Dzierżawa nieruchomości

Zatem przedmiotem dzierżawy będą nieruchomości lub ich części albo prawa majątkowe dające pożytki. Tymczasem w praktyce bardzo często strony zawierają umowę najmu, określając ją umową dzierżawy i odwrotnie. Warto pamiętać, że wydzierżawienie na przykład samego lokalu mieszkalnego w istocie stanowi nawiązanie między stronami stosunku najmu, obojętnie od tytułu, jaki widnieje na podpisywanej umowie. Dopiero, gdy zaistnieją cechy charakterystyczne dla umowy dzierżawy, można uznać, że strony podpisały taką umowę, np. gdy przedmiotem umowy jest przekazany lokal wraz z czynnymi urządzeniami technicznymi, jeżeli tylko umowa przewiduje prawo używania lokalu i znajdujących się w nim urządzeń oraz pobierania pożytków, jakie one przynoszą. Poza tym elementem umowa najmu i umowa dzierżawy są bardzo zbliżone do siebie, zwłaszcza że w kwestiach nie uregulowanych w przepisach o dzierżawie ustawodawca odsyła do przepisów o najmie.

Umowa dzierżawy w świetle prawa cywilnego jest umową zawartą pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz (art. 693. §1 kodeksu cywilnego).

Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być rzeczy z natury lub przeznaczenia przynoszące pożytki. Jeśli chodzi o pożytki to wyróżnić możemy pożytki naturalne rzeczy w postaci płodów i innych odłączonych od niej części składowych, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. owoce z sadu), pożytki cywilne jako dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsze), pożytki prawa w postaci dochodów, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno–gospodarczym przeznaczeniem (art. 53 i 54 k.c.). Przedmiotem dzierżawy mogą być przykładowo: prawo do przedsiębiorstwa stanowiącego zorganizowaną całość, grunty rolne pensjonaty, biurowce, papiery wartościowe, domy wczasowe i przedsiębiorstwa.

Umowa dzierżawy może być zawarta na dowolny czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Jeśli chodzi o formę zawarcia umowy, to umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie nawet ustnej. Jednakże umowa dzierżawy nieruchomości zawarta na okres dłuższy niż rok wymaga zachowania formy pisemnej. Jeśli umowa taka nie zostanie zawarta w formie pisemnej, wówczas poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, zatem elementem niezbędnym tej umowy jest czynsz dzierżawny. Umowa, która ma charakter nieodpłatny nie będzie umową dzierżawy, a jeżeli będzie polegać na nieodpłatnym korzystaniu z cudzej rzeczy będzie umową użyczenia. Sam czynsz może być wyrażony w pieniądzu lub w innego rodzaju świadczeniu. Może to być też ułamkowa część pożytków, a nawet jest dopuszczalne, aby osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie była obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu. Zarówno wysokość czynszu, jak i termin jego płatności strony powinny określić w umowie. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. Jest to uregulowanie inne, niż przy umowie najmu, gdzie czynsz płacony jest z góry. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca jest obowiązany zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Poza płaceniem czynszu dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może też oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym, zatem naprawy konieczne związane z umową dzierżawy różnią się od napraw koniecznych związanych z umowa najmu. Dzierżawca bowiem ponosi nie tylko koszty drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem nieruchomości, ale wszystkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy, podczas gdy w umowie najmu obciążają one wynajmującego. Po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem dzierżawcy jest zwrócenie wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy, który musi znajdować się w stanie zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki.

Kwestię wypowiedzenia strony powinny ustalić w umowie. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku czynszu płatnego rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Osoby, które osiągają przychody z dzierżawy mogą opłacać podatek na zasadach ogólnych albo skorzystać z opodatkowania w formie zryczałtowanej. Decydujące znaczenie przy wyborze formy opodatkowania mają z reguły ponoszone przez podatnika koszty związane z dzierżawą. Obowiązują cztery stawki: 19, 30, 40 i 50 procent. Zatem im wyższe są dochody podatnika, tym większy musi on płacić podatek. Jednak osoby, które wybiorą zasady ogólne, mogą uwzględniać w kosztach uzyskania przychodów określone wydatki ponoszone w związku z dzierżawą. Wynika z tego, że opodatkowanie na zasadach ogólnych jest wskazane w sytuacjach, gdy podatnik ponosi wysokie koszty uzyskania przychodów. Płaci bowiem podatek od dochodu już po pomniejszeniu przychodów o poniesione wydatki. Ryczałt natomiast jest opłacalny dla tych, którzy nie ponoszą dużych kosztów i osiągają przy tym niezbyt wysokie przychody z dzierżawy. Jeżeli przychody w roku podatkowym nie przekroczą równowartości 4000 euro, to ryczałt wynosi 8,5 procenta przychodów. Jednak od nadwyżki ponad tę kwotę wynosi już 20 procent przychodów. Warto jeszcze pamiętać, że podatnicy prowadzący działalność gospodarczą, a przy tym spełniający określone warunki, mogą skorzystać z jednolitej 19 procentowej stawki.

Roszczenia wynikłe ze stosunku dzierżawy przedawniają się na ogólnych zasadach z tym jednak, że rocznemu przedawnieniu podlegają zawsze: roszczenia wydzierżawiającego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, roszczenia dzierżawcy o zwrot nakładów na rzecz, roszczenia o zwrot nadpłaconego czynszu.

Umowa dzierżawy może mieć różnorodne praktyczne zastosowanie wszędzie tam, gdzie oprócz przekazania nieruchomości lub jej części do korzystania następuje też przekazanie pożytków, jakie ta nieruchomość przynosi. Zatem będzie to najwłaściwsza umowa, gdy na przykład właściciel użycza za wynagrodzeniem działkę lub ścianę budynku pod reklamę, na której dzierżawca będzie za odpłatnością umieszczał reklamy osób trzecich lub gdy przedmiotem umowy będzie budynek wraz z linią produkcyjną, czy też nieruchomość, która ze swej istoty generuje pożytki, jak na przykład pensjonat, biurowiec, parking, a gdy z treści porozumienia między stronami wynika, że pożytki z takich nieruchomości ma czerpać dzierżawca. Umowa dzierżawy może też służyć budowie przez dzierżawcę obiektu budowlanego na dzierżawionym gruncie. Do uzyskania pozwolenia na budowę i zrealizowania inwestycji inwestorowi musi przysługiwać tytuł prawny do władania tym gruntem na cele budowlane. Tytułem takim nie musi być własność, ale może nim być również umowa dzierżawy, dopuszczająca możliwość zabudowy. Należy jednak pamiętać, gdy buduje się budynek trwale związany z gruntem, że właściciel gruntu z mocy prawa jest właścicielem wszystkiego, co z gruntem jest trwale związane, więc także i wybudowanego przez kogoś innego budynku. Zatem obojętnie, jakie będą zapisy umowne, po wybudowaniu na gruncie obiektu właścicielem obiektu będzie właściciel gruntu, a ten kto obiekt wybudował może ewentualnie zgłosić roszczenie o zwrot poniesionych nakładów. Umowa dzierżawy dopuszczająca możliwość takiej zabudowy powinna więc w interesie obu stron uregulować wzajemne prawa i roszczenia, w tym szczególności, w jaki sposób i w jakim zakresie dzierżawca będzie mógł korzystać z wybudowanych obiektów oraz w jaki sposób będą dokonywane rozliczenia zrealizowanej inwestycji po zakończeniu dzierżawy, gdy na przykład zostanie ona wypowiedziana. Należy pamiętać, że dzierżawca jest posiadaczem zależnym i zrealizowanie przez niego zabudowy na gruncie nie uprawnia go, jak i każdego innego posiadacza zależnego, do żądania w przyszłości przeniesienia prawa własności do gruntu zajętego pod zabudowę. Przepis art. 231 kodeksu cywilnego umożliwiający realizację roszczenia o uzyskanie prawa własności gruntu zabudowanego obiektami o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętego pod te obiekty gruntu, dotyczy tylko posiadaczy samoistnych, a więc nie dzierżawcy. Umowa dzierżawy może też poprzedzać nabycie nieruchomości, a wypadku nieruchomości rolnych dzierżawca w określonych przypadkach ma nawet ustawowe prawo pierwokupu dzierżawionego gruntu. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 11.04.2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.