Przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym przedsiębiorców działających na rynku obsługi konsumenta, osoby fizycznej, służyło wprowadzenie w 2000 r. wielu istotnych norm prawnych, w tym w szczególności art. 3853 Kodeksu cywilnego, który w swym niezamkniętym katalogu zawiera 23 klauzule abuzywne, tj. takie, których przedsiębiorca nie może umieszczać w umowach z konsumentami. Klauzule te dotyczą szeroko pojętego rynku obsługi konsumenta, w tym m.in. obrotu na rynku nieruchomości, a zatem obejmują również stosunki umowne dewelopera z konsumentem, nabywcą nieruchomości. Zanim wymienimy te niedozwolone postanowienia umowne, przypomnijmy, jaki charakter umowy ma umowa konsumenta zawarta z deweloperem.
Umowy deweloperskie, które nazywa się umowami realizatorskimi, łączą w sobie elementy charakterystyczne dla innych umów o dzieło i umowy zlecenia, choć nie tylko:
a) umowy o wykonanie robót budowlanych, np. budowa domu jedno- lub wielorodzinnego, jako produktu adresowanego do przyszłych właścicieli tego domu lub właścicieli poszczególnych lokali,
b) umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, w tym w szczególności nieruchomości lokalowej.
Istotne dla spełnienia umowy deweloperskiej jest ustanowienie odrębnej własności lokali na warunkach określonych w art. 2 ustawy o własności lokali oraz czynność przeniesienia własności nieruchomości. Umowa rozporządzająca powinna być zawarta, co do zasady, w formie aktu notarialnego.
Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lipca 2003 r., sygn. IV CKN 305/2001 orzekł o charakterze prawnym umowy deweloperskiej następująco:
„Umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska, nie jest umową nazwaną, także na gruncie art. 9 ustawy o własności lokali jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej) powstałej w szczególności z połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania
inwestycji użytkownikowi”.
Dla charakteru i warunków umowy deweloperskiej niezwykle ważny jest cyt. niżej art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi:
„Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę”.
Bywa, że całość stosunków umownych z deweloperem zamyka się w dwóch etapach, tj. etapu umowy przedwstępnej, której mocą deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności określonej nieruchomości, a następnie etapu umowy rozporządzającej przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. Każdy z tych etapów wywołuje dla stron umowy deweloperskiej różne skutki, stąd dla skuteczności wzajemnych roszczeń istotne jest to, by również przedwstępna umowa kupna – sprzedaży nieruchomości była zawarta w formie aktu notarialnego. Jednakże właściwa umowa deweloperska łączy w sobie treści różnych umów, wówczas nie może mieć charakteru umowy przedwstępnej.
Norma art. 9 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali jest wskazówką dla sposobu postępowania w tej sprawie, ponieważ stanowi, że:
- Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
- W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
W konsekwencji umowy deweloperskiej przedsiębiorca deweloper wybuduje w terminie określonym umową dom, wyodrębni własność lokali, a następnie przeniesie własność nieruchomości na nowonabywców tych nieruchomości. W efekcie umowy z deweloperem konsument zapłaci deweloperowi cenę nabywanej nieruchomości, lecz właścicielem nieruchomości stanie się dopiero w momencie zawarcia umowy rozporządzającej, a nie wcześniej, co oznacza, że konsument nie może czuć się właścicielem nieruchomości przed tym momentem, gdyż rodziłoby to ryzyko i skutki po jego stronie.
A czym ryzykuje przedsiębiorca deweloper?
Przede wszystkim odpowiedzialnością za niewywiązanie się z przyjętego zobowiązania, także w zakresie szkód w majątku kupującego, o ile byłby związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy stanem zwyczajnym rzeczy a szkodą będącą następstwem niewykonania zobowiązania. Patrz w tej sprawie na interesujący wyrok Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2004 r., sygn. IV CK 521/03.
Skoro wiadomo już, jaki jest charakter prawny umowy deweloperskiej, wymieńmy zakazane przez Kodeks cywilny klauzule abuzywne, po to by obie strony mogły ominąć te rafy na etapie zawierania umowy. Obowiązuje zatem:
1) zakaz wyłączania i ograniczania odpowiedzialności przedsiębiorcy względem konsumenta za szkody na osobie,
2) zakaz wyłączania lub istotnego ograniczania odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
3) zakaz wyłączania lub istotnego ograniczania potrącenia wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,
4) zakaz przewidywania postanowień, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
5) zakaz zezwalania kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
6) zakaz uzależniania zawarcia umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,
7) zakaz uzależniania zawarcia, treści lub wykonania umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,
8) zakaz uzależniania spełnienia świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,
9) zakaz przyznania kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
10) zakaz uprawnienia kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie,
11) zakaz przyznania tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienia do stwierdzenia zgodności świadczenia z umową,
12) zakaz wyłączania obowiązku zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,
13) zakaz przewidywania utraty prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,
14) zakaz pozbawienia wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
15) zakaz zastrzegania dla przedsiębiorcy uprawnienia wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,
16) zakaz nakładania wyłącznie na konsumenta obowiązku zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji zawarcia lub wykonania umowy,
17) zakaz nakładania na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązku zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,
18) zakaz postanowień, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,
19) zakaz zamieszczania jednostronnych uprawnień do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,
20) zakaz zamieszczania uprawnień przedsiębiorcy do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,
21) zakaz uzależniania odpowiedzialności przedsiębiorcy od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniania odpowiedzialności od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,
22) zakaz zamieszczania obowiązku wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania przez jego kontrahenta,
23) zakaz wyłączania jurysdykcji sądów polskich lub nieprawidłowej informacji o właściwości sądów polskich.
Naruszanie tych zakazów przez przedsiębiorcę w stosunkach z konsumentem, osobą fizyczną, daje temu drugiemu prawo do wystąpienia z powództwem do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o rozstrzygnięcie, czy dana klauzula w proponowanej umowie ma charakter abuzywny, czyli niedozwolony. Istota orzeczenia ww. sądu w takiej sprawie sprowadzi się jednak do stwierdzenia, że dana klauzula ma charakter niedozwolony i jako taka powinna być usunięta z wzorca umowy lub zastąpiona inną klauzulą zgodną z prawem. Rejestr klauzul umownych zaliczonych do niedozwolonych w stosunkach przedsiębiorcy z konsumentem ogłoszony jest na stronach internetowych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, www.uokik.gov.pl
W ocenie Komisji Europejskiej ochrona prawna konsumenta w naszym kraju była postrzegana jako nie dość wystarczająca i stąd zalecenia wydane jeszcze w 2005 r. w dyrektywie unijnej nawiązującej do art. 153 Traktatu U.E. o wydanieprawa zharmonizowanego z prawem unijnym.
W tej sytuacji ustawodawca polski zwiększył ochronę konsumencką o zakaz stosowania niedozwolonych praktyk rynkowych, które mogłyby dotknąć konsumenta nie tylko na etapie zawierania z nim umowy, ale także w trakcie jej realizacji, a nawet po jej wykonaniu, i otoczył je kolejnymi rygorami. Chodzi o katalog nieuczciwych praktyk rynkowych zawarty w ustawie z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206), która weszła w życie z dniem 22 grudnia 2007 r. Ustawodawca wprowadził ww. ustawą generalny zakaz stosowania nieuczciwych praktyk rynkowych. Ale co to jest ta praktyka rynkowa, a w szczególności nieuczciwa praktyka rynkowa?
Przepis definiuje to tak, że praktyka rynkowa to działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, a także jego sposób postępowania, oświadczenie lub informacja handlowa bezpośrednio związana z promocją lub z nabyciem produktu przez konsumenta, a zatem – jak widzimy – jest to zagadnienie szersze niż wzorzec umowy i niedozwolone postanowienia umowne określone w art. 3853 Kodeksu cywilnego. Stosowaną przez przedsiębiorców w stosunku do konsumentów praktykę rynkową uważa się za nieuczciwą, jeżeli jest sprzeczna z obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. Zauważmy, że chodzi o czas przed zawarciem umowy, również o moment jej zawierania, a także czas po jej zawarciu.
Nieuczciwą praktyką rynkową jest w szczególności:
- Wprowadzanie konsumenta w błąd poprzez rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji lub prawdziwych informacji, które jednak mogą wprowadzić w błąd.
- Wprowadzanie konsumenta w błąd poprzez zniekształcanie informacji dot. cech produktu, obowiązków przedsiębiorcy i praw konsumenta, a także sposobu obliczenia ceny produktu.
- Wprowadzanie konsumenta w błąd poprzez zniekształcanie informacji o sytuacji gospodarczej lub prawnej przedsiębiorcy lub jego przedstawiciela, w tym majątku, posiadanych zezwoleń lub powiązań.
- Wprowadzanie konsumenta w błąd poprzez pominięcie istotnych informacji niezbędnych konsumentowi do podjęcia decyzji; za istotne informacje uznaje się m.in. cechy produktu, cenę i sposób jej obliczenia, terminy płatności.
- Wprowadzanie konsumenta w błąd poprzez prezentowanie nierzetelnych informacji, np. w celu nakłonienia konsumenta do podjęcia natychmiastowej decyzji dotyczącej umowy, lub poprzez nierzetelne informacje o stopniu ryzyka.
- Agresywna praktyka rynkowa, poprzez którą przedsiębiorca stosuje nacisk na konsumenta w sposób ograniczający swobodę jego wyboru.
- Naruszanie kodeksu dobrych praktyk, przez co należy rozumieć zbiór norm etycznych i zawodowych przedsiębiorców.
Szczególnego komentarza wymaga jednak stosowanie agresywnej praktyki rynkowej przez przedsiębiorców, m.in. z tego względu, że konsumenci mogą się znaleźć w sytuacjach zaliczanych przez ww. prawo do niedozwolonych praktyk agresywnych, bez wiedzy o istniejącym katalogu takich praktyk i konsekwencji dla przedsiębiorcy stosującego takie praktyki.
A więc w zdefiniowanych agresywnych praktykach rynkowych chodzi o niedopuszczalny nacisk przedsiębiorcy na klienta – konsumenta, np. przejawiający się w wywoływaniu wrażenia, że od wpłacenia przez konsumenta określonej kwoty pieniędzy lub poniesienia innych
kosztów będą zależeć dalsze korzyści konsumenta. Chodzi też o takie zachowanie, któremu będzie towarzyszyć żądanie lub groźba przedsiębiorcy. Innym przykładem może być nachodzenie klienta w jego domu i nakłanianie go do nabycia produktu lub usługi przez telefon, faks, pocztę elektroniczną lub w inny sposób.
Czy zakres ochrony ww. ustawy dotyczy również usług i produktów na rynku nieruchomości? Oczywiście tak. Oznacza to, że obie strony tych stosunków cywilnych, tj. przedsiębiorcy działający na rynku nieruchomości, w tym deweloperzy, a także konsumenci, powinni mieć tego świadomość. Pierwsi, by ustrzec się przed rygorami wynikającymi z naruszania prawa, a drudzy, by mieć pewność przysługujących im praw.
Rygory, o których mowa, dotyczą odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy wynikającej z roszczeń konsumenta lub organów w jego imieniu działających. W tym miejscu należy dodać, że w normach cyt. prawa przyjęto, że jeśli daną praktykę rynkową uznano za nieuczciwą, to ciężar dowodu, że ta praktyka rynkowa nie jest nieuczciwa, spoczywa na danym przedsiębiorcy. A zatem to nie konsument lecz przedsiębiorca dowiedzie, że stosował nieuczciwą praktykę rynkową lub nie.
Jakie prawa w związku z tym przysługują konsumentowi? Konsument może żądać zaniechania tej złej praktyki i usunięcia jej skutków, może też żądać naprawienia wyrządzonej szkody na zasadach ogólnych, może żądać unieważnienia umowy z obowiązkiem zwrotu świadczeń lub kosztów, może również żądać zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na cel społeczny. Dodajmy w tym miejscu, że z podobnymi roszczeniami mogą również wystąpić Rzecznik Praw Obywatelskich, Rzecznik Ubezpieczonych, krajowa (regionalna) organizacja ochrony interesu konsumentów oraz powiatowy (miejski) rzecznik konsumentów.
Przedsiębiorca stosujący agresywne praktyki rynkowe podlega karze grzywny na warunkach Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Wydawać by się mogło, że skoro umowy deweloperskie podlegają licznym reżimom prawnym i rygorom na tle norm wynikających z przepisów prawa, w tym wyżej przytoczonego, to w praktyce obrotu prawno-gospodarczego nie będzie dochodzić do łamania prawa, do stosowania abuzywnych klauzul umownych, tudzież do stosowania nieuczciwych praktyk rynkowych. Tymczasem nadchodzące informacje z rynku nieruchomości wskazują, że pomimo rygorów prawnych nadal występują przypadki stosowania przez deweloperów nieuczciwych praktyk rynkowych, a nawet agresywnej praktyki rynkowej.
Tak jak w przypadku opisywanym w prasie krakowskiej, która donosiła o działaniach przedsiębiorcy, który – żeby ratować własną firmę – postawił nowonabywcom nieruchomości na etapie przed podpisaniem aktu przeniesienia własności nieruchomości warunek pożyczenia od nich dość dużej kwoty pieniędzy na spłatę długu u swego amerykańskiego wierzyciela. Przy czym deweloper tłumaczył, co cytuję za informacją prasową, że „dodatkowa kasa to nie dopłata, tylko pożyczka, która ma pomóc deweloperowi przetrwać ciężki okres”. Zachowanie dewelopera, który tak stawia sprawę przed konsumentem: albo dasz mi pożyczkę na spłatę wierzytelności, albo mój wierzyciel wyegzekwuje swoje prawo wynikające z zastawu hipoteki na nieruchomości, może być uznane za wymuszające i nie pozostawia cienia wątpliwości, że w tej sprawie zastosowano nieuczciwą – a nawet agresywną – praktykę rynkową, czyli że doszło do złamania prawa z wszelkimi konsekwencjami wynikającymi z tego tytułu.
Wyżej opisywaliśmy charakter prawny umowy deweloperskiej. Z całą pewnością nie zawiera ona żadnych elementów umowy pożyczki, przez którą dający pożyczkę, czyli w opisywanej sprawie konsument, zobowiązywałby się przenieść na własność biorącego, czyli w opisywanej sprawie na dewelopera, określoną ilość pieniędzy oraz że biorący zobowiązywałby się do zwrotu tej pożyczonej kwoty pieniędzy dającemu pożyczkę. Przy okazji tej sprawy przypomnijmy, że dla powstania umowy pożyczki wystarczy samo pismo kwitujące zadłużenie z tytułu pożyczki zawierające istotne cechy takiej umowy, co oznacza, że w opisanej sytuacji doszło do przymusowego zawarcia umowy pożyczki.
Jednakże stwierdzenie, że doszło do naruszenia prawa to jedno, ale powstaje pytanie, jak ustrzec konsumentów przed podobnymi przypadkami naruszania prawa?
Ocena stosowanych umów deweloperskich w obrocie gospodarczym była w miesiącu lipcu 2007 r. przedmiotem raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przeanalizował wzorce stosowanych umów deweloperskich wobec konsumentów u 199 przedsiębiorców deweloperów. Z
analizy tej wynika bezspornie, że „prawie wszystkie deweloperskie wzorce umów zawierają nieprawidłowości. Szczególnie niepokoją te wzorce, których postanowienia są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, lub których zawartość jest tożsama z treścią postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479
45 Kodeksu postępowania cywilnego. Ponadto we wzorcach wykorzystywane są inne postanowienia, które mogą być uznane za klauzule abuzywne, gdyż kształtują prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy – niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 358
1 § 1 Kodeksu cywilnego”.
W raporcie opisano szereg zakwestionowanych postanowień umownych, wymieńmy niektóre z nich:
1) „Koszt budowy może ulec zmianie w przypadku:
a) wykonania w lokalu robót dodatkowych i zamiennych
b) wystąpienia innych nieprzewidzianych umową okoliczności,
c) zmiany stawki podatku VAT;
2) sprzedający zastrzega, iż w razie zmiany cen materiałów budowlanych cena może ulec zmianie;
3) o zmianie cen dokonanej zgodnie z nin. paragrafem, w tym o każdorazowej wysokości dopłaty waloryzacyjnej, sprzedający zawiadomi kupującego na piśmie, które to zawiadomienie stanowić będzie jednocześnie wezwanie do jej zapłaty przez kupującego, a strony zobowiązują się uwzględnić powyższe zmiany cen w umowie przyrzeczonej;
4) strony dopuszczają możliwość wzrostu kosztów budowy lokalu mieszkalnego/garażu w granicach wzrostu cen robót i materiałów budowlanych, na poziomie wynegocjowanym z wykonawcą robót, jak również w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych obecnie okoliczności, jednak nie więcej niż 50 proc. wskaźnika inflacji;
5) strony dopuszczają do 4% zmianę powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, wynikającą z różnicy pomiędzy obmiarem powykonawczym a wielkością umowną określoną w pkt 1;
6) w przypadku rezygnacji przez kupującego z przyczyn leżących po jego stronie z zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu wymienionego w pkt 1 kaucja rezerwacyjna przepada na rzecz sprzedającego;
7) rezerwujący ma ponadto prawo odstąpić od niniejszej umowy w każdym czasie bez podania przyczyn za zapłatą odstępnego w kwocie 6000 zł;
8) sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności za przesunięcie terminów określonych….;
9) kupujący ma prawo odstąpić od umowy z winy sprzedającego w przypadku przekroczenia terminu wykonania przedmiotu umowy określonego… , o więcej niż 180 dni…;
10) strony przyjmują, iż wszelkie postanowienia nin. umowy mają charakter poufny i wszelkie ich ujawnianie bez zgody drugiej strony może skutkować karą umowną w wysokości 10 000 zł”.
We wnioskach końcowych raportu zwrócono uwagę na istniejącą w stosunkach umownych dewelopera z konsumentem asymetrię, gdyż „wciąż silniejszą pozycję – na co wpływ ma także sytuacja rynkowa – zajmuje deweloper, który narzuca słabszemu konsumentowi postanowienia zastrzegając korzystne dla siebie rozwiązania, umożliwiające zmianę warunków umowy, zwłaszcza w zakresie ceny oraz korzystne zasady i procedury rozwiązywania umowy”.
Jednakże zauważmy, że od czasu ww. publikacji upłynęło wiele miesięcy, z tego względu należy mieć przekonanie, że opisane w raporcie niedozwolone klauzule zostały usunięte z wzorców stosowanych umów deweloperskich lub też, że zastąpiono je klauzulami zgodnymi z obowiązującym prawem.
Należy również żywić nadzieję, że wprowadzone prawo ochraniające konsumenta na rynku będzie miało wpływ na wyeliminowanie z obrotu prawno-gospodarczego wszelkich przypadków stosowania niedozwolonych klauzul w umowach oraz wpłynie na przeciwdziałanie nieuczciwym praktykom rynkowym, również w stosunkach umownych dewelopera z konsumentem. Pozostańmy także w przekonaniu, że strona słabsza w tych stosunkach cywilnoprawnych, konsument, nie wykorzysta zwiększonego zakresu ochrony prawnej ponad stosowną miarę.
Dlatego w zakończeniu przytoczmy maksymę prawa rzymskiego – Alterum non laedere (Nie krzywdzić drugiego).
aktualności prawne
