Zgodnie z art. 11 ust 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności i nie uiścił ich pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Zatem, jeżeli lokator zalega z zapłatą czynszu co najmniej za trzy kolejne miesiące właściciel:

1. Wysyła do niego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru pismo, w którym powiadamia najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznacza mu termin do zapłaty zaległości nie krótszy niż miesiąc czasu.
2. Po upływie ustalonego w piśmie terminu na zapłatę zaległości i braku zapłaty wysyła najemcy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru drugie pismo, w którym wypowiada umowę najmu, podając jednocześnie przyczynę wypowiedzenia (zaległości czynszowe). Dopiero po spełnieniu tych wymogów i upływie terminu wypowiedzenia umowa najmu ulega rozwiązaniu, a najemca przestaje być najemcą, a staje się „dzikim lokatorem”, czyli osobą, która bezprawnie zajmuje lokal.
3. Kolejnym pismem wzywa daną osobę do opróżnienia lokalu, wyznaczając jej realny termin na opróżnienie lokalu.
4. Jeżeli były najemca nie opróżni dobrowolnie lokalu wnosi sprawę do sądu o eksmisję. Skutecznie żądać eksmisji z lokalu można tylko po uprzednim rozwiązaniu umowy, np. po wypowiedzeniu umowy przez właściciela. Jeżeli właściciel nie będzie w stanie wykazać, że zgodnie z prawem rozwiązał umowę najmu, sąd odrzuci pozew o eksmisję.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy miejsca zamieszkania lokatora. Po przeprowadzeniu postępowania sąd wydaje wyrok. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Na podstawie prawomocnego wyroku sądu przeprowadza się eksmisję. Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora i jego rzeczy z zajmowanego mieszkania i przeprowadza ją komornik. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazane przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.