jednak, aby deweloper nie zastrzegł samodzielnej wyceny/oceny wad lub innych uszczupleń.
Umowa rezerwacyjna
W praktyce umowa rezerwacyjna zawsze jest umową odpłatną, a jednocześnie rzadko spełnia ona warunki umowy przedwstępnej. Dlatego właśnie w wyniku niewykonania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera nie można dochodzić zawarcia umowy w trybie art. 390 kodeksu cywilnego, czyli na drodze sądowej. Warto więc w takiej umowie zaznaczyć, aby opłata rezerwacyjna została zaliczona na poczet świadczenia mającego wynikać z umowy deweloperskiej oraz podlegała zwrotowi w przypadku niewykorzystania rezerwacji lub nieuzyskania kredytu. Deweloperzy bardzo często w umowach rezerwacyjnych próbują zawrzeć zapisy, że w przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej przez nabywcę, wpłacona kwota stanowi karę umowną, co oczywiście jest nadużyciem prawa.
Rachunek powierniczy
Dla ustawowej ochrony interesów nabywców olbrzymie znaczenie ma również instytucja rachunku powierniczego. Rachunek ten przybrać może dwie formy: otwartą lub zamkniętą. Środki przekazane przez nabywcę na taki rachunek deweloper może wypłacić wyłącznie w oznaczonych sytuacjach. Jeżeli ma on formę zamkniętą, oznacza to, że inwestor musi sfinansować inwestycję w całości samodzielnie lub z wykorzystaniem kredytu, gdyż środki nabywców trafią do niego dopiero w momencie przeniesienia prawa wynikającego z umowy deweloperskiej. W przypadku rachunku otwartego deweloper może wypłacić środki z rachunku po każdym etapie zrealizowanej inwestycji. Właściwą realizację musi jednak stwierdzić bank – nie jest więc to samodzielne uznanie dewelopera. W całej operacji bank stanowi więc dodatkowy gwarant ochrony kapitału kupującego.
Rachunek zamknięty w całości zabezpiecza nabywcę, jednak mogą pozwolić sobie na niego wyłącznie najwięksi deweloperzy. Rachunek otwarty pozwala inwestorowi zachować płynność finansową, a w przypadku jego kłopotów finansowych inwestycja ma większą szansę zostać ukończona.
Warto w tym miejscu podkreślić, że notariusze rzadko samodzielnie doradzają w kwestii treści umowy, dlatego warto, aby umowa deweloperska została najpierw sprawdzona przez specjalizującego się w prawie nieruchomości prawnika, który wyłapie nie tylko naruszenia obowiązków ustawowych i pułapki ukryte w kontrakcie, ale również wszelkie wątpliwości interpretacyjne.
aktualności prawne
