Umowa o dożywocie, kiedyś powszechnie stosowana przy przeniesieniu własności nieruchomości na następców prawnych (np. dzieci), obecnie w obrocie nieruchomościami jest stosowana sporadycznie. Tymczasem dożywocie daje większe bezpieczeństwo i zabezpieczenie właścicielom przekazującym swoje mienie następcom niż powszechnie obecnie stosowana darowizna. Umowa dożywocia może być też z powodzeniem wykorzystywana w rynkowym obrocie nieruchomościami.
Umowa dożywocia
Umowa o dożywocie została uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 908-916. Zgodnie z art. 908, jeżeli w zamian za
przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
Jak wynika z treści art. 908 strony mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia, czyli to strony określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania, a dopiero w braku postanowień umownych wchodzą świadczenia określone w art. 908 kodeksu cywilnego. Przedmiotem przeniesienia własności w drodze umowy dożywocia będzie zawsze konkretna nieruchomość gruntowa lub lokalowa. Przedmiotem umowy może być nie tylko własność całej nieruchomości, ale również udział w niej, nie może być natomiast – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna. Nabywcą natomiast może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.
Umowa dożywocia, podobnie jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości (sprzedaż, darowizna) musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Treść prawa dożywocia, uzyskiwanego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości musi być określona w umowie w sposób szczegółowy. Postanowienia umowy są wiążące nie tylko dla stron, czyli zbywcy i nabywcy nieruchomości, ale także dla osoby bliskiej zbywcy, jeżeli dożywocie zostało dla takiej osoby zastrzeżone. Zbywcę i osobę bliską zbywcy, dla których dożywocie zostało zastrzeżone, nazywamy dożywotnikami. Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń, a także ich zmianę w wypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników, gdy pozostaje jeszcze drugi z nich. W innym wypadku prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że dożywotnik nie może przenosić go na inną osobę w drodze czynności prawnej, nie może też ono być przedmiotem dziedziczenia i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci dożywotnika. Prawo to może wygasnąć również za życia dożywotnika, gdy ten się tego prawa zrzeknie. Natomiast prawo własności nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia nie podlega żadnym ograniczeniom, można je zarówno zbyć, jak i obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebnością bądź hipoteką). Jednak w odróżnieniu od umowy darowizny powszechnie stosowanej do przeniesienia własności w stosunkach rodzinnych w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej nowy nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem dożywocia objęte. Z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dotychczasowy jej właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem. Może jednak ponosić odpowiedzialność osobistą za świadczenia zaległe. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. W wypadku, gdy między nowym właścicielem a dożywotnikiem powstaną się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności ze sobą, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Z żądaniem zamiany świadczeń objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę może wystąpić każda ze stron umowy. W wyjątkowych wypadkach sąd może rozwiązać umowę o dożywocie na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości.
Podatkowe aspekty dożywocia
W odróżnieniu od
darowizny umowa dożywocia, tak jak sprzedaż, jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży solidarnie na osobach fizycznych i osobach prawnych, będących stronami umowy dożywocia. Przedmiotem opodatkowania są rzeczy znajdujące się w kraju lub prawa wykonywane w kraju, albo rzeczy znajdujące się lub prawa wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce i czynność cywilnoprawna została wykonana w Polsce. Podstawą opodatkowania w przypadku umowy o dożywocie będzie wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Stawka podatku wynosi 2 proc. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje nieliczne zwolnienia. Zgodnie z nią strony umowy dożywocia nie zapłacą podatku od przeniesienia własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych znajdujących się na obszarze miast, pod warunkiem że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy. Zatem nie zostanie opodatkowane na przykład nabycie w drodze dożywocia nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy wraz z budynkami leżącymi poza miastem.
Dożywocie zamiast darowizny
Właściciele decydując się na przekazanie nieruchomości swoim następcom, bardzo często zastanawiają się, jak to zrobić, aby w pewnym momencie nie znaleźć się na bruku i móc w spokoju przeżyć starość. Powszechnie stosowaną umową do przeniesienia własności nieruchomości w rodzinie jest umowa darowizny. Jednak ta umowa nie zapewnia darującym żadnych praw i roszczeń w stosunku do osób obdarowanych. Jeżeli na przykład rodzice na podstawie umowy darowizny darują dom swojemu synowi, oczekując, że będzie się nimi zajmował do ich śmierci, to muszą wierzyć synowi na słowo honoru, ponieważ takie zobowiązanie nigdzie nie zostanie ujawnione i nie będzie dla syna wiążące. Strony nie mogą bowiem kształtować treści samej darowizny poza możliwością ustanowienia przy okazji jej dokonania służebności mieszkania na rzecz darujących lub użytkowania gruntu. Nie mogą natomiast w związku z darowizną nałożyć żadnych obowiązków na obdarowanego.
Odmiennie jest w przypadku umowy dożywocia, której treść strony mogą dowolnie kształtować w ramach ogólnego „dożywotniego utrzymania”. Zatem oprócz służebności dożywotniego mieszkania właściciel może sobie zastrzec na przykład obowiązek zapewnienia pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz zapewnienia pogrzebu czy wypłacania renty. Jak już wspomniałem wyżej, umowa dożywocia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, umowa darowizny natomiast jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn. Oba te podatki przewidują inne zasady ich naliczania i inne zwolnienia. Umowa dożywocia w przypadku osób najbliższych może być w związku z tym mniej korzystna podatkowo, jeżeli nabywca nieruchomości ma zamieszkać w nabywanej nieruchomości i nie jest właścicielem innej nieruchomości mieszkaniowej lub nie przysługuje mu prawo do takiej nieruchomości (spółdzielcze, najem itp.). W przypadku darowizny taka osoba może bowiem skorzystać z dużej ulgi w podatku od spadków i darowizn (art. 16), zgodnie z którą z podstawy opodatkowania wyłącza się 110 m kw. powierzchni użytkowej darowanego lokalu lub budynku. Natomiast w przypadku umowy dożywocia nie ma takiej ulgi, a pokrewieństwo między stronami nie ma wpływu na wysokość podatku (nie powoduje jego obniżenia). Niezależnie od pokrewieństwa podatek ten przy umowie dożywocia wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania. Można zatem założyć, że przy przeniesieniu nieruchomości na rzecz dalekiej rodziny lub osoby obcej umowa dożywocia będzie powodowała mniejsze obciążenie podatkowe niż darowizna. Przykładowo darowizna nieruchomości o wartości 100.000 zł dokonana na rzecz osoby nie spokrewnionej z właścicielem to podatek w wysokości nawet 17.786,30 zł. Przekazanie tej samej nieruchomości w drodze dożywocia osobie nie spokrewnionej to podatek w wysokości 2.000 zł. Nie można jednak ogólnie powiedzieć, że któraś z tych umów będzie zawsze rodzić mniejsze obciążenia podatkowe, decydujące będą okoliczności konkretnego przypadku.
Dożywocie zamiast sprzedaży
Umowa dożywocia może mieć też typowo rynkowe zastosowanie. Nasze społeczeństwo starzeje się w takim tempie jak społeczeństwo w krajach Europy Zachodniej. Każdego roku mniej osób pracuje na emerytury coraz większej rzeszy osób nieaktywnych zawodowo. Powoduje to zmniejszanie się świadczeń emerytalno-rentowych osób starszych. Sposobem poprawy tej sytuacji może być zawarcie umowy dożywocia, czyli zapewnienie sobie spokojnej starości w zamian za pozbycie się części swego majątku. Wielu właścicieli, którzy nie mają bliższych krewnych, chętnie sprzedałoby swoje nieruchomości nawet za połowę ceny w zamian za możliwość mieszkania w nich do końca życia lub za comiesięczną rentę. W takich mieszkaniach, często bardzo atrakcyjnych i zlokalizowanych w dobrych dzielnicach dużych miast, mieszkają zwykle starsze samotne osoby, utrzymujące się z niewielkiej emerytury. Ich jedynym majątkiem jest własne mieszkanie, w którym żyją kilkadziesiąt lat i z którym trudno im się rozstać. Jeżeli ci ludzie nie mają żyjących dalszych krewnych, wiedzą, że po ich śmierci mieszkanie stanie się własnością Państwa. Niejednokrotnie zajmują oni duże, wykupione kiedyś za grosze od gminy, znajdujące się w centrach miast mieszkania, na których utrzymanie ich nie stać. Tymczasem perspektywa sprzedaży lokalu, szukania na rynku mniejszego i urządzania go na nowo jest dla ludzi starych przerażająca. W takiej sytuacji znalezienie kogoś, kto – mimo formalnego przejęcia mieszkania – zapewniłby możliwość dalszego dożywotniego w nim zamieszkania, wypłaciłby kwotę równą nawet połowie rzeczywistej wartości mieszkania lub zapewniłby comiesięczną rentę umożliwiającą godne przeżycie emerytury i pozwalającą na pozbycie się trosk finansowych, wydaje się bardzo pożądane. Takie transakcje popularne na zachodzie Europy czy w USA, budzą wiele wątpliwości wśród Polaków oraz brak zainteresowania wśród pośredników przy kojarzeniu stron takich transakcji. W związku z tym ludzie mający spore źródła finansowe są pozbawieni tego sposobu lokowania pieniędzy, a niejeden emeryt niedojada i oszczędza na lekach, podczas gdy mógłby przeżyć godniej resztę swojego życia. Umowa dożywocia jest właśnie jednym z lepszych rozwiązań dla tego typu transakcji umożliwiającym zabezpieczenie zwłaszcza dotychczasowego właściciela nieruchomości. Będzie ona lepszym rozwiązaniem dla dożywotnika niż umowa sprzedaży z zastrzeżeniem służebności dożywotniego mieszkania, gdyż w przypadku gdyby nowy właściciel sprzedał tę nieruchomość, następny nabywca przejmuje wszystkie prawa wynikające z dożywocia ustalone między stronami. Podstawowy problem to znalezienie chętnych do zawarcia takiej transakcji. Ryzyko istnieje bowiem po obu stronach. Sprzedający po podpisaniu umowy znajduje się w niewygodnej sytuacji – przestał być właścicielem, a ktoś nie może się doczekać jego śmierci. Kupujący może się natomiast obawiać, że zamrozi pieniądze na bardzo długi czas, a nieruchomość otrzyma w posiadanie po wielu latach. Magnesem dla nabywców, których może przyciągać ten typ transakcji są niskie koszty nabycia takiej nieruchomości w postaci np. renty będącej de facto ceną sprzedaży spłacaną ratami przez wiele lat bez konieczności zaciągania
kredytu bankowego i ponoszenia kosztów jego obsługi.
Zatem mimo wszystkich zastrzeżeń, kupno mieszkania po dużo niższej cenie rozłożonej jeszcze na raty, ale z możliwością dożycia dla byłego właściciela, to dobra inwestycja w przyszłość dokonana z myślą o mieszkaniu dla małych na razie dzieci lub czerpania w przyszłości zysków z wynajmu i zapewnienia sobie w ten sposób dodatkowej emerytury. Jest to też dobre rozwiązanie dla Polaków mieszkających za granicą, którzy chcą wrócić do Polski na starość. Ponadto w związku z tym, że nabywcą nieruchomości w drodze umowy dożywocia może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, dla pewnej kategorii osób prawnych ten sposób przeniesienia własności może być bardzo atrakcyjny. Chodzi tutaj o zgromadzenia zakonne prowadzące domy opieki, czy powstające ostatnio w naszym kraju spółki prowadzące domy spokojnej starości. Te osoby prawne mogą bowiem z powodzeniem wykorzystywać taką formę przeniesienia własności jako formę pokrycia kosztów dożywotniego pobytu i utrzymania kuracjuszy w tych instytucjach.
Autor jest prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.
aktualności prawne
