Po transformacji ustrojowej Polska stała się państwem demokratycznym, czego jednym z przejawów było przywrócenie względnego pierwszeństwa w ochronie prawa własności. W takiej rzeczywistości nie można było utrzymać konstrukcji najmów, potocznie znanych jako przydziały czy też kwaterunki, przydzielanych zgodnie z decyzjami administracyjnymi wydanymi na podstawie dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu. Zawarcie umowy z mocy prawa bez udziału właściciela, całkowicie nierynkowe stawki czynszu (tzw. czynsz regulowany) czy brak możliwości rozwiązania stosunku najmu, spowodował, że nowe prawo wyrugowało tę instytucję całkowicie. Z drugiej strony trzeba było wyważyć interesy tak, aby zabezpieczyć w pewien sposób prawa lokatorów.
Jak obecnie wygląda sytuacja prawna dla stosunków najmu z przydziału, czy też z kwaterunku?
Co się zatem stało z mieszkaniami z „przydziału”, czy też z „kwaterunku”? Do dziś sporo osób zajmuje lokale mieszkalne, które „otrzymało” od państwa kilkadziesiąt lat temu w drodze decyzji administracyjnej. Co chwilę słyszy się o tym, że nowy nabywca nieruchomości grozi najemcy, iż ten musi zawrzeć nową umowę najmu, ponieważ stara już jest nieważna, bo przepisy się zmieniły.
Otóż nie, wszystkie stosunki najmu zawartego w drodze decyzji administracyjnej na podstawie tzw. przydziału czy kwaterunku są ważne i nadal zachowują swoją moc. Zgodnie bowiem z art. 56 ust. 1 nieobowiązującej już ustawy o najmie lokalu i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1994 r. nr 105, poz. 509 ze zm.), najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale stał się w rozumieniu tej ustawy najmem zawartym na czas nieoznaczony.
Powyższe oznacza, że lokator administracyjny, stał się zwykłym najemcą najmu na czas nieokreślony, chronionym przez obowiązujące przepisy dotyczące lokatorów, czyli ustawy (dalej: ustawy) z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. nr 150). Wobec każdego takiego lokatora uprawnionego do odpłatnego używania lokalu mieszkalnego, niezależnie czy pierwotnie umowa najmu została zawarta przez strony, czy też pochodzi z przekształcenia prawa przydziałowego, wypowiedzenie umowy najmu albo podwyżka czynszu może nastąpić tylko w określonych ustawą przypadkach i nie może być oparta na podstawie przepisu z art. 688 Kodeksu cywilnego (chyba, że z inicjatywy i woli najemcy).
Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego
Zgodnie z artykułem 11. ustawy, właściciel może dokonać wypowiedzenia umowy odpłatnego najmu lokalu jedynie w przypadkach przewidzianych przez ustawę. Oznacza to, że wypowiedzenie umowy z jakiejkolwiek innej przyczyny będzie nieważne. Takie ograniczenie nie dotyczy najemcy, który może swobodnie skorzystać z regulacji kodeksu cywilnego. I tak ustawa wymienia następującego przypadki możliwości wypowiedzenia:
Art. 11 ust 2. ustawy: Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
W powyższym zapisie chodzi o to, aby najemca nie zaczął przykładowo prowadzenia działalności handlowej, jeśli wynajmowany lokal jest przeznaczony do zapewniania potrzeb mieszkaniowych. Właściciel ma również prawo piętnować wszelkie zachowania polegające na umyślnym niszczeniu przedmiotu najmu, czy też uporczywym hałasowaniu lub innym zakłócaniu życia sąsiadom. Najpierw jednak najemca musi dostać od właściciela żółtą kartkę – pisemne upomnienie. Dopiero po niezastosowaniu się do niego, wynajmujący ma prawo dokonać prawnie skutecznego wypowiedzenia.
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
[nowa_strona]
Nie tylko zaległości czynszowe, ale również nieopłacanie rachunków za media (prąd, gaz itp.) może spowodować rozwiązanie przez właściciela umowy najmu. Warto mieć na uwadze, że pomimo iż w praktyce najczęstszym okresem płatności czynszu najmu lokalu mieszkalnego jest miesiąc, nic nie stoi na przeszkodzie, aby ustalać inny okres rozliczeniowy – dłuższy lub krótszy – co znacząco wpłynie na czas, przez jaki najemca może niefrasobliwie podchodzić do kwestii opłat.
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
Kolejną sytuację, w której wynajmujący ma prawo dokonać wypowiedzenia, przewiduje ust. 3 cytowanego przepisu:
Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
Powyższe przypadki dotyczą jedynie najmu lokalu, którego czynsz wynosi mniej niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. W przypadku, gdy najemca wyprowadzi się na okres dłuższy niż 12 miesięcy, ustawodawca przyjmuje, że wynajęty lokal stał się zbędny do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Takie sytuacje zdarzają się najczęściej, gdy najemca wyjeżdża do pracy za granicę na dłuższy okres.
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Warto pamiętać, że tytuł do lokalu musi przysługiwać w tej samej miejscowości, czyli nie w całym obrębie gminy. W kwestii definicji lokalu zamiennego ustawa przewiduje wprost, że:
lokalu zamiennym – należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi, takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 mkw. tej powierzchni;
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
Powyższe dwa przypadki odnoszą się do sytuacji, gdy wynajmujący sam chce zamieszkać w wynajmowanym lokalu, lub co przewiduje ust. 7 omawianego przepisu, zamieszkać ma jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Jednakże w takim przypadku, wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać z imienia i nazwiska osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
[nowa_strona]
O ile w pierwszym z powyższych przypadków najemca nie zostaje pozostawiony na lodzie, ponieważ przysługuje mu prawo do innego lokalu lub właściciel musi mu zapewnić lokal zamienny, o tyle w drugim przypadku najemca zostaje bez zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych. Jest to jedyna możliwa sytuacja, gdy lokatorowi, który niczym nie „zawinił", niemającemu prawa do innego lokalu, można wypowiedzieć stosunek najmu. Z tego też powodu oprócz długiego, 3 letniego okresu wypowiedzenia, to prawo wynajmującego doznaje kilku ograniczeń.
Po pierwsze właściciel lub wskazana osoba bliska musi faktycznie w przedmiotowym lokalu zamieszkać, pod rygorem przywrócenia stosunku najmu, co przewiduje ust. 6:
Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.
Po drugie ustawodawca objął szczególną ochroną osoby starsze:
ust. 12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
Ostatnia dyspozycja powyższego przepisu wyłącza możliwość wstąpienia w stosunek najmu, bliskich i osób mieszkających z taką osobą starszą po jej śmierci.
Podsumowując, w stosunku odpłatnego najmu lokatorskiego, najemca jest stroną lepiej chronioną. Właściciel chcący wypowiedzieć umowę, może to zrobić tylko z przyczyn wymienionych powyżej. Każdy inny przypadek wypowiedzenia oznacza, że oświadczenie właściciela o wypowiedzeniu umowy najmu nie wywiera skutku prawnego, w związku z czym sąd badający taką sprawę powinien oddalić ewentualne powództwo właściciela o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.
aktualności prawne
