Kolejna nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług wprowadziła 1 grudnia 2008 r. zamieszanie wśród deweloperów. Pojawiły się kłopoty z interpretacją nowych przepisów, a w szczególności art. 29 ust. 5a ustawy o VAT.
Kupujący nowe mieszkanie wraz z prawem użytkowania wieczystego powinni sprawdzić, jaką stawkę podatku naliczy sprzedający. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o VAT – w razie oddania w użytkowanie wieczyste gruntu połączonego z dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli nie stosuje się ust. 5, który stanowi, że w wypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków czy budowli nie wyodrębnia się wartości gruntu z podstawy opodatkowania.
Zdaniem deweloperów z wartości sprzedawanego lokalu mieszkalnego muszą oni wydzielić zbywane prawo użytkowania wieczystego i opodatkować je stawką podstawową w wysokości 22 proc. Przyjmując powyższą opinię, można uznać, że podatek ulegałby zawyżeniu. W tym miejscu należy powołać się na brzmienie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, który za dostawę towarów uznaje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego. Z literalnego brzmienia ustawy można wyczytać, że mowa jest zarówno o oddaniu, jak i zbyciu użytkowania wieczystego. Czynność mająca za przedmiot „oddanie” w użytkowanie wieczyste stanowi prawo dla gminy. W momencie, kiedy zbywany jest budynek stojący na gruncie, co do którego istnieje już prawo wieczystego użytkowania, to nie należy wyodrębniać wartości tego prawa, która została już dokonana w momencie jego ustanowienia na rzecz konkretnego podmiotu, w tym wypadku dewelopera. Tym samym w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego stawka 7 proc. VAT powinna dotyczyć nie tylko samego lokalu, ale również prawa wieczystego użytkowania. Na poparcie tej interpretacji przemawia choćby fakt, że w tej sytuacji użytkowanie wieczyste może być sprzedane tylko łącznie z mieszkaniem, a zatem powinno być objęte jedną stawką 7-proc. VAT. Odnotować należy, że sama konstrukcja użytkowania wieczystego wywołuje liczne głosy do jej zmiany. Wysuwane propozycje zmian koncentrują się głównie na tym, aby użytkowanie wieczyste zastąpić prawem zabudowy.
Co zatem należy zrobić? Problem rysuje się w sytuacji, gdy wiele takich umów zostało już wpisanych na terminy czynności prawnych u notariusza przed dniem wejścia w życie nowych przepisów. Jeżeli doszło już do zawarcia transakcji z naliczonym podatkiem 22 proc. VAT, należy zwrócić się do sprzedającego o zwrot nadpłaty np. z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. W tym miejscu warto rozważyć możliwość wystąpienia o interpretację do ministra finansów, jednakże i na nią trzeba poczekać, a i nie zawsze jest wiążąca, o czym może świadczyć podobna sytuacja, kiedy to interpretacja ministra finansów traktująca sprzedaż lokalu mieszkalnego z 7 proc. VAT i stanowiska postojowego z 22 proc. VAT została uznana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny jako błędna. Zgodnie z wyrokiem WSA (Sygn. III S.A./Wa 1915/08) sprzedaż lokali mieszkalnych łącznie ze stanowiskiem postojowym w tym samym budynku jest opodatkowana jedną 7-proc. stawką VAT. Sprawa w tym zakresie nie została do końca wyjaśniona, gdyż wyrok jest nieprawomocny.
aktualności prawne
