Wydawałoby się, że ustalenie definicji społecznego budownictwa mieszkaniowego w ustawie z dnia 19.09.2007 r. rozwiąże wszystkie problemy. Długo oczekiwany przepis określił preferencyjną 7-proc. stawkę podatku VAT w odniesieniu do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych bądź ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym oraz zdefiniował pojęcie takiego budownictwa. W zasadzie w tym szerokim określeniu zawarto wszelkie obiekty budownictwa mieszkaniowego sklasyfikowane w PKOB w dziale 12 oraz obiekty w klasie ex 1264. Tym samym preferencyjną stawką VAT objęto także budownictwo jednorodzinne, jednakże wyłączono:
- budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m kw.;
- lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m kw.
Wyłączenie, o którym mowa, w istocie oznacza konieczność zastosowania wyższej, 22-proc. stawki VAT w odniesieniu do obiektów, które przekroczą ustawową normę, 300 m kw. dla budynków mieszkalnych i 150 m kw. dla lokali mieszkalnych.
Na tle tej sprawy rozgorzała w prasie dyskusja o zasadach pomiaru powierzchni użytkowej lokali, z wyrażaną obawą, że niejasne metody pomiaru mogą grozić utratą niższej stawki VAT. Rzeczywiście w słowniczku ustawy nie zawarto definicji powierzchni użytkowej, ani też odesłania do stosowania określonej normy.
Powstaje pytanie, czy w świetle obowiązującego prawa problem poprawności pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, istotny nie tylko z punktu widzenia podatkowego, ale też z punktu widzenia klienta, lokatora lub nabywcy, jest możliwy do rozwiązania.
W tym celu prześledźmy znane przepisy prawa, zadając sobie pytania, jak tę powierzchnię wymierzać i według jakiej metody. Pytanie staje się szczególnie zasadne wtedy, gdy nie dysponujemy dokumentacją powykonawczą budynku. Odpowiedzi udziela w pewnym zakresie ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U., nr 31, poz. 266, z późn. zmianami), definiując powierzchnię użytkową lokalu w sposób następujący:
„Powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania: za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”.
Dalej przepis stanowi, że obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Przy czym przy nietypowej wysokości powierzchnię użytkową zmniejsza się lub pomija.
A zatem:
- przy wysokości od 2,20 m do 1,40 m powierzchnię użytkową liczy się tylko w 50 proc.,
- przy wysokości niższej niż 1,40 m powierzchnię pomija się całkowicie.
O szczegółowych zasadach pomiaru cytowany przepis nic nie mówi, jednak odsyła do Polskiej Normy odpowiedniej do określenia i obliczenia wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Powstaje jednak pytanie, jak to odesłanie do polskiej normy stosować, skoro w stanie prawnym zaistniałym od dnia 1.01.2003 r. w związku z ustawą o normalizacji, poprzednia norma PN-70/B 2365 jest nieobowiązująca, zaś norma ISO-9836 : 1997, która zastąpiła normę PN-70/B 2365, jest ważna, choć nie ma charakteru obowiązującego. Norma, w świetle prawa, jest dokumentem stosowanym w praktyce na zasadach dobrowolności i powszechnej dostępności i uznanym przez daną jednostkę normalizacyjną. Norma ustala zasady i wytyczne do stosowania. Według stanu prawa i wyjaśnień Polskiego Komitetu Normalizacyjnego nadal istnieje możliwość stosowania norm nieobowiązujących, gdyż „w normalizacji, u której podstaw leży dobrowolne stosowanie normy, faktu dezaktualizacji nie należy wiązać z zakazem stosowania normy wycofanej. Zbiór norm wycofanych nie jest bowiem zbiorem norm zakazanych. Normy wycofane tym różnią się do norm aktualnych, że prezentują mniej nowoczesne rozwiązania z punktu widzenia postępu naukowo-technicznego – jednak rozwiązania te nie są błędne”.
Jak widać, Polski Komitet Normalizacji jednoznacznie komentuje istotę normy i podaje ważny warunek do stosowania norm, nawet tych nieobowiązujących. Otóż, na zastosowanie normy „starej”, nieobowiązującej, „współpracujące” strony procesu inwestycyjnego muszą wyrazić zgodę. W konsekwencji tego stanu rzeczy wydaje się konieczne, by również z tego powodu dokumentacja projektowa obiektu mieszkalnego zawierała istotne informacje o przyjętej metodzie pomiaru powierzchni użytkowej lokali, ze wskazaniem zastosowanych norm pomiaru lokali, PN-70/B-2365 lub ISO-9836 : 1997. Przywołajmy w tym celu znany przepis wykonawczy do prawa budowlanego, tj. rozporządzenie ministra Infrastruktury z dnia 3.07.2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 10.07.2003 r., nr 120, poz. 1133).
Przepis, który określa wymagania dotyczące projektu, wskazuje na zobowiązanie do szczegółowej zawartości projektu architektoniczno-budowlanego, między innymi w zakresie parametrów technicznych obiektu budowlanego, w szczególności kubatury, zestawienia powierzchni, wysokości i długości, a zatem również powierzchni użytkowej poszczególnych lokali ze zobowiązaniem do przywołania podstaw stosowanych norm.
Istotny punkt odniesienia odnajdujemy również w rozporządzeniu ministra Infrastruktury z dnia 2.09.2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz. U. z dnia 16.09. 2004, nr 202, poz. 2072, z późn. zmianami).
Cytowany przepis, który jest wprawdzie przepisem wykonawczym do prawa zamówień publicznych, wyraźnie wskazuje na formę i treść dokumentacji projektowej i programu funkcjonalno-użytkowego, który powinien zawierać „szczegółowe właściwości funkcjonalno-użytkowe wyrażone we wskaźnikach powierzchniowo-kubaturowych ustalone zgodnie z Polską Normą ISO 9836 : 1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych [...], w szczególności:
a) powierzchnie użytkowe poszczególnych pomieszczeń wraz z określeniem ich funkcji,
b) wskaźniki powierzchniowo-kubaturowe...
c) inne powierzchnie [...]” także ze zobowiązaniem do podania w części informacyjnej podstaw prawa i zastosowanych w dokumentacji projektowej norm.
Przytoczone wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że źródłem wiedzy o zastosowanej normie pomiaru powierzchni lokali w wybudowanym lub przebudowanym budynku mieszkalnym jest dokumentacja projektowa.
Ustalona na tym etapie norma pomiaru lokalu powinna być stosowana w przyszłych stosunkach prawnych, najmu lub nabycia lokalu. W praktyce oznacza to, że projektując budowę domu mieszkalnego, projektant i deweloper, sami podejmą decyzję o stosowaniu norm, w tym normy pomiaru powierzchni użytkowej lokali. Jednakże na etapie zawarcia umowy przedwstępnej powstanie konieczność zapoznania klienta z warunkami dokumentacji projektowej obiektu, ze wskazaniem na zastosowaną normę pomiaru, po to, by klient mógł te warunki przyjąć. Należy jednak zauważyć, że w odniesieniu do trwających stosunków prawnych powstałych w stanie prawnym obowiązywania „starej normy” PN-70/B -2365 nie występuje żadne uzasadnienie do zmiany normy już zastosowanej. Stosując normę pomiaru, należy pamiętać o kierowaniu się zasadą ciągłości. Byłoby niewskazane stosowanie różnych norm pomiaru w tym samym obiekcie, albowiem różnice norm mogą wywołać skutki merytoryczne dla istoty tych stosunków prawnych. Tą samą zasadą ciągłości historycznej należałoby się kierować przy opracowywaniu inwentaryzacji budowlanej istniejącego obiektu mieszkalnego, na przykład w związku z potrzebą uzupełnienia lub weryfikacji tej dokumentacji technicznej. W tym miejscu przypomnijmy warunki obu norm.
PN – 70/B – 2365 Powierzchnia budynków. Podział, określenie i zasady obmiaru. ISO – 9836 : 1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
Wymienione wyżej normy nie mają charakteru obowiązującego, jednakże istnieje możliwość ich stosowania. Fakultatywność wyboru normy podlega warunkom ograniczającym, na co wskazywano wyżej. Którą normę wybrać, normę PN-70/B-2365 czy też ISO-9836 : 1997? Przed podjęciem decyzji o wyborze normy należałoby przeanalizować, czym się różnią i w odniesieniu do jakiej sytuacji dana norma będzie zastosowana.
Norma PN-70/B 2365, która obowiązywała w okresie od dnia 1.01.1971 r. do czasu wejścia w życie normy ISO-9836 : 1997, nakazywała dokonanie pomiarów długości ścian na wysokości 1 m nad podłogą, w stanie surowym. W stanie surowym, to znaczy bez tynków i bez okładzin. Z powierzchni użytkowej lokalu potrącało się występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m kw. oraz, tak jak mówi ustawa o ochronie praw lokatorów, należało zmniejszyć powierzchnię lokalu z tytułu nietypowej wysokości. Zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu o 50 proc. przy wysokości od 1,40 m do 2,20 m i o 100 proc. przy wysokości poniżej 1,40 m. Norma PN -70/B 2365 nie nakazywała odrębnego liczenia pomieszczeń o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji, jak również nie nakazywała zaliczania do powierzchni użytkowej powierzchni niezamkniętych loggii i tarasów.
Norma ISO -9836 : 1997, która zastąpiła normę PN -70/ B -2365 i obowiązywała do dnia 31.12.2002 r., nakazywała dokonanie pomiaru długości ścian na poziomie podłogi, ale w stanie całkowicie wykończonym, to znaczy z tynkami. Z tym, że do powierzchni użytkowej należało doliczyć pilastry i inne występy ścienne o powierzchni użytkowej powyżej 0,1 m kw. Część powierzchni o nietypowej wysokości, poniżej 1,90 m, można było zaliczyć do powierzchni pomocniczej. Norma ta nakazywała także dodawać powierzchnię pomieszczeń o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji, a także dodawać powierzchnię niezamkniętych loggii i tarasów.
Jak widać, różnice zasad pomiaru są duże i mogą być istotne dla stosunków prawnych i zobowiązań podatkowych. Z tego właśnie względu przy stosowaniu norm, zwłaszcza w wynajętych obiektach mieszkalnych, należałoby postępować z wielką rozwagą, kierując się przy tym zasadą ciągłości historycznej. Natomiast w przypadku powstających stosunków prawnych należałoby bezwzględnie przestrzegać zasady poinformowania klienta o zastosowanej normie pomiaru na etapie umowy przedwstępnej, z ewentualnym jednoczesnym obowiązkiem zamieszczenia informacji o zastosowanej normie pomiaru powierzchni lokalu w zawartej umowie.
Naruszanie tych zasad może być poczytane przez klienta za akt świadomego wprowadzania w błąd. A od tego tylko jeden krok do rygorów ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Niezrozumienie istoty i ważności stosowania norm pomiaru w praktyce może być źródłem konfliktów i sporów sądowych pomiędzy stronami umowy.
Sprawa wyboru metody pomiaru powierzchni użytkowej lokalu lub budynku mieszkalnego odżyła na nowo za sprawą zmiany ustawy o podatku od towarów i usług, która w związku z nową definicją budownictwa społecznego uzależniła preferencyjną 7-proc. stawkę podatku od limitu powierzchni podanej w ustawie. Wiadomo, że przekroczenie tego limitu spowoduje zastosowanie wyższej, 22-proc. stawki podatku od towarów i usług. W tej sytuacji z punktu widzenia podatnika stało się niezwykle istotne, jaką normę pomiaru lokalu zastosowano w warunkach fakultatywności wyboru tych norm i czy organ podatkowy jej nie zakwestionuje.
Szukanie przez inwestora i podatnika zasad pomiaru obiektów z innych dziedzin, jak chociażby z podstawy naliczania podatku od nieruchomości, jest niewłaściwe i niezgodne z prawem, również dlatego, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych używa pojęć do stosowania wyłącznie tej ustawy, a nie innych ustaw.
Autor artykułu radzi, by postępować w tej sprawie zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, przestrzegając zasady umieszczenia w dokumentacji projektowej inwestycji i w zawieranych umowach informacji o wyborze normy pomiaru.
aktualności prawne
