Czym jest udział w nieruchomości ze wskazaniem na lokal?
Poprzez zakup udziału ze wskazaniem nabywa się określone udziały w nieruchomości wspólnej, w której równocześnie uzyskuje się możliwość posiadania i korzystania ze wskazanego mieszkania. Nie oznacza to jednak, że stajemy się właścicielem takiego lokalu, gdyż nie nabywamy jego własności.
Innymi słowy, jest to wyłącznie udział we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (najczęściej wielorodzinnym), bez ustanowionej odrębnej własności lokali. Przede wszystkim dotyczy to kamienic, które oferują atrakcyjny metraż i lokalizację w centrum miasta, lecz zamiast własności konkretnego mieszkania jesteśmy współwłaścicielami całej nieruchomości gruntowej ze znajdującym się na niej budynkiem.
Co oznacza korzystanie z lokalu na zasadzie udziału?
Jak już wyżej zaznaczono – nie jest możliwe uzyskanie wyłącznej własności lokalu w przypadku nabycia udziału ze wskazaniem. Czy oznacza to, że kupując dany udział, nie mamy możliwości samodzielnego korzystania ze wskazanego mieszkania?
Jeśli współwłaściciele nie zawarli odpowiedniej umowy, zastosowanie znajdzie przepis art. 206 Kodeksu Cywilnego. W myśl tegoż artykułu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W konsekwencji wszyscy współwłaściciele mogą korzystać z całej nieruchomości, a tym samym z każdych lokali w budynku. Pomimo uprawnienia do rozporządzania swoim udziałem w nieruchomości wspólnej, współwłaściciel nie może dysponować konkretnym lokalem mieszkalnym na wyłączność. Wobec tego dokonanie takiej czynności, jak remont, będzie wymagało zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli. Wszystko zależy od skali planowanych prac – czy mieszczą się one w granicach zwykłego zarządu, czy go przekraczają.
Jednak w przypadku, gdy współwłaściciele zawarli umowę quoad usum, czyli umowę o podział nieruchomości do korzystania, możliwe jest korzystanie z danego lokalu z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Nie pozbawia ich to natomiast prawa do współwłasności nieruchomości, gdyż umowa quoad usum nie wpływa na stosunki właścicielskie.
W związku z tym współwłaściciel, który na mocy umowy quoad usum uzyskał posiadanie konkretnego mieszkania, może czerpać pożytki z tej części nieruchomości, ale również ma obowiązek ponoszenia wydatków powstałych na skutek jej eksploatacji. Chodzi przykładowo o remont bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli. Dlatego decydując się na zakup udziału w nieruchomości ze wskazaniem na lokal, należy zweryfikować, czy zawarto stosowną umowę o podział nieruchomości do korzystania, gdyż pozwala ona uniknąć szeregu problemów związanych ze wspólną własnością.
Czym charakteryzuje się umowa quoad usum?
Umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania zawierają wszyscy współwłaściciele, natomiast jej zmiana może być dokonana tylko na podstawie zgody większości. Można ją zawrzeć w dowolnej formie, nawet w sposób dorozumiany. Jednak najkorzystniej jest zawrzeć ją w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi lub w formie aktu notarialnego, gdyż wówczas możliwe staje się ujawnienie roszczenia wynikającego z umowy quoad usum w dziale III księgi wieczystej.
Umowa ta wywołuje wyłącznie skutki obligacyjne w relacjach między jej stronami, nie zmieniając stosunków własnościowych i ustalając w sposób względnie trwały sposób korzystania ze wspólnej rzeczy. Podziału rzeczy wspólnej do korzystania może dokonać także sąd, jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia.
Przewidziany w umowie lub w orzeczeniu sądu sposób korzystania z rzeczy wspólnej nie jest definitywny, ponieważ może on ulec zmianie w drodze umowy na skutek porozumienia wszystkich współwłaścicieli bądź też na mocy orzeczenia sądowego. Warunkiem jest jednak wystąpienie istotnych przesłanek uzasadniających taką zmianę. W orzecznictwie wskazano, że zmiana umowy o podział quoad usum – z uwagi na jej cel i istotę w postaci stabilizacji stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między współwłaścicielami – może nastąpić w razie wystąpienia nowych okoliczności. Okoliczności te wskazują na ważne powody do odmiennego uregulowania dotychczasowego sposobu korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy ze względu na interes społeczno-gospodarczy (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2022 r., III CZP 18/22).
Jak wyglądają wpis do księgi wieczystej w przypadku udziału?
Nabycie udziału w nieruchomości umożliwia dokonanie wpisu w dziale drugim księgi wieczystej w oparciu o tytuł prawny, który wynika z umowy sprzedaży. Koszt opłaty wynosi 200 złotych.
Z uwagi na brak wyodrębnienia lokali w nieruchomości zabudowanej budynkiem – poszczególne mieszkania nie posiadają własnych ksiąg wieczystych. Jest to kolejna różnica pomiędzy odrębną własnością lokalu a współwłasnością całej nieruchomości. Nabywając udział w nieruchomości ze wskazaniem na lokal, możemy jedynie korzystać z danego mieszkania w budynku, jednak nigdy nie będziemy jego wyłącznymi właścicielami.
Zakup udziału ze wskazaniem a kredyt hipoteczny
Pomimo niekiedy bardzo atrakcyjnych cen udziałów ze wskazaniem na dany lokal, dla niektórych ich nabycie może być utrudnione ze względu na brak wystarczającej gotówki. Czy w takim wypadku można przystąpić do transakcji, uzyskując kredyt hipoteczny? Ogólnie rzecz biorąc, nie jest to wykluczone, aczkolwiek w praktyce często bywa to niemożliwe.
Co do zasady, do ustanowienia przez współwłaściciela hipoteki na jego udziale zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana. Jednak w przypadku kredytu hipotecznego banki z reguły nie zezwalają na zabezpieczenie spłaty tylko na udziale z uwagi na związane z tym ryzyko. Jeśli wpłaty nie będą regulowane przez kredytobiorcę, bank stanie się jedynie współwłaścicielem nieruchomości bez wyłącznej możliwości jej spieniężenia. Innym rozwiązaniem jest ustanowienie hipoteki na całej nieruchomości, z tym że nie może się to odbyć bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Stąd też jest to mało prawdopodobne do przeprowadzenia.
Omawiana konstrukcja z racji tego, iż nie stanowi nabycia własności nieruchomości, a jedynie udziału w niej, znacząco ogranicza możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W związku z tym, decydując się na zakup, należy mieć na uwadze, iż będzie się to mogło odbyć jedynie za gotówkę.
Udział w nieruchomości ze wskazaniem na lokal jest więc dosyć nietypową oraz ryzykowną transakcją. Warto jednak pamiętać, że zakup odbywa się po wyjątkowo korzystnej cenie. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji należy rozważyć jej wszystkie wady oraz zalety, aby uniknąć w przyszłości negatywnych konsekwencji.
aktualności prawne
