Zgodnie z informacją BGK, do końca 2012 r. złożono ponad 26 tys. wniosków o kredyt preferencyjny, które oczekują na realizację w 2013 r. Resort transportu odniósł się więc do sytuacji wniosków pozostałych do wykonania w sytuacji, gdy załączono do nich tylko umowę rezerwacyjną.
Jak przypomniało Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, program „Rodzina na Swoim” funkcjonował na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. z 2012 r., poz. 90). Jednymi z podstawowych kryteriów kwalifikujących dokonanie danej transakcji do finansowania kredytem preferencyjnym były warunki dotyczące ceny zakupu/kosztów budowy oraz powierzchni użytkowej nieruchomości. Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy, powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, a także cenę lub wkład budowlany, przyjmuje się na podstawie umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jeżeli umowa taka nie została zawarta do dnia złożenia wniosku o kredyt preferencyjny na podstawie odpowiedniej umowy zobowiązującej. Bank weryfikuje, czy wnioskujący spełnia określone w ustawie kryteria i może uzyskać uprawnienie do kredytu preferencyjnego w zakresie parametrów kredytowanej nieruchomości. Konsekwentnie, wielkości podane w umowie dołączonej do wniosku o kredyt preferencyjny były wiążące dla określenia, czy ubiegającemu się o kredyt preferencyjny przysługuje uprawnienie z uwagi na spełnienie parametrów odnoszących się nieruchomości mającej stanowić przedmiot finansowania. Umowami dokumentującymi transakcję zakupu mieszkania lub domu przedstawionego do finansowania kredytem preferencyjnym mogły być powszechnie funkcjonujące w obrocie prawnym i stosowane na rynku kredytów hipotecznych umowy cywilno-prawne, np. umowa przedwstępna, umowa, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego; umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Charakter umowy zobowiązującej ma również umowa deweloperska zawierana stosownie do przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232 poz. 1377). Odnosi się ona bowiem do przeniesienia lub ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rzecz docelowego kredytobiorcy. Umową zobowiązującą nie jest natomiast umowa rezerwacyjna, stosowana w praktyce rynkowej przez deweloperów. Nie powinna więc ona stanowić podstawy do weryfikowania kryteriów uprawniających do stosowania dopłat do kredytu preferencyjnego.
Wątpliwości związane ze stosowaniem powyższych przepisów pojawiły się w momencie zakończenia przyjmowania wniosków o kredyty preferencyjne. Bowiem zgodnie z art. 12a ustawy o finansowym wsparciu (…) instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów preferencyjnych udzielają je na podstawie wniosków o kredyt preferencyjny złożonych do dnia 31 grudnia 2012 r. Zgodnie z informacją otrzymaną z BGK, bazującą na danych przekazanych przez banki udzielające kredytów w ramach ustawy, do końca 2012 r. złożono ponad 26 tys. wniosków o kredyt preferencyjny, które oczekują na realizację w 2013 r. Pojawiające się informacje spowodowały, że część z tych wniosków została złożona bez dołączenia umowy zobowiązującej w rozumieniu ustawy, lecz jedynie z umową rezerwacyjną. To sprawiło, że Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przypomniało bankom biorącym udział w programie o obowiązujących przepisach dotyczących dnia, w jakim następuje weryfikacja parametrów finansowanych nieruchomości, jak również dokumentów będących na wskazany w ustawie dzień podstawą dla takiej czynności. W tym kontekście stanowisko Ministerstwa nie jest wiążącą interpretacją prawa, lecz tylko przytoczeniem obowiązującego przepisu, który powinien być stosowany przez banki od początku funkcjonowania programu. Należy jednocześnie podkreślić, że na podstawie umów w sprawie stosowania dopłat do oprocentowania kredytów preferencyjnych zawieranych przez instytucje kredytujące z BGK, banki komercyjne udzielają kredyty preferencyjne na podstawie własnych procedur i ponoszą odpowiedzialność za nieuprawnione i niezgodne z przepisami ustawy korzystanie z dopłat.
Procedury weryfikacji beneficjentów i przedmiotu transakcji na podstawie umów zobowiązujących dotyczą tylko preferencyjnego kredytu udzielanego w ramach programu „Rodzina na Swoim”. Ze względu na środki budżetowe kierowane na dopłaty do oprocentowania i konieczność weryfikacji uprawnień kredytobiorców do finansowego wsparcia, wprowadzono zasadę przeprowadzania tej weryfikacji na podstawie umów zobowiązujących. W przypadku innych kredytów banki komercyjne mogą dokonywać wstępnych czynności dotyczących np. analizy zdolności kredytowej ubiegającego się o kredyt na podstawie innych dokumentów, w tym m.in. umowy rezerwacyjnej lub prospektu informacyjnego. Natomiast nie praktykuje się sytuacji, żeby na podstawie tylko tych dokumentów banki udzielały kredytów mieszkaniowych. Decyzja o przyznaniu takiego kredytu jest już bowiem związana z przedstawieniem odpowiedniej umowy zobowiązującej.
aktualności prawne
