Umowa użyczenia została uregulowana w art. 710-719 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi regulacjami użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu w użyczenie na bezpłatne używanie, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, oddanej mu w tym celu rzeczy. Użyczenie – w odróżnieniu od umowy najmu czy dzierżawy – ma charakter nieodpłatny. Przedmiotem użyczenia może być każda rzecz nadająca się do używania, może nią być także nieruchomość.

Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący w użyczenie uczynił z rzeczy użytek odpowiadający treści umowy albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy nie, użyczający może w każdym czasie żądać zwrotu rzeczy, jeżeli okaże się, że jest ona mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy (dotyczy to także lokalu mieszkalnego). Także w przypadku, gdy biorący w użyczenie używa rzecz w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem rzeczy, powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, użyczający może żądać zwrotu rzeczy w każdym czasie, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Do końca 2008 r. użyczający musiał płacić podatek dochodowy (od osób fizycznych lub prawnych) od „przychodów” z nieruchomości udostępnionych nieodpłatnie, w tym użyczonych. Użyczający miał obowiązek określić, jakiej wysokości ma przychód z nieruchomości, które udostępniał do użytkowania nieodpłatnie w całości lub w części. Przychód ten, którego w rzeczywistości nie było, ustalany był jako równowartość czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy danej nieruchomości. Przychód u użyczającego stanowił więc czynsz w wartości rynkowej, którego w rzeczywistości nie pobierano. Od 1 stycznia 2009 r. weszły w życie nowe przepisy, które wyjaśniają tę skomplikowaną sytuację. Usunięto zapisy, mówiące o opodatkowaniu przychodu, którego w rzeczywistości nie było. Obecnie takiego przychodu już się nie ustala (uchylono art. 16 ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych i art. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Od 2009 r. można więc bezpłatnie udostępniać nieruchomości (lokale, domy itd.) każdemu, na podstawie umowy użyczenia czy też bez takiej umowy zawartej na piśmie, i nie wiąże się to z obowiązkiem zapłacenia przez użyczającego podatku dochodowego od osób fizycznych. Obowiązek podatkowy nadal dotyczy jednak tego, kto otrzyma lokal do nieodpłatnego używania.

Skoro więc użyczenie ma bezpłatny charakter, zapis odnośnie pobrania kaucji od biorącego w używanie sprawi, iż taka umowa stanie się de facto umową najmu i będzie podlegała rygorom umowy najmu, w tym także obowiązkowi podatkowemu, albowiem o charakterze umowy nie stanowi jej tytuł, lecz faktyczna jej treść. W umowie użyczenia można natomiast zawrzeć postanowienie, iż biorący do używania zobowiązuje się płacić czynsz administracyjny w wysokości określonej w zawiadomieniach administracji budynku, w którym znajduje się użyczany lokal, a ponadto że biorący do używania zobowiązuje się ponosić opłaty za energię elektryczną, gaz, opłaty komunalne oraz opłaty za używanie telefonu.