Umowa rezerwacyjna

Rynek nieruchomości przeżywa obecnie okres boomu charakteryzujący się przede wszystkim wysokim popytem i nienadążającą za nim podażą mieszkań. W konsekwencji na rynku pierwotnym to deweloperzy dyktują warunki, a mieszkania znajdują chętnych, zanim na plac budowy wejdą pierwsze ekipy budowlane. Jednym z przejawów tego dyktatu jest pojawiająca się coraz częściej w relacjach między klientem a deweloperem tzw. umowa rezerwacyjna, która poprzedza umowę przedwstępną. Deweloper występuje do klientów z propozycją podpisania rezerwacji, gdy nie może zawrzeć umowy przedwstępnej, bo nie ma jeszcze pozwolenia na budowę, a niejednokrotnie nawet warunków zabudowy. Rezerwacja polega zatem na kupowaniu mieszkania wirtualnego i najczęściej wiąże się z uiszczeniem deweloperowi nieraz sporej opłaty rezerwacyjnej. Dzięki rezerwacjom deweloper widzi, jakie jest zainteresowanie jego inwestycją, i zyskuje gwarancję sprzedaży przyszłej, najczęściej nierozpoczętej jeszcze inwestycji. Klient z kolei dostaje zapewnienie pierwszeństwa w nabyciu określonego lokalu po ustalonej cenie. Jednak w praktyce to zapewnienie, zwłaszcza odnośnie do ceny mieszkania, w obecnej sytuacji rynkowej jest najczęściej tylko iluzją.


Treść rezerwacji

Rezerwacja najczęściej nie jest umową, jako że do tego, by nią była, jest wymagane, aby zawierała oświadczenia obu stron. Natomiast gdy zawiera oświadczenie tylko jednej ze stron (nawet gdy podpisują ją obie strony), jest po prostu oświadczeniem tej strony. Klient dewelopera musi sobie uświadomić, że umowa rezerwacyjna, którą podpisuje, zobowiązuje strony tylko do tego, co w zostało w niej wyraźnie zapisane – do niczego więcej. Najczęściej jednak deweloper do niczego się nie zobowiązuje. Zatem w rzeczywistości umowa rezerwacyjna jest jedynie jednostronnym oświadczeniem klienta zgłaszającego chęć kupna lokalu w nowej inwestycji. Deweloper nie zobowiązuje się ani do zawarcia w przyszłości umowy przedwstępnej z klientem, ani do niewprowadzania zmian w cenie czy w projekcie budynku. Pod taką rezerwacją podpisuje się przedstawiciel dewelopera, co wielu odczytuje właśnie jako umowę i zobowiązanie w stosunku do klienta. Tymczasem, jeżeli rezerwacja nie zawiera żadnego oświadczenia dewelopera, to podpis na niej należy interpretować jedynie jako przyjęcie do wiadomości zobowiązań klienta i potwierdzenie faktu znajomości treści oświadczenia. Nic poza tym. Typowa umowa rezerwacyjna, jaką posługuje się duża część deweloperów, wygląda pod względem prawnym tak, jakby kupujący występował do dewelopera z propozycją zawarcia w późniejszym terminie umowy przedwstępnej.


Konsekwencje rezerwacji

W przypadku uczciwego, renomowanego dewelopera umowa taka niekoniecznie jest zagrożeniem i rzeczywiście może spełniać swoją funkcję rezerwacyjną i zabezpieczającą prawo klienta do nabycia określonego lokalu mieszkalnego w określonym terminie i po ustalonej cenie. Jest to wówczas dobrze skonstruowana umowa, zawierana jedynie na krótki, ściśle określony etap poprzedzający zawarcie umowy przedwstępnej. Jednak w większości przypadków umowa taka w obecnej sytuacji na rynku stanowi ogromne ryzyko dla klientów. Pamiętajmy, że rezerwacje najczęściej podpisujemy jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, tymczasem procedury administracyjne związane z przygotowaniem inwestycji trwają miesiącami, a deweloper ma możliwość w tym czasie obracania opłatą rezerwacyjną klienta bez żadnych dodatkowych kosztów. Deweloper może w końcu nie uzyskać pozwolenia na budowę, a klient zostanie wówczas z niczym, podczas gdy ceny w tym czasie wzrosły i klient stracił nie tylko czas, ale i możliwość podpisania umowy u innego dewelopera na takich warunkach cenowych. Dobrze się stanie, jeżeli klient dostanie opłatę rezerwacyjną z powrotem, choćby nawet bez odsetek. Ostatecznie bowiem, deweloper może sprytnie zapisać w umowie, że w przypadku wystąpienia różnych przyczyn, na przykład siły wyższej, opłata nie będzie zwracana, po czym uznać za taką siłę wyższą brak otrzymania pozwolenia na budowę. Nawet jeżeli deweloper uzyska pozwolenie na budowę i rozpocznie inwestycję, to klient przed podpisaniem umowy przedwstępnej może usłyszeć, że na skutek wzrostu cen materiałów cena podana przy rezerwacji jest już nieaktualna, a obecna cena jest o kilkadziesiąt procent wyższa. Wiele osób podnosi w związku z tym krzyk, nie rozumiejąc właśnie istoty umowy rezerwacyjnej, która daje klientowi w zasadzie tylko pierwszeństwo zawarcia w przyszłości umowy przedwstępnej i to pod warunkiem, że zgodzi się on na warunki, jakie zaproponuje mu deweloper w chwili jej podpisywania.


Właściwe podejście

Niestety, jeśli chcemy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, rezerwacja jest obecnie niezbędnym etapem w naszej inwestycji. Róbmy to jednak mądrze. Podpisując rezerwację, miejmy świadomość, że to tylko rezerwacja, która nie daje nam gwarancji kupna mieszkania, więc jej podpisanie nie oznacza, że już mamy mieszkanie. Mimo podpisania umowy rezerwacyjnej nadal powinniśmy interesować się dostępnymi na rynku ofertami, a ponadto należy sobie zastrzec możliwość odstąpienia od tej umowy w razie, gdybyśmy znaleźli inną ciekawszą ofertę – na przykład taką, gdzie od razu możemy podpisać umowę przedwstępną, a nawet kupić mieszkanie. Zawsze pamiętajmy, że fakt, iż zarezerwowaliśmy lokal, nie znaczy, że go kupimy, bo deweloper zawsze może w przyszłości zmienić warunki na takie, które przestaną nas interesować.

Starajmy się ponadto nie podpisywać rezerwacji, gdy inwestor jest jeszcze na etapie projektowania, a umowę przedwstępną podpisze z nami dopiero za kilka miesięcy. Możemy bowiem stracić możliwość podpisania innej umowy rezerwacyjnej, a ponadto w związku ze wzrostem cen na rynku deweloper na pewno za te kilka miesięcy nie podpisze z nami umowy przedwstępnej na pierwotnych warunkach. Starajmy się wiec zadbać o to, by między rezerwacją a umową przedwstępną upłynął jak najmniejszy okres. Wtedy mamy największą gwarancję, że warunki nie ulegną zmianie. Zwróćmy też uwagę na to, by w rezerwacji nie znalazł się zapis umożliwiający deweloperowi zatrzymanie naszych pieniędzy lub wydłużający okres ich zwrotu. Miło będzie też – choć to mało realne – gdy deweloper zobowiąże się, że nie zmieni ceny sprzedaży i zawrze umowę przedwstępną na przykład w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania pozwolenia na budowę. Tylko takie dwa zapisy dałyby nam możliwość skutecznego dochodzenia przynajmniej ograniczonych roszczeń w razie, gdyby deweloper nie zechciał podpisać z nami umowy przedwstępnej.

Zanim zdecydujemy się cokolwiek podpisać z wybranym deweloperem, należy sprawdzić jego wiarygodność na rynku. Warto dowiedzieć się, czy jest on znany w Polskim Związku Firm Deweloperskich, jaką ma renomę. Ponadto, na szczęście, mamy do dyspozycji „wszechwiedzący” Internet z licznymi forami dyskusyjnymi, na których można znaleźć wiele cennych opinii poprzednich klientów deweloperów, pozwalających wywnioskować, którego z inwestorów należy unikać.


Cel – umowa przedwstępna

Podpisując umowę rezerwacyjną, powinniśmy dążyć do jak najszybszego podpisania umowy przedwstępnej dotyczącej kupna wybranego mieszkania. Jak już pisałem, tylko wtedy możemy liczyć na to, że cena, jaką ustaliliśmy, nie ulegnie zmianie. Niestety, deweloperzy często podnoszą ceny, które podawali klientom przy podpisywaniu rezerwacji, tłumacząc podwyżkę między innymi wzrostem cen gruntów i materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny. Klient, który się nie zgadza na podwyżkę, „wypada” z danej inwestycji, a w jego miejsce deweloper bez kłopotu znajduje następnego. Klient nie może bowiem na podstawie rezerwacji zmusić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej.

Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej, klient może zrobić tylko jedno: żądać zwrotu opłaty rezerwacyjnej, o ile ją oczywiście wpłacił, a w razie opóźnienia w wypłacie – także ustawowych odsetek. Może również iść do sądu cywilnego i walczyć o odszkodowanie na podstawie kodeksu cywilnego. W sądzie trzeba jednak udowodnić szkodę, a nie jest to takie proste. Trzeba też wykazać, że powstała ona na skutek braku możności korzystania z zapłaconej opłaty rezerwacyjnej do dnia, kiedy mogła być zawarta umowa przedwstępna – to jednak kosztuje.

Jeżeli już uda nam się zachować warunki rezerwacji i dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej, podpisujmy ją zawsze w formie aktu notarialnego i najlepiej z wpisem wynikającego z niej roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości dewelopera. Jeżeli bowiem zaoszczędzimy na opłatach notarialnych i podpiszemy umowę przedwstępną tylko w zwykłej formie pisemnej, a przed podpisaniem umowy sprzedaży usłyszymy od dewelopera: „Proszę dopłacić jeszcze czterdzieści tysięcy, bo inaczej sprzedam pana lokal komuś innemu”, to miejmy wówczas pretensje sami do siebie. Podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, podobnie jak w przypadku rezerwacji nie daje nam bowiem gwarancji nabycia danego lokalu po ustalonej w umowie przedwstępnej cenie. Natomiast mając taką umowę w formie notarialnej, w sytuacji, gdyby deweloper ociągał się ze sprzedażą mieszkania, możemy wnieść sprawę do sądu i wyrok sądu przeniesie na nas prawo własności lokalu nawet wbrew woli dewelopera.

Oczywiście, umowa notarialna to spory wydatek. Niektórzy notariusze godzą się jednak na pobranie niższego wynagrodzenia za umowę sprzedaży, jeżeli wcześniej u nich sporządziliśmy umowę przedwstępną dotyczącą tego samego lokalu. Warto więc rozmawiać z notariuszem na temat obsługi całej transakcji, a nie tylko umowy przedwstępnej.

Niestety, w praktyce zdarza się, że deweloperzy odradzają klientom zawieranie umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego lub też piętrzą przed nimi liczne trudności (np. opóźniając dostarczenie do notariusza dokumentacji niezbędnej do sporządzenia aktu notarialnego itd.). Warto jednak te problemy pokonać.


Handel rezerwacjami

W związku z małą podażą mieszkań na rynku rozpoczął się handel rezerwacjami. Wiele osób zawiera umowy rezerwacyjne tylko po to, aby następnie odsprzedać prawa do nabycia mieszkania. Należy stwierdzić, że tego rodzaju handel jest zgodny z prawem, gdyż wynika z zasady swobody zawierania umów, jednak na kupujących czyha w związku z taką umową sporo pułapek. Odkupienie rezerwacji może się skończyć stratą nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, gdyż jak pisałem, posiadanie rezerwacji w żaden sposób nie gwarantuje nabycia lokalu po ustalonej cenie. Tak więc, jeśli odkupujemy od kogoś rezerwację, może się zdarzyć tak, że zapłacimy niemałe odstępne, a następnie albo deweloper z nas zrezygnuje, albo dostaniemy warunki zawarcia umowy przedwstępnej, które nie będą dla nas do przyjęcia. Dla kupującego jest to zatem transakcja wysokiego ryzyka.

Ponadto w niektórych umowach deweloperzy zastrzegają, że zbycie rezerwacji może nastąpić tylko za ich zgodą. Bez tej zgody zbycie będzie nieważne. Bywa, że za taką zgodę trzeba słono deweloperowi zapłacić.

Moim zdaniem, jest tylko jedno podejście, które sprawia, że taki obrót rezerwacjami może mieć sens i jest korzystny również dla kupujących. Strony takiej umowy powinny umawiać się, że płatność nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego na warunkach określonych w umowie rezerwacyjnej. Kupujący płaci wówczas faktycznie za to, co chciał kupić, i ma gwarancję, że nie straci pieniędzy.

Ponadto osoby, które zamierzają nabyć prawa do rezerwacji, powinny sprawdzić, czy deweloper nie odstąpił już od takiej umowy lub zakazał przenoszenia praw z niej wynikających oraz czy inwestycja w opisanym w umowie rezerwacyjnej kształcie w ogóle powstanie. Przed nabyciem praw wynikających z rezerwacji na pewno trzeba też sprawdzić, czy zbywca wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej, np. czy wpłacił kaucję. Należy przeanalizować wszystkie postanowienia umowy, gdyż przyjmują one różne formy. Strony takiej umowy nie mogą również zapomnieć o należnościach podatkowych. Taka sprzedaż wiąże się bowiem z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, a ponadto po stronie sprzedającego rezerwację powstaje przychód opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych.


Podsumowanie

W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy ceny mieszkań w największych aglomeracjach rosły w zawrotnym tempie. Na szczęście, jak wynika z doniesień prasowych i analiz rynkowych, zanosi się na wyhamowanie podwyżek, bo rośnie podaż mieszkań – i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zapowiedzią tego wydaje się prawie 78-procentowy wzrost liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy dostali w tym roku pozwolenia. Mieszkań jest na rynku coraz więcej także dlatego, że wśród sprzedających przybywa tych, którzy kupili je wyłącznie w celach inwestycyjnych, a teraz realizują zyski. Oznacza to, że być może w przyszłości nie będziemy musieli decydować się na mieszkanie pod presją wzrostu cen. Oznacza to też, że deweloperom coraz bardziej będzie zależeć na klientach i coraz rzadziej będą w umowach bazować na ich niewiedzy i wykorzystywać przeciwko nim niuanse prawne.

Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.