Co warto wiedzieć o umowie deweloperskiej

29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa deweloperska, która dotyka do tej pory nieuregulowanych relacji między deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wprowadziła ona również wiele mechanizmów bezpośrednio chroniących nabywcę. Proces podpisywania umowy deweloperskiej nie stracił jednak na swojej zawiłości i jego niektóre elementy wciąż wymagają doprecyzowania.

Jeszcze do niedawna przy tworzeniu umów deweloperskich panowała pełna dowolność. Nie istniały bowiem żadne szczegółowe przepisy regulujące jej formę. Dowolność ta jednak była tylko pozorna, ponieważ to deweloper przygotowywał umowę, nie pozostawiając nabywcy zbyt szerokiego pola manewru. O ile jeszcze klient dobrze zorientowany w rynku deweloperskim potrafił wyjść z tej patowej sytuacji, wprowadzając zmiany do umowy zaproponowanej przez inwestora, o tyle nabywca nieznający branży skazany był na łaskę lub niełaskę dewelopera.

Sytuacja ta uległa jednak zmianie 29 kwietnia 2012 r., kiedy to zaczęła obowiązywać nowa ustawa deweloperska. Od tamtej pory deweloper nie ma już wolnej ręki w konstruowaniu umowy, gdyż treść jej w newralgicznych punktach dyktują zapisy ustawy.

Dwa rodzaje umów

W przypadku zakupu mieszkania bądź domu na rynku pierwotnym zazwyczaj podpisywane są dwa rodzaje umów deweloperskich, przy czym oba w formie aktu notarialnego. Pierwszy z nich ma charakter umowy przedwstępnej sprzedaży i umowy o roboty budowlane. Podpisywany jest jeszcze na etapie budowy i zapewnia deweloperowi stały dopływ pieniędzy na finansowanie inwestycji, ponieważ na tym etapie nabywca zobowiązany jest do wpłacenia zaliczki bądź zadatku. Między zadatkiem a zaliczką istnieje zasadnicza różnica. Zaliczka w razie niewykonania umowy podlega całkowitemu zwrotowi, bez żadnych konsekwencji, natomiast zadatek jest bezzwrotny – jeśli umowa została rozwiązana z winy nabywcy – lub podlega zwrotowi w dwukrotnej wysokości – jeśli zawinił deweloper. Zadatek w lepszy sposób chroni obie strony umowy i daje większe prawdopodobieństwo, że klient dobrze przemyślał decyzję o zakupie nieruchomości – mówi Wiesław Panek, inwestor zastępczy Osiedla Lawendowego we Wrocławiu.

Przedwstępna umowa deweloperska chroni w pewnym stopniu obie strony – dewelopera, bo zwiększa jego szanse na sprzedaż nieruchomości mieszkalnej; nabywcę, ponieważ stanowi formę rezerwacji lokum. Warto jednak pamiętać, że jest ona podpisywana najczęściej na etapie symbolicznej „dziury w ziemi” lub niespecjalnie zaawansowanej budowy, co zwiększa ryzyko związane z zakupem. Dlatego też każdy kupujący powinien przed jej podpisaniem dobrze sprawdzić inwestora i księgę wieczystą nieruchomości.

Po umowie przedwstępnej i przy odrobinie szczęścia podpisuje się właściwą umowę sprzedaży przenoszącą własność wybudowanego lokalu na jego nabywcę. Do tego czasu kupujący nie ma obowiązku ponoszenia kosztów, do których zobowiązany jest właściciel np. podatku od nieruchomości czy opłaty za użytkowanie wieczyste.

Zapisy wymagane przez ustawę

Ustawa deweloperska z góry narzuca pewne zapisy, które muszą znaleźć się w każdej umowie deweloperskiej. Zapisy te jednak mogą być modyfikowane, ale tylko na korzyść nabywcy. W sytuacji gdy postanowienia umowy będą mniej lukratywne dla klienta niż przepisy ustawy, wówczas stają się one nieważne i zastosowanie w ich miejsce będą miały odpowiednie zapisy ustawy. Co więcej, jeśli w umowie nie zostały zawarte kwestie regulowane przez ustawę, kupujący może odstąpić od niej w terminie 30 dni od jej zawarcia.

Oto, jakie zapisy w umowie przewiduje ustawa deweloperska:
 

• określenie stron – czyli dokładne dane dewelopera i nabywcy;
• miejsce i data zawarcia umowy;
• cena – czyli cena brutto wraz z podatkiem VAT oraz precyzyjne określenie tego, co wchodzi w jej zakres (warto podkreślić fakt, że cena nie może ulec zmianie bez porozumienia stron, owszem deweloper może podnieść cenę, ale wówczas kupujący powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy bez ponoszenia dodatkowych kosztów);
• informacje o nieruchomości, w tym informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości z podaniem właściciela lub użytkownika wieczystego, ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy, a także ewentualnego zagospodarowania terenu (np. jego wyrównanie, utworzenie placu zabaw, zasianie trawy itp.);
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych;
• termin przeniesienia prawa własności, czyli użytkowania wieczystego oraz zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
• wysokość, termin i warunki spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera – harmonogram wpłat uzależnionych od postępów na budowie (określający etapy przedsięwzięcia deweloperskiego oraz procentowy, szacunkowy udział w całkowitym kosztach przedsięwzięcia, z podaniem przede wszystkim terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych);
• informacja o mieszkaniowym rachunku powierniczym – z podaniem numeru rachunku, zasad dysponowania środkami na nim zgromadzonymi i kosztami jego prowadzenia – gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, jeżeli deweloper oferuje ten środek ochrony, z podaniem nazwy banku (ubezpieczyciela), gwarantowanej kwoty i terminu obowiązywania gwarancji;
• informacja o numerze pozwolenia na budowę, organie, który je wydał, z zaznaczeniem, czy jest ono ostateczne;
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na rzecz dewelopera – zarówno te regulowane przez ustawę, jak i wprowadzone do umowy za zgodą obu stron;
• wysokości odsetek i kar umownych dla stron;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• jeśli deweloper buduje inwestycję ze środków kredytowych, wówczas wymagana jest w umowie również zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po zapłacie ceny;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i o zapoznaniu się z ich treścią, w tym o poinformowaniu kupującego o możliwości zapoznania się w siedzibie dewelopera z dokumentami stwierdzającymi sytuację prawno-finansową jego przedsiębiorstwa.

Ustawa deweloperska jest tak rozbudowana, że w zasadzie nie ma potrzeby dopisywania czegokolwiek do umowy. Wszystkie kwestie są dokładnie opisane. Jedynym niekorzystnym dla deweloperów warunkiem jest wysokość kar umownych oraz zapis, że liczone są one od całej ceny sprzedaży, a nie od kwot wpłaconych przez klienta – tłumaczy Wiesław Panek.

Podczas zawierania umów deweloperskich w postaci aktu notarialnego po pierwsze, należy pamiętać o tym, że wynagrodzenie notariusza związane z zawieraniem umowy opłacane jest przez obie strony po połowie. Podobnie sprawa wygląda w przypadku kosztów sądowych dotyczących wpisu do księgi wieczystej (wcześniej, przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, to nabywca musiał zapłacić całość kosztów). Po drugie, nie zgadzać się na klauzulę mówiącą o tym, że strony rezygnują z wzajemnych roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej. Klauzula taka bowiem jest niezwykle niekorzystna dla klienta, ponieważ pozbawia go możliwości wyegzekwowania kar umownych lub odszkodowań za opóźnienie.