Czy można odstąpić od umowy kupna-sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości to złożony proces. Taka transakcja zawsze może być obarczona ryzykiem – oczywiście dla obu stron umowy. Czasami może się zdarzyć, że jedna ze stron chce zrezygnować z zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Powody bywają różne – kwestie finansowe, sentymentalne, nagła zmiana sytuacji życiowej… Warto wiedzieć, w jakich okolicznościach i na jakich zasadach możliwe jest odstąpienie od umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

 

 

Podstawowym dokumentem regulującym umowę sprzedaży nieruchomości jest umowa przedwstępna. Jest ona zawierana przed samą umową przeniesienia własności. Umowa przedwstępna określa takie warunki sprzedaży, jak cena, termin przekazania nieruchomości, reguluje kwestie finansowe itp. Czasami może ona także zawierać klauzule dotyczące odstąpienia od umowy. Warto dokładnie się z tym zapoznać.

 

Przykładem takiej klauzuli w umowie, która uprawnia którąś ze stron do odstąpienia od umowy, jest ewentualny problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego w określonym terminie. Jeśli bank nie zgodzi się udzielić finansowania zakupu nieruchomości, a strony zawrą w umowie przedwstępnej stosowny zapis, wówczas kupujący będzie mógł zrezygnować z zakupu bez ponoszenia konsekwencji.

 

Co w przypadku, gdy strony nie zabezpieczyły się klauzulą dotyczącą odstąpienia, ale z jakichś przyczyn chcą umowę zerwać? Jeżeli zarówno kupujący, jak i sprzedający wyrażą taką wolę, mogą zawrzeć porozumienie. Wówczas należyustalić najistotniejsze szczegóły. Chodzi m.in. o zwrot zadatku czy innych poniesionych przez którąkolwiek ze stron kosztów.

 

 

Odstąpienie od umowy kupna-sprzedaży nieruchomości może być możliwe w kilku różnych sytuacjach. Pierwszą z nich jest oczywiście niezgodność przedmiotu umowy z jej warunkami. Jeśli jedna ze stron transakcji narusza postanowienia umowy, druga strona może mieć prawo do odstąpienia od niej.

 

Mowa tu np. o sytuacji, w której sprzedający nie wydał kupującemu nieruchomości w określonym umową terminie. Kupujący powinien go wezwać do wydania przedmiotu umowy. Zdarza się też czasem, że nieruchomość okazuje się być obciążona jakąś wadą – fizyczną lub prawną. W takim przypadku prawo do odstąpienia od umowy dotyczy istotnych wad. Wówczas kupujący powinien wezwać sprzedającego do usunięcia wad. Należy wyznaczyć mu konkretny termin, w jakim ma się wywiązać z zawartej umowy kupna-sprzedaży. Jeśli nie dotrzyma on dodatkowego terminu, wówczas kupujący może od umowy odstąpić.

 

 

Skoro istnieją przypadki, w których kupujący może odstąpić od już zawartej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, również i sprzedający niekiedy ma taką możliwość. W jakich przypadkach? Przede wszystkim dotyczy to sytuacji, w których sprzedający nie uiścił należności w ustalonym podczas zawierania transakcji terminie. Zanim jednak sprzedający postanowi odstąpić od umowy, powinien wezwać kupującego do dopełnienia obowiązków. Jeśli pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu na wpłatę wymaganej kwoty, osoba ta nie wywiąże się z tego postanowienia, wówczas możliwe jest zerwanie umowy.

 

 

Wiesz już, że możesz i chcesz odstąpić od umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Nie wiesz jednak, jak się za to zabrać, by dopełnić wszelkich formalności? Wszystko zależy od tego, czy zawarto już umowę przeniesienia prawa własności, czy też jedyną dopełnioną dotąd formalnością była umowa przedwstępna.

 

W przypadku umowy kupna-sprzedaży konsekwencją jest przeniesienie prawa własności ze sprzedającego na osobę kupującą nieruchomość. Taką umowę podpisuje się u notariusza, a jej potwierdzeniem jest akt notarialny. Co do zasady, umowy zawierane w formie notarialnej powinny być w ten sam sposób rozwiązane. Konieczne jest bowiem tak zwane zwrotne przeniesienie prawa własności na sprzedającego.

 

Nieco inaczej sprawa ma się z umową przedwstępną. Tu w zależności od jej zapisów, obie strony umowy mogą spodziewać się różnych konsekwencji. Dla przykładu, dokument taki często reguluje ewentualną karę finansową, grożącą za zerwanie kontraktu. Zależnie od woli stron, bywa to albo zaliczka, albo zadatek. Różnica między nimi jest znaczna. Po pierwsze, jeśli kupujący zerwie umowę przedwstępną, w ramach której uiścił na rzecz sprzedającego zadatek, to pieniądze te osoba sprzedająca może zatrzymać jako zadośćuczynienie. Jednak, jeśli umowa została niedopełniona z winy sprzedającego, kupujący może oczekiwać dwukrotności wpłaconej kwoty. Zaliczka co prawda nie przepada na rzecz sprzedającego, jeśli kupujący zdecyduje się wycofać. Jednak w przypadku rezygnacji osoby sprzedającej, kupujący otrzyma wyłącznie zwrot uiszczonej kwoty.

 

Łatwo zatem zauważyć, że odstąpienie od umowy kupna-sprzedaży nieruchomości nie jest zbyt trudne. Z tym że w wielu przypadkach należy liczyć się z koniecznością poniesienia kosztu kary umownej. Czasami są to dosyć wysokie kwoty. Dlatego decyzję o zakupie nieruchomości lepiej podjąć bez zbędnego pośpiechu i dokładnie ją przemyśleć.