Rodzaje zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

 

 

Nieruchomość wspólna wymaga zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową. Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, a więc tak prawnych, jak i faktycznych dotyczących przedmiotu wspólnego prawa (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29.05.2000 r. III CZP 10/00). Duże wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej, natomiast małe wspólnoty takiego obowiązku nie mają i bardzo często właściciele sami zarządzają nieruchomością wspólną.

 

 

Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną, i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeśli tego nie zrobią, lecz jedynie powierzą zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzająca zarząd określonej osobie może mieć rozmaitą treść i regulować różny zakres spraw. Możemy mieć zatem do czynienia z umowami: określającymi organy wspólnoty, np. zarząd, rada nadzorcza lub komisja rewizyjna, i ich kompetencje, ograniczającymi się do przyjęcia konkretnego rozwiązania zawartego w rozdziale 4 ustawy o własności lokali lub modyfikującymi rozwiązania zawarte w 4 rozdziale ustawy, powierzającymi zarząd określonym osobom fizycznym lub prawnym, a także jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej, bez określenia ich obowiązków i kompetencji lub z jednoczesnym mniej lub bardziej szczegółowym określeniem ich obowiązków i kompetencji. W przypadku gdyby umowa powierzająca zarząd nie była wystarczająco precyzyjna, art. 33 ustawy o własności lokali informuje, że należy stosować odpowiednio przepisy rozdziału 4 tej ustawy.

 

 

Duże wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać. Wyboru zarządu właściciele dokonują w formie uchwały podjętej w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali. Wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy i zarządza nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Członkowie wybranego zarządu nie muszą posiadać licencji, chyba że zarządzają jeszcze innymi nieruchomościami i prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą.

 

 

Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami, więc często zachodzi konieczność wynajęcia fachowca do prowadzenia bieżących spraw. Przepisy prawa umożliwiają więc zarządowi zlecenie danej osobie zarządzania na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. Zarządca ten zajmuje się sprawami bieżącymi wspólnoty w granicach określonych w umowie o zarządzanie, która jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy zarządcą i wspólnotą mieszkaniową, a jej treść może być dowolnie kształtowana przez strony. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie narzuca w tej kwestii żadnych ram, a jedynym ograniczeniem są ogólne przepisy dotyczące zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia przysługujących praw. Umowa powinna być obszerna i szczegółowa. W miarę szczegółowe ustalenie stosunków między zarządcą a wspólnotą leży w interesie obydwu stron, gdyż w przypadku zaistnienia ewentualnych różnic zdań umowa będzie podstawowym dokumentem rozstrzygającym spór. Poszczególne postanowienia umowy o zarządzanie będą uzależnione od faktycznych okoliczności, a więc od rodzaju nieruchomości, celów stawianych zarządcy, czy też od zdolności członków zarządu do samodzielnego wykonywania określonych czynności. Można jednak przedstawić pewne charakterystyczne elementy, które w większym lub mniejszym stopniu znajdą zastosowanie w każdej umowie. W umowie znajdzie się zatem ustalenie stron, określenie nieruchomości oraz praw i obowiązków stron umowy, wynagrodzenia zarządcy lub zasad jego obliczania, ustalenie zakresu odpowiedzialności, zakresu spraw prowadzonych w imieniu wspólnoty, a także sposobu rozwiązywania umowy i czasu obowiązywania umowy. Poszczególne postanowienia muszą być formułowane językiem prostym, powszechnie zrozumiałym, nie budzącym wątpliwości. Bardzo istotną sprawą jest określenie w umowie terminu wypowiedzenia. Może to być dowolny termin ustalony między stronami. Najczęściej w praktyce spotyka się termin miesięczny, czasami dwu-, trzymiesięczny. Nieraz jest on jednak sprytnie modyfikowany przez zarządców o klauzulę „ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego”, co w praktyce oznacza, że niezależnie od tego, czy umowa zostanie wypowiedziana w styczniu, czy listopadzie, przestanie obowiązywać dopiero pod koniec roku kalendarzowego.

 

 

Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi zatem wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw: zawiera umowy o dostawę usług dla nieruchomości wspólnej, prowadzi ewidencje przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów związanych z nieruchomością wspólną, przygotowuje roczne sprawozdania, plany gospodarcze, realizuje uchwały wspólnoty, organizuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, organizuje prace porządkowe, remontowe, konserwacyjne, dba o ciągłość dostaw wody, ciepła, gazu, energii elektrycznej oraz o usuwanie nieczystości. Bardzo istotne jest rozróżnienie, czy dane czynności należą do zwykłego zarządu, czy już go przekraczają. Pierwsze zwykle dotyczą bieżącej eksploatacji nieruchomości, drugie wpływają na losy wspólnoty. Jest to istotne rozróżnienie, gdyż w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu zarząd potrzebuje zgody właścicieli lokali. Do czynności przekraczających zwykły zarząd zalicza się przede wszystkim: ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub rozbudowy i zadysponowanie tym lokalem oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, podział nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, wytoczenie powództwa właścicielowi mieszkania zalegającemu z opłatami lub w sposób rażący lub uporczywy wykraczającemu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czyniącemu uciążliwe swoim niewłaściwym zachowaniem korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na ich pokrycie, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w kwestiach przekraczających zwykły zarząd. W dużej wspólnocie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd zgodę musi wyrazić większość właścicieli w uchwale podjętej przez właścicieli lokali przewagą głosów, liczoną według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd może sam natomiast decydować w sprawach nie przekraczających czynności zwykłego zarządu. W małej wspólnocie każda decyzja dotycząca nieruchomości wspólnej, gdy czynność przekracza zwykły zarząd, wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, a w zakresie nie przekraczającym zwykłego zarządu – zgody większości. Liczy się ją udziałami w nieruchomości wspólnej.

 

 

We wspólnocie mieszkaniowej możemy mieć jeszcze do czynienia z zarządem przymusowym ustanowionym przez sąd. Przyczyny ustanowienia zarządcy przymusowego są różne w przypadku dużej i małej wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli jak wynika z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali w przypadkach, gdy liczba lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest większa niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Jeżeli jednak zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Ten sam sąd odwoła zarządcę przymusowego wówczas, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

 

Drugim przypadkiem, kiedy możliwe jest powołanie zarządcy przymusowego w dużej wspólnocie mieszkaniowej, jest sytuacja, kiedy w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. W takim przypadku przepisy dają także dotychczasowemu zarządcy nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat, uprawnienie do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Z kolei w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, gdy zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 203 kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Z żądaniem ustanowienia zarządcy występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dowód prawa własności osoby składającej wniosek, np. odpis z księgi wieczystej. Ponadto konieczne jest udowodnienie, że występują przesłanki, od których zależy ustanowienie zarządcy przymusowego. Mogą to być zeznania świadków, umowy lub uchwały, np. świadczące o naruszaniu zasad prawidłowej gospodarki przez dotychczasowy zarząd, oczywiście jeżeli to było przyczyną wystąpienia do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Można również wnosić, by sąd zobowiązał zarząd do przedłożenia tych dokumentów. Ustanowiony zarządca przymusowy obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej nieruchomości lub w zbiorze dokumentów. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy przymusowego, dotychczas funkcjonujący zarząd lub zarządca tracą kompetencje do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, a współwłaściciele mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu.

 

Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości. W przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego sąd określa jego wynagrodzenie a także zakres obowiązków tego zarządcy. W przypadku wspólnot mieszkaniowych może to być zakres obowiązków odpowiadający koncepcji zarządu przyjętej w ustawie o własności lokali, a więc upoważnienie do samodzielnego podejmowania wszystkich czynności zwykłego zarządu z obowiązkiem uzyskiwania zgody właścicieli na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

 

W przypadku braku wspomnianej zgody właścicieli lokali zarządca przymusowy będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia. Jak wynika z przepisów kodeksu postępowania cywilnego, zarządca przymusowy zajętej nieruchomości obowiązany jest przede wszystkim wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca przymusowy może pozywać i być pozywany. Sąd może również w treści postanowienia zarówno ograniczyć zakres zwykłego zarządu, jak i poszerzyć uprawnienia zarządcy przymusowego przez powierzenie mu również niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zarządca przymusowy składa sądowi w wyznaczonych terminach, co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu, sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które sąd zatwierdza lub odmawia ich zatwierdzenia. Jeżeli zarządca przymusowy bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykonał innych wydanych przez sąd poleceń, może być skazany na grzywnę. Zarządca przymusowy ponosi również odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania swoich obowiązków.

 

 

Zmiana każdego z rodzajów zarządów następuje na innej zasadzie. Zarząd powierzony powierza się w umowie notarialnej, zatem jego zmiana również musi nastąpić w obecności notariusza, na podstawie uchwały właścicieli lokali przez niego zaprotokołowanej. Zmiana zarządu wybranego następuje również na podstawie uchwały z tym, że dla jej ważności obecność notariusza nie jest potrzebna. Natomiast zmiana zarządu zleconego następuje poprzez rozwiązanie umowy o zarządzanie. Rozwiązanie to może nastąpić w związku z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta, a w trakcie jej obowiązywania za zgodną wolą stron, gdy rozwiązania chcą obie strony, lub za wypowiedzeniem z zachowaniem okresów w umowie przewidzianych, gdy rozwiązania chce tylko jedna strona. Natomiast jeśli chodzi o zarządcę przymusowego to tak jak i jego powołanie tak i jego odwołanie następuje na podstawie postanowienia sądu. Sąd odwoła zarządcę przymusowego wtedy, gdy uzna, że nie istnieje już przyczyna, dla której został powołany.