Rynek wtórny
Rynek pierwotny
Rynek komercyjny
Projekty domów
Rodzaj nieruchomości
Rodzaj transakcji
Powierzchnia (m2)
Cena
Pokoje
Miejscowość lub region
Dzielnice i ulice
Okolice
MÓJ KRN


szukaj po słowie:

w dziale:




   
porady prawnika
Współwłasność

Czy udział w nieruchomości jest tym samym co współwłasność? Czy można bez zgody (zaangażowania finansowego) sąsiadów założyć księgę wieczystą dla drugiej połówki domu? Bliźniak stoi na wspólnej działce z KW, każdy ma po 1/2 udziału w domu i 1/2 działki, ale księga jest wspólna dla całego domu i działki. Są osobne wejścia, ściana działowa, działka podzielona umownie płotem. Jak przeprowadzić podział, jeśli sąsiedzi (udziałowcy) nie są zainteresowani? Chcę kupić taką połówkę, ale boję się, że nigdy nie założę księgi wieczystej. Czy podział zrobić przed, czy po zakupie bliżniaka?





Udział w nieruchomości jest współwłasnością, o tyle że wyraża on ułamkową bądź procentową wielkość współwłasności. Np. jeśli kupuje pani dom z drugą osobą „na spółkę”, to co do zasady będzie Pani posiadać udział we współwłasności tej nieruchomości w wysokości 50 proc.

Art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że księgi wieczyste zakładane są dla każdej nieruchomości. Oznacza to, że założenie takiej księgi nie jest w ogóle związane z wyrażeniem na to zgody. Aby jednak mogła Pani założyć taką księgę dla interesującej Panią części nieruchomości, część ta musi być uprzednio wydzielona jako odrębna nieruchomość.

Z opisanej przez Panią sytuacji wynika, że możliwe są dwa rozwiązania podziału:

1. Działka pozostaje wspólna dla obu mieszkań bliźniaka, a wydzielone zostaje właśnie mieszkanie jako odrębny lokal.

2. Następuje podział działki, w wyniku którego na jednej części znajduje się jedno mieszkanie, a na drugiej drugie i każde będzie posiadać część działki.

W obu wariantach zastosowanie będą miały przepisy zawarte w ustawie o własności lokali. Pierwszym krokiem do wydzielenia odrębnego lokalu jest sprawdzenie, czy spełnione są wymagane przesłanki. Określa je art 2 wspomnianej ustawy:

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Po uzyskaniu wyżej wymienionego zaświadczenia można starać się o wydzielenie lokalu (dotyczy wariantu zarówno z podziałem działki jak i bez). Ustawa przewiduje następujące możliwości jeśli chodzi o wydzielenie:

Art. 7 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Art. 8

1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Jak przewidują przepisy powyższe, wydzielenie takie jest możliwe nawet bez zgody drugiego współwłaściciela, na drodze sądowej, gdzie orzeczenie sądu będzie stanowić podstawę podziału nieruchomości czy też wydzielenia jedynie odrębnego lokalu. Istnieje ryzyko, że w sytuacji, gdy pozostali współwłaściciele nieruchomości nie wyrażą zgody na podział, sąd również może odmówić takiego podziału czy też wydzielenia, więc słusznym będzie postaranie się o taki podział czy też wydzielenie przed dokonaniem zakupu udziału w opisywanej nieruchomości.

05.05.2011


wersja do druku

poleć znajomemu

ZAPISZ SIĘ DO BIULETYNU
W darmowym biuletynie KRN.pl co tydzień
otrzymasz najświeższe informacje.
Zobacz przykładowy biuletyn.