Sprzedaż kupionego, otrzymanego w spadku lub na podstawie darowizny mieszkania to bardzo częsta praktyka wśród osób, które chcą w inny sposób zainwestować środki finansowe. Okazuje się jednak, że nie warto się z tym spieszyć. Jakie terminy obowiązują posiadaczy nieruchomości? Czy są one jednakowe dla wszystkich?
Sprzedaż mieszkania – kogo obowiązuje podatek od wzbogacenia?
Podatek od wzbogacenia, potocznie nazywany również podatkiem od sprzedaży nieruchomości, obowiązuje osoby, które sprzedały na rynku wtórnym nieruchomość (dom, mieszkanie, działkę itp.). Nie ma znaczenia czy została ona sprzedana za gotówkę, czy była objętą hipoteką wpisaną do księgi wieczystej.
Zasady te obowiązują w przypadku odpłatnego zbycia:
-
nieruchomości (w całości lub w części),
-
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-
prawa do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego czy też użytkowego,
-
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Powyższe zasady mają zastosowaniem pod warunkiem, że od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości nie minęło jeszcze 5 lat. Ważny jest jednak sposób obliczania tego terminu – liczony jest on nie od daty zawarcia transakcji, lecz od początku kolejnego roku kalendarzowego. Oznacza to, że osoba, która stała się właścicielem nieruchomości w maju 2020 r., powinna liczyć bieg wspomnianych 5 lat dopiero od stycznia 2021 r. Z konieczności opłacania podatku zostanie więc zwolniona dopiero w 2026 r.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od wzbogacenia wynosi 19 proc. wysokości osiągniętego dochodu. Będzie on więc inny w przypadku każdej nieruchomości. Wbrew obiegowej opinii nie jest to jednak kwota, za którą sprzedano dom czy mieszkanie, lecz różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu.
Jak samodzielnie obliczyć wysokość podatku od wzbogacenia?
Aby dowiedzieć się, jakiej wysokości podatek należy zapłacić po sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu, najpierw należy przychód (kwotę ze sprzedaży) pomniejszyć o koszty jego uzyskania (koszt zakupu nieruchomości, remontu, wykończenia itp.). Następnie od otrzymanej wartości należy odliczyć dochód wolny od podatku. W ten sposób otrzymana zostanie podstawa opodatkowania.
Czy można sprzedać nieruchomość bez podatku?
Istnieje kilka sposobów na ominięcie dodatkowych kosztów. Jednym z nich jest odczekanie 5 lat od zakupu nieruchomości. Po upływie tego czasu nie ma konieczności opłacania podatku od wzbogacenia.
Inną metodą jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że osoby sprzedające mieszkanie, by nabyć lokal w innej lokalizacji czy standardzie, lub sprzedające mieszkanie, by kupić dom, będą zwolnione z podatku. Zasada ta dotyczy również osób, które spieniężają nieruchomość, by spłacić kredyt hipoteczny wraz z odsetkami.
W tym przypadku należy jednak pamiętać, że kwota zwolnienia jest ograniczona, a jej wysokość uzależniona od tego, jaka suma została w rzeczywistości przeznaczona na cele mieszkaniowe. Konieczne jest także rozliczenie ulgi mieszkaniowej nie później, niż w ciągu trzech lat podatkowych od momentu zbycia nieruchomości.
Aby nie popełnić błędu, warto zapoznać się z treścią ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych lub skonsultować się ze specjalistą.
Podatku od sprzedaży nieruchomości nie trzeba opłacać również w sytuacji, gdy mieszkanie zostało sprzedane w tej samej cenie, w której je zakupiono. Nie ma tu mowy o wzbogaceniu, opłata byłaby więc bezzasadna.
Co z nieruchomością otrzymaną w spadku?
Wiele osób zastanawia się, czy otrzymując dom lub mieszkanie na podstawie zapisów testamentu lub darowizny, mogą spieniężyć je bez zachowania terminu. Niestety nie będzie to możliwe, jeśli chce się uniknąć podatku. W przypadku spadku lub darowizny pięcioletni termin liczony jest jednak nie od początku nowego roku kalendarzowego, lecz od końca tego, w którym nastąpiło nabycie czy też wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Oznacza to, że wiele z nich może powtórnie trafić na rynek wcześniej.
Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Osoby, które nie chcą, lub nie mogą czekać aż 5 lat, od momentu nabycia mieszkania, po jego sprzedaży muszą się rozliczyć z urzędem skarbowym. W tym celu należy złożyćdeklarację PIT-39. Obowiązku należy dopełnić w kolejnym roku po sprzedaży nieruchomości (osoby spieniężające mieszkanie czy działkę w 2023 r. będą musiały rozliczyć się z fiskusem w 2024 r.), z zachowaniem terminu obowiązującego od połowy lutego do końca kwietnia.
aktualności prawne
