Standardowy sposób kupowania mieszkania od dewelopera, czyli podpisanie umowy przedwstępnej, wpłata ceny w ratach wraz z postępem prac i podpisanie umowy sprzedaży po zakończeniu inwestycji, nie jest niestety zbyt bezpieczną formą inwestowania naszych pieniędzy.
Podpisanie tzw. umowy deweloperskiej zawsze wiąże się ze sporym ryzykiem dla kupującego mieszkanie, ponieważ płaci on za coś, co dopiero powstaje albo ma powstać w przyszłości. Ponadto, kupując mieszkanie od dewelopera, najczęściej jest zmuszony już w trakcie budowy wpłacać raty za powstające mieszkanie, podczas gdy prawo własności przechodzi na niego dopiero po zakończeniu budowy i po podpisaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży. To rodzi niebezpieczeństwo związane z upadłością lub brakiem uczciwości dewelopera, ponieważ do momentu podpisania umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego mieszkanie pozostaje własnością firmy deweloperskiej. W razie upadłości firmy wchodzi ono w skład masy upadłości. Jednak na rynku nowych mieszkań klient nie ma obecnie dużego wyboru. O negocjowaniu umowy nie ma prawie mowy, a dobre lokalizacje rozchodzą się błyskawicznie na etapie kopania fundamentów. Jeżeli uda się podpisać umowę na dobrą ofertę, to pozostaje płacić i czekać.
Rzadko się zdarza, aby mieszkanie powstało w terminie, a jeżeli nie zawrzemy umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, nie tylko termin nie będzie dotrzymany, ale niemal na pewno również i cena. To jednak nie odstrasza kupujących, którzy biorą wszystko, co jest na rynku, nawet z odległą datą ukończenia inwestycji. Standardowy sposób kupowania mieszkania od dewelopera, czyli podpisanie umowy przedwstępnej, wpłata ceny w ratach wraz z postępem prac i podpisanie umowy sprzedaży po zakończeniu inwestycji, nie jest niestety zbyt bezpieczną formą inwestowania naszych pieniędzy.
Z ostatniej analizy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przeanalizował ponad 500 wzorców umownych stosowanych przez blisko 200 deweloperów, wynika, że większość badanych deweloperów świadomie narusza interesy konsumentów. Efektem są postępowania oraz pozwy sądowe, a w perspektywie – kary finansowe. Zdaniem UOKiK umowy kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W praktyce powoduje to znaczne trudności dla klientów deweloperów. Z analiz UOKiK wynika, że sprzedający nagminnie zastrzegają sobie prawo do zmiany ceny zakupu już po podpisaniu umowy, stosując tzw. klauzule waloryzacyjne – wzrost kosztów budowy mieszkania może nastąpić z powodu inflacji czy zmian w obowiązującym systemie podatkowym. Celem takich postanowień jest zabezpieczenie jedynie interesów dewelopera, konsument nie wie, ile w rzeczywistości wyniesie całkowity koszt mieszkania. Urząd zwraca uwagę, że deweloper może w kontrakcie zapisać możliwość zmiany ceny, ale nie powinien przenosić ryzyka inwestycji wyłącznie na kupujących. Jeśli koszty rzeczywiście wzrosły, przedsiębiorca musi wskazać ich realny wpływ na zmianę ceny, przedstawiając przykładowo rachunki. Ponadto, w takim przypadku należy zagwarantować konsumentowi prawo odstąpienia od umowy oraz zwrócić wpłacone przez niego pieniądze.
W wyniku kontroli zakwestionowano także postanowienia ograniczające wysokość należnych konsumentowi kar umownych z tytułu niedotrzymania przez sprzedającego warunków przy jednoczesnym zastrzeżeniu sobie przez dewelopera wyższych kar w przypadku opóźnień klienta. Wprowadza to rażące dysproporcje w traktowaniu obu stron kontraktu. Również Rzecznik Praw Obywatelskich interweniował u ministra budownictwa Andrzeja Aumillera z prośbą o zajęcie stanowiska w sprawie działań firm deweloperskich, które wymuszają na klientach dopłaty do ustalonej ceny. Jak wynika ze skarg, które wpływają do rzecznika, powszechną praktyką jest żądanie dopłaty do ustalonej ceny nieruchomości lub rozwiązywanie umów i zawieranie nowych po znacznie wyższej cenie. Zdaniem rzecznika przepisy w sposób dalece niewystarczający chronią interesy obywateli będących klientami firm deweloperskich. Niektóre firmy próbują wymusić na swoich klientach dopłatę, choć w umowie zagwarantowały, że cena się nie zmieni.
Akt notarialny i wpis roszczenia do księgi wieczystej
Podstawową metodą zabezpieczenia transakcji jest zawarcie z deweloperem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia wynikającego z tej umowy do księgi wieczystej. Na podstawie umowy w zwykłej formie pisemnej możemy bowiem jedynie dochodzić odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera. Nie możemy natomiast skutecznie domagać się wykonania umowy, czyli przeniesienia własności, nawet jeżeli nabywca zapłacił całą cenę sprzedaży. Umowa w zwykłej formie pisemnej przede wszystkim jednak nie zabezpiecza naszych interesów na wypadek upadłości dewelopera. W takim przypadku najczęściej stracimy wszystkie zainwestowane środki.
Dopiero umowa w formie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej roszczenia z niej wynikającego zabezpiecza w pewnym stopniu nasze interesy. Dzięki takiej formie możemy domagać się przed sądem wykonania umowy, czyli przeniesienia prawa własności wbrew woli dewelopera.
Ponadto prawo upadłościowe przewiduje silniejszą ochronę wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo. Takie zabezpieczenie daje właśnie wpis roszczenia do księgi wieczystej, ale można je uzyskać tylko na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego. Podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej wspomnianych wyżej roszczeń daje art. 16 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Aby możliwe było dokonanie w księdze wieczystej wpisu roszczeń wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, konieczna jest zgoda właściciela nieruchomości, na której ma powstać budynek z przeznaczonymi do sprzedaży lokalami. W tym wypadku będzie to najczęściej zgoda samego dewelopera. Deweloper może wyrazić swoją zgodę zarówno w umowie przedwstępnej, jak i później w odrębnym oświadczeniu. Oświadczenie w sprawie zgody na dokonanie wpisu w księdze wieczystej powinno być wyrażone z zachowaniem formy szczególnej, tj. co najmniej na piśmie, z podpisem notarialnie poświadczonym. Nie jest natomiast konieczna forma aktu notarialnego.
Wraz z ujawnieniem w księdze wieczystej, każde z roszczeń przyszłego kupującego staje się skuteczne nie tylko wobec aktualnego, ale także wobec każdego następnego właściciela nieruchomości, który nabył własność nieruchomości w drodze czynności prawnej, dokonanej po ujawnieniu roszczeń w księdze wieczystej. Tym samym ewentualne zbycie nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej umożliwi przyszłemu kupującemu domaganie się przeniesienia własności wyodrębnionych lokali od nabywcy nieruchomości, tj. od nowego właściciela.
Ujawnienie przedmiotowych roszczeń we właściwych księgach wieczystych wyłączy możliwość ich pominięcia przez ewentualnego nowego właściciela nieruchomości w powołaniu się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz o przeniesienie tej własności w przyszłej, przyrzeczonej umowie sprzedaży istotnie zwiększa ochronę praw przyszłego kupującego, dlatego warto rozważyć wykorzystanie tej instytucji przy zawieraniu umów z deweloperami, zwłaszcza że po wprowadzeniu stałych opłat za wpisy w księgach wieczystych nie jest już to kosztowna sprawa. Obecnie opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej roszczenia z przedwstępnej umowy sprzedaży wynosi 150 złotych.
Rachunek powierniczy
Inną możliwością zabezpieczenia transakcji z deweloperem jest rzadko obecnie stosowany rachunek powierniczy. Istotą deweloperskiego rachunku powierniczego jest stworzenie takiej sytuacji, w której kupujący gromadzi środki na finansowanie inwestycji na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem. Oczywiście do otwarcia takiego rachunku niezbędna jest wola klienta, dewelopera i banku. Bank prowadzący powierniczy rachunek deweloperski stoi na straży, by nie doszło do wypłaty pieniędzy deweloperowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji pozwalającej na stwierdzenie, że odpowiednia faza inwestycji lub cała inwestycja (zależnie od typu rachunku powierniczego) została zakończona zgodnie z umową i przepisami prawa. W przypadku gdy deweloper postępuje nierzetelnie, zostało przeciwko niemu wszczęte postępowanie egzekucyjne albo ogłosi on upadłość, klient banku ma gwarancję zwrotu pieniędzy zgromadzonych na rachunku bankowym. Także jeśli deweloper jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, w wypadku jego śmierci zgromadzone na rachunku pieniądze nie wchodzą do spadku.
Przeprowadzanie rozliczeń za pomocą rachunku powierniczego sprzyja też dochowywaniu terminów przez dewelopera. Faktem jest, że kiedy deweloper ma po drugiej stronie potężną instytucję, jaką jest bank, podchodzi do niej z większym respektem niż do klienta indywidualnego. Sami deweloperzy nie są zainteresowani rachunkami powierniczymi, ponieważ z przyczyn oczywistych wolą dostawać pieniądze bezpośrednio od klientów, zamiast od banków, na dodatek pod pewnymi warunkami.
Próby wprowadzenia obowiązkowego rachunku powierniczego i uregulowania zasad jego funkcjonowania skończyły się na projekcie ustawy. Obecnie banki, które oferują rachunki dla deweloperów i ich klientów, same ustalają zasady i opłaty.
Współwłasność inwestycji
Czy zatem istnieje bezpieczniejsza forma współpracy z deweloperem, niż podpisanie umowy przedwstępnej, wybudowanie budynku przez dewelopera, a następnie sprzedaż nabywcy lokalu? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Forma ta polega na sprzedaży samej działki, na której ma być wybudowany budynek na współwłasność, jeszcze zanim rozpocznie się budowa. Jest ona polecana zwłaszcza przy mniejszych inwestycjach (do kilkunastu mieszkań w bloku). Wówczas nabywcy stają się od razu właścicielami nieruchomości i to oni budują obiekt, a rola dewelopera sprowadza się do wykonania zlecenia zgodnie z zawartą umową. Sytuacja prawna jest wtedy podobna do sytuacji osoby, która kupuje działkę, a następnie zleca firmie wybudowanie na tej działce domu. Deweloper nie może wbrew klientom obciążyć nieruchomości hipoteką, bo nie jest jej właścicielem. Właściciele mają pełną kontrolę nad całą inwestycją, a upadłość dewelopera nigdy nie doprowadzi do utraty nieruchomości.
Taka forma współpracy umożliwia też właścicielom zmianę dewelopera, gdy ten nie wywiązuje się z postanowień umowy, gdyż jest on tylko wykonawcą inwestycji, podczas gdy jej właścicielem są nabywcy. Ze względów praktycznych współwłaściciele powinni udzielić komuś, najlepiej prawnikowi, pełnomocnictwa do reprezentowania ich wobec dewelopera i przed urzędami. Pełnomocnik, mając większe uprawnienia i możliwości negocjacji niż każdy z nich z osobna, dopilnuje treści umowy z deweloperem i wykonania poszczególnych etapów inwestycji oraz sfinalizuje końcowe formalności.
Końcem takiej inwestycji po oddaniu budynku do użytkowania będzie zniesienie współwłasności między współwłaścicielami, w wyniku którego każdy współwłaściciel stanie się właścicielem lokalu zgodnie z wcześniejszą umową. Takiego zniesienia współwłasności właściciele mogą dokonać w drodze umowy (forma aktu notarialnego) lub w drodze postępowania sądowego (mniejsze koszty). Ponadto takie nieodpłatne zniesienie współwłasności, jeżeli zostanie zachowana proporcja udziałów, będzie zwolnione z podatku.
Współwłaściciele mogą też dokonać zniesienia współwłasności w późniejszym czasie, gdyż zasiedlenie lokali nie jest uzależnione od zniesienia współwłasności. Niemniej wspólne korzystanie z takiej nieruchomości bez zniesienia współwłasności wiąże się z licznymi problemami natury praktycznej (np. meldunek, media). Choć i w takiej sytuacji przynajmniej przez pewien czas wystarczająco sprawę ureguluje przygotowana w zwykłej formie pisemnej umowa o sposobie korzystania ze wspólnej nieruchomości.
Można się zastanowić, dlaczego ta forma nie jest powszechnie wykorzystywana, tylko szuka się dróg zabezpieczenia nabywcy przez kosztowniejsze dla niego rozwiązania, np. rachunki powiernicze? Nie jest ona przede wszystkim w interesie dewelopera, a to on jest przecież inicjatorem całego procesu inwestycyjnego (on ustala reguły). Forma ta ogranicza jego wpływ na inwestycję i zmusza do większej staranności w celu utrzymania zlecenia. Może być to natomiast doskonała metoda dla małych, kilkuosobowych firm doradczych czy pośredników z branży nieruchomości. Mogą oni znaleźć odpowiednią działkę pod inwestycję, zorganizować grupę nabywców, którzy kupią działkę na współwłasność, znaleźć firmę lub firmy, które wykonają inwestycję, i nadzorując całość, doprowadzić na koniec do zniesienia współwłasności nieruchomości między właścicielami.
Przyszłość prowadzenia inwestycji
Ministerstwo Budownictwa przygotowało długo oczekiwany projekt ustawy o ochronie nabywcy w transakcjach deweloperskich. Przewiduje on, że wszystkie umowy z deweloperem, nawet umowy przedwstępne, będą musiały być zawierane w formie aktu notarialnego. Warunek ten będzie dotyczył również umów o wybudowanie mieszkania lub domu jednorodzinnego przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz przez prywatne osoby fizyczne, które budują domy wielomieszkaniowe z przeznaczeniem do sprzedaży.
Ustawa nie będzie chroniła jedynie nabywców mieszkań wybudowanych przez małe spółdzielnie mieszkaniowe mające nie więcej niż 50 członków. Zgodnie z projektem umowa z deweloperem powinna określać termin wykonania inwestycji, sposób rozliczenia się, kary umowne płacone przez strony, a także jakie obciążenia z tytułu umów zawartych przez dewelopera mogą być w przyszłości ustanowione na nieruchomości.
W umowie powinny też być określone dopuszczalne odstępstwa od ustalonej wcześniej powierzchni mieszkania albo budynku, które mogłyby zostać stwierdzone po zakończeniu inwestycji. Przewiduje się, że maksymalne odstępstwa, na jakie może się godzić nabywca, w przypadku mieszkań nie powinny przekraczać 2 proc. powierzchni, a w przypadku domów – 5 proc.
Umowa powinna również określać warunki, w których nabywca mieszkania lub deweloper mogą od niej odstąpić. Konsument, zgodnie z projektem ustawy, będzie mógł to zrobić wówczas, gdy deweloper nie sporządzi prospektu informacyjnego, gdy informacje o inwestycji podane w umowie będą niezgodne z zawartymi w prospekcie bądź wówczas, gdy termin oddania inwestycji nie zostanie dotrzymany, a opóźnienie wyniesie ponad rok.
Projekt ustawy przewiduje również obowiązek uiszczenia przez nabywcę 20-procentowej przedpłaty na rachunek powierniczy zamknięty lub otwarty. Pieniądze ulokowane na rachunku powierniczym otwartym wypłacane byłyby deweloperowi w transzach po zakończeniu każdego etapu budowy. Z kolei pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym zamkniętym deweloper uzyskałby w całości dopiero po zakończeniu budowy. W razie upadłości dewelopera pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym nie wchodziłyby do masy upadłości.
Projekt ustawy przewiduje, że do każdej umowy zawartej z nabywcą deweloper powinien dołączyć prospekt informacyjny. Umowa bez takiego prospektu byłaby nieważna. Prospekt zawierałby najważniejsze informacje o deweloperze oraz o prowadzonej inwestycji. Powinien zawierać opis budynku i jego położenia, informacje ostandardzie, liczbie lokali, miejsc garażowych i postojowych, cenie za metr kwadratowy oraz o sposobie i przyczynach ewentualnej jej waloryzacji. Oprócz tego musi też precyzować termin ukończenia budowy i termin uzyskania przez nabywcę prawa do lokalu, a także podawać informacje o sposobie rozwiązania umowy i karach umownych płaconych przez nabywcę. Do deweloperskiego prospektu powinny być dołączone również szkice i rzuty budynku oraz mieszkania oraz pozwolenie na budowę.
Autor: Paweł Puch
Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” nr 17/2007, 2007.08.28
aktualności prawne
