Udział w nieruchomości jest współwłasnością, o tyle że wyraża on ułamkową bądź procentową wielkość współwłasności. Np. jeśli kupuje pani dom z drugą osobą „na spółkę”, to co do zasady będzie Pani posiadać udział we współwłasności tej nieruchomości w wysokości 50 proc.

Art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że księgi wieczyste zakładane są dla każdej nieruchomości. Oznacza to, że założenie takiej księgi nie jest w ogóle związane z wyrażeniem na to zgody. Aby jednak mogła Pani założyć taką księgę dla interesującej Panią części nieruchomości, część ta musi być uprzednio wydzielona jako odrębna nieruchomość.

Z opisanej przez Panią sytuacji wynika, że możliwe są dwa rozwiązania podziału:

1. Działka pozostaje wspólna dla obu mieszkań bliźniaka, a wydzielone zostaje właśnie mieszkanie jako odrębny lokal.

2. Następuje podział działki, w wyniku którego na jednej części znajduje się jedno mieszkanie, a na drugiej drugie i każde będzie posiadać część działki.

W obu wariantach zastosowanie będą miały przepisy zawarte w ustawie o własności lokali. Pierwszym krokiem do wydzielenia odrębnego lokalu jest sprawdzenie, czy spełnione są wymagane przesłanki. Określa je art 2 wspomnianej ustawy:

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Po uzyskaniu wyżej wymienionego zaświadczenia można starać się o wydzielenie lokalu (dotyczy wariantu zarówno z podziałem działki jak i bez). Ustawa przewiduje następujące możliwości jeśli chodzi o wydzielenie:

Art. 7 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Art. 8

1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Jak przewidują przepisy powyższe, wydzielenie takie jest możliwe nawet bez zgody drugiego współwłaściciela, na drodze sądowej, gdzie orzeczenie sądu będzie stanowić podstawę podziału nieruchomości czy też wydzielenia jedynie odrębnego lokalu. Istnieje ryzyko, że w sytuacji, gdy pozostali współwłaściciele nieruchomości nie wyrażą zgody na podział, sąd również może odmówić takiego podziału czy też wydzielenia, więc słusznym będzie postaranie się o taki podział czy też wydzielenie przed dokonaniem zakupu udziału w opisywanej nieruchomości.