Cenę sprzedaży nieruchomości kupujący bez dodatkowych opłat złoży do depozytu u notariusza, a ten przekaże ją sprzedającemu po zawarciu umowy sprzedaży. Dzięki umożliwieniu takiego sposobu zapłaty wzrośnie bezpieczeństwo transakcji i ograniczona zostanie możliwość oszustw. Taki jest sens projektu zmian ustawy o zmianie ustawy prawo o notariacie oraz ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym.
Posłowie Platformy Obywatelskiej skierowali do Sejmu projekt ustawy o zmianie ustawy prawo o notariacie oraz ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym. Projekt dotyczy zmiany zasad składania przez notariusza, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością, pieniędzy do depozytu. Rozwiązania przyjęte w projekcie przewidują ustanowienie szczególnej regulacji dotyczącej dokonywanych przez notariusza czynności, których przedmiotem jest przeniesienie prawa za zapłatą ceny, wynagrodzenia lub innych należności polegające na tym, że na żądanie osoby dokonującej tych czynności notariusz będzie mieć obowiązek, a nie jak dotychczas prawo, przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej.
Obecny stan prawny
W obowiązującym stanie prawnym notariusz ma prawo, a nie obowiązek przyjąć na przechowanie, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu albo jej następcy prawnemu. Możliwość złożenia depozytu jest zatem uzależniona od woli notariusza. Depozyt notarialny nie jest obecnie powszechnie wykorzystywany także dlatego, że na podstawie § 6 pkt 13 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej pobierana jest taksa notarialna w wysokości połowy stawki maksymalnej, co oznacza, że taksa notarialna liczona jest od wartości depozytu. W związku z wysokimi cenami sprzedaży nieruchomości, wynagrodzenie notariusza za przechowanie ceny sprzedaży jest na tyle duże, że rzadko klienci kancelarii notarialnych z niego korzystają. Obecnie przy czynności notarialnej, której przedmiotem jest sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przeniesienie własności nieruchomości notariuszowi, należy się wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego dla czynności będącej podstawą przyjęcia depozytu oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przyjęcie depozytu w zasadzie często w tej samej wysokości.
Proponowane zmiany
W nowelizacji proponuje się, aby na żądanie jednej ze stron dokonywanej przed notariuszem czynności obejmującej przeniesienie prawa za zapłatą ceny, wynagrodzenia lub innych należności, kwota przypadająca do zapłaty, składana była na prowadzony przez notariusza rachunek powierniczy. Proponowana regulacja przewiduje fakultatywność wyboru po stronie jednego z uczestników czynności prawej, a na notariusza nakłada obowiązek przyjęcia przedmiotowej kwoty do depozytu. Propozycja ta zawiera również wymóg co do rodzaju rachunku bankowego, na którym powinny zostać zdeponowane pieniądze, dookreślając, iż jest to rachunek powierniczy, o którym mowa w art. 59 ustawy prawo bankowe. W przyjętym rozwiązaniu, brak jest obowiązku sporządzenia przez notariusza protokołu z tej czynności, zaproponowana zmiana nie powoduje zatem konsekwencji w postaci dodatkowych kosztów, które mogłyby obciążać uczestników obrotu. Od powyższego rozwiązania ustanowiony został w projekcie wyjątek. Przewiduje on, iż z przyjęcia depozytu zostanie spisany przez notariusza protokół, wyłącznie na żądanie jednej ze stron czynności. Omawiana zmiana wprowadza także wymogi co do treści protokołu. Nakłada się na notariusza obowiązek informowania stron o przysługujących im uprawnieniach do złożenia pieniędzy do depozytu notarialnego. Proponowane zmiany dookreślają moment dokonania przyjęcia pieniędzy do depozytu, zasady i terminy wydawania depozytu uprawnionym podmiotom, w przypadku gdy nie został sporządzony protokół z przyjęcia depozytu. Zmiany określają też zasady postępowania w przypadku nieodebrania depozytu w odpowiednim terminie albo zaprzestania prowadzenia kancelarii przez notariusza. W obydwu tych sytuacjach przechowywane dokumenty lub pieniądze zostaną przekazane do depozytu sądowego. Proponuje się też zmianę w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, w części dotyczącej definicji deponenta. Ma to na celu zapewnienie większej ochrony środków gromadzonych na rachunku powierniczym notariusza. Proponuje się też wyłączenie odpowiedzialności notariusza za szkodę związaną z depozytem, którego przedmiot stanowią pieniądze, jeżeli powstała ona z przyczyn leżących po stronie banku prowadzącego rachunek. Propozycja ta ma na celu jednoznaczne wyłączenie odpowiedzialności notariuszy za nie swoje działania w sytuacji, w której podnoszony jest wobec notariusza zarzut działania z naruszeniem reguł najwyższej staranności. W praktyce mogłoby to mieć miejsce i dlatego nowelizacja jednoznacznie rozstrzyga tę kwestię.
Skutki zmian
Proponowane zmiany mają zwiększyć bezpieczeństwo obrotu, w szczególności nieruchomościami, poprzez zabezpieczenie zbywcy, który przy podpisaniu umowy przestaje być właścicielem zbywanej nieruchomości, nie mając jednak pewności, czy otrzyma należną za nią cenę i kiedy. Przyjęcie omawianego rozwiązania prowadzić będzie do sytuacji, w której w tym samym momencie nastąpi wzajemne wykonanie zobowiązań przez strony umowy, tj. przeniesienie prawa będzie się wiązać z jednoczesną zapłatą. Proponowana zmiana pozytywnie wpłynie na pewność i bezpieczeństwo w zakresie czynności prawnych dotyczących przeniesienia prawa, w szczególności przenoszących własność nieruchomości, jak również wzmocni zaufanie do notariuszy jako osób zaufania publicznego.
Wprowadzenie zmiany
Z uwagi na konieczność przygotowania się kancelarii notarialnych do świadczenia tego typu usług, proponuje się, aby ustawa weszła w życie w terminie 3 miesięcy od daty ogłoszenia.
aktualności prawne
