Dom lub mieszkanie – niezwykle wartościowa darowizna – często bywa przepisywana np. na dzieci. W świetle prawa samo wręczenie kluczy obdarowywanej osobie oczywiście nie będzie wystarczające. Aby darowizna była skuteczna, muszą być spełnione pewne ważne przesłanki. O jakie przesłanki chodzi i czy są inne możliwości przekazania komuś nieruchomości? Już spieszymy z wyjaśnieniami.
Darowizna nieruchomości – na czym polega?
Darowizną nazywamy nieodpłatne przekazanie domu lub mieszkania innej osobie. Niestety, to, że czynność jest nieodpłatna, nie oznacza, że będzie bezpłatna. Z tą czynnością prawną wiąże się bowiem konieczność poniesienia pewnych kosztów. Wśród nich już na samym początku jest taksa notarialna, czyli opłata za sporządzenie aktu przenoszącego własność z osoby obdarowującej na obdarowywanego. Tego kosztu nie unikniemy.
Aby darowizna była skuteczna, musi mieć ona formę aktu notarialnego. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości. W przypadku najbardziej powszechnych domów i mieszkań (o wartości powyżej 60 tys. zł, jednak do 1 mln zł) wspomniana opłata wyniesie 1010 zł i dodatkowo 0,4 proc. nadwyżki wartości powyżej 60 tys. zł. Oczywiście nie koniec na tym. Musisz liczyć się też bowiem z kosztem wypisu dokumentu oraz z koniecznością uiszczenia opłat związanych z wpisaniem nowego właściciela w księdze wieczystej darowanej nieruchomości.
Do tego dochodzi jeszcze podatek – tu wysokość opłaty zależy od stopnia pokrewieństwa łączącego darczyńcę z obdarowywanym. Kiedy możemy liczyć na zwolnienie z podatku? Zwolnieni mogą być jedynie najbliżsi krewni, czyli tzw. grupa zerowa. Wśród nich można wymienić małżonka, zstępnych (czyli dzieci, wnuki oraz prawnuki obdarowującego), wstępnych (rodzice lub dziadkowie darczyńcy), pasierbów, rodzeństwo, a także ojczyma lub macochę obdarowującego.
Umowa dożywocia – co to takiego?
Darowizna to bardzo popularne rozwiązanie. Warto jednak pamiętać, że sprawdzi się przede wszystkim w przypadku osób, które z przepisywanej nieruchomości nie planują już korzystać. Bardzo trudno jest ją cofnąć – możliwe jest to tylko wtedy, gdy dowiedziemy „rażącej niewdzięczności” obdarowanej osoby. Wówczas darowizna będzie anulowana.
Osoby, które zamierzają przekazać nieruchomość komuś bliskiemu, jednak chcą nadal z niej korzystać, powinny zadbać o tzw. dożywocie. Taka umowa określa, że nowy właściciel nieruchomości – w zamian za przeniesienie praw własności do danego domu lub mieszkania – zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Łatwo zatem wywnioskować, że umowa dożywocia o wiele lepiej zabezpiecza osobę obdarowującą. Co ciekawe, taki kontrakt można zawrzeć nie tylko z osobą fizyczną, ale i osobą prawną. Mowa tu oczywiście o przypadkach, w których właściciel decyduje się przekazać nieruchomość w ręce np. jakiejś instytucji w zamian za opiekę do końca życia.
Co można zrobić, gdy obdarowana osoba nie wywiązuje się ze swoich obowiązków? Umowę można wówczas rozwiązać, jednak należy dowieść przed sądem, że przesłanki faktycznie występują.
Formalności są tu podobne, jak w przypadku standardowej darowizny – by umowa była ważna, należy udać się do notariusza i sporządzić stosowny dokument. Nie ominie nas też konieczność uiszczenia wszelkich stosownych opłat.
Testament – jak go sporządzić?
Kolejny sposób, by przekazać bliskiej osobie posiadaną nieruchomość, to oczywiście testament. W przeciwieństwie do darowizny i umowy dożywocia może on być spisany zarówno u notariusza (wówczas będzie trzeba uiścić odpowiednią opłatę), jak i samodzielnie. Co więcej, dopóki spadkodawca żyje, może dowolnie modyfikować zapisy w dokumencie. Ważne jednak, by zawsze opatrywał testament datą, co umożliwi ewentualną identyfikację najnowszej wersji dokumentu.
Zalety testamentu? Osoba obdarowująca do końca życia pozostaje właścicielem danej nieruchomości, a w ręce spadkobiercy trafi ona dopiero po śmierci aktualnego posiadacza. Dodatkowo testament w każdej chwili można zmodyfikować, a prawo nie przewiduje limitu nanoszonych poprawek. Nie ma zatem ryzyka, że w którymś momencie będzie trzeba dowodzić np. rażącej niewdzięczności obdarowanej osoby.
Skoro są plusy, muszą być i minusy. Pierwszym i najważniejszym jest oczywiście kwestia zachowku, jeśli do dziedziczenia majątku jest upoważnionych więcej osób. Jeśli któraś z nich została w testamencie pominięta, może wówczas żądać od pozostałych osób zachowku. Sprawy takie swój finał mają zazwyczaj na sali sądowej, a to przeważnie oznacza przeciągające się postępowanie.
Dodatkowo, jeśli wystąpi jakiś błąd, dokument może nawet okazać się nieważny. O jakich błędach mówimy? Testament będzie nieważny, jeśli spadkodawca działał w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podejmowanie decyzji, pod wpływem groźby bądź też pod wpływem istotnego błędu.
Co zatem wybrać? Decyzja o tym, czy nieruchomość przekazać w formie darowizny, umowy dożywocia, czy też w testamencie powinna być umotywowana rzeczywistą sytuacją i oczekiwaniami darczyńcy. Jest to na tyle poważna decyzja, że warto ją gruntownie przemyśleć.
aktualności prawne
