Mimo że zawczasu nie zadbaliśmy o zapewnienie sobie godnej, czyli oczywiście nie ZUS-owskiej, emerytury możemy uzyskać dodatkowe, nieraz spore, dochody, uwalniając potencjał tkwiący w naszym domu czy mieszkaniu.
Na emeryturze poziom naszych dochodów wcale nie musi spaść. Jeżeli przyjrzymy się dobrze kilku możliwościom, jakie daje nam rynek nieruchomości, okaże się, że być może na emeryturze wcale nie będziemy musieli liczyć każdego grosza, odmawiając sobie przyjemności, które po tylu latach pracy chyba nam się należą. Mimo że zawczasu nie zadbaliśmy o zapewnienie sobie godnej, czyli oczywiście nie ZUS-owskiej, emerytury możemy uzyskać dodatkowe, nieraz spore dochody, uwalniając potencjał tkwiący w naszym domu czy mieszkaniu, którego hipotekę często przez większą część życia i z dużymi wyrzeczeniami spłacaliśmy. Posłużyć nam może ku temu kilka instytucji poniżej opisanych.
Odwrócona hipoteka (reverse mortgage)
Pierwszą z metod pozyskania dodatkowych pieniędzy na naszą emeryturę jest instytucja odwróconej hipoteki. Odwrócona hipoteka to sposób na uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomości. Oferta jest skierowana do klientów w wieku emerytalnym posiadających własną nieruchomość. Jest to dobre rozwiązanie dla osób otrzymujących niskie świadczenia emerytalne. Bankowcy w Polsce pracują już nad wprowadzeniem tej instytucji do oferty bankowej. Tymczasem w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej jest to bardzo popularny produkt i źródło dodatkowych, nieraz sporych wpływów.
Odwrócona hipoteka polega na tym, że osoba, która chce mieć dodatkowe źródło dochodów i ma własne mieszkanie, podpisuje umowę z bankiem lub towarzystwem ubezpieczeniowym, zgodnie z którą lokal po jej śmierci stanie się własnością firmy. Suma, jaką bank może wypłacać miesięcznie jako tzw. rentę, zależy od lokalizacji oraz wartości rynkowej nieruchomości. Jest to więc sytuacja odwrotna do normalnego kredytu hipotecznego, który większość z nas ma okazję spłacać już przez wiele lat. W kredycie hipotecznym my bankowi spłacamy co miesiąc raty, natomiast w odwróconej hipotece to bank nam będzie spłacał co miesiąc określone raty. Trudno przewidzieć dokładnie, jakie będą kwoty, które uzyskamy od banku, gdyż banki dopiero pracują nad ofertą, ale z dostępnych już na rynku wyliczeń wynika, że możemy liczyć na 40 – 60 proc. bieżącej wartości nieruchomości. Jeżeli oddamy bankowi nieruchomość o wartości 400 000 zł, co miesiąc przez ok. 20 lat możemy liczyć na kwotę 1500 – 2000 zł.
W USA ten sposób na dodatkową emeryturę cieszy się sporym zainteresowaniem. Oferta jest skierowana do osób, które ukończyły 62 lata. W Polsce banki zastanawiają się, czy nasi emeryci nie są jeszcze zbyt mocno przywiązani do swoich nieruchomości, by przekazać je bankowi i zyskać pieniądze dla siebie, zamiast dla swoich spadkobierców. Wypłata świadczeń od banku może nastąpić w różny sposób, przy czym najpowszechniej stosowane są właśnie wypłaty w ratach miesięcznych. Umowa zobowiązuje właściciela do dbania, by w czasie trwania umowy nie pogorszył się stan techniczny nieruchomości. Emeryt zobowiązany jest więc do dokonywania bieżących napraw i konserwacji nieruchomości oraz regulowania wszelkich opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości.
Nad odwróconą hipoteką myślał też polski rząd. W ubiegłym roku minister Andrzej Aumiller namawiał władze miast, by podpisywały z emerytami umowy, na mocy których w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na gminę emeryt dożywotnio otrzymywałby miesięczne świadczenie. Po śmierci emeryta mieszkanie przeszłoby na własność gminy. Skończyło się jednak, przynajmniej na razie, na pomyśle.
Dożywocie
Pieniądze w banku są pewne, ale na dużo lepsze zyski można liczyć od inwestorów prywatnych. Można na przykład wykorzystać dwie instytucje prawa cywilnego, tj. umowę dożywocia i umowę sprzedaży. Umowa o dożywocie została uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 908 – 916. Zgodnie z art. 908, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz na własny koszt sprawić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Jednak, jak wynika z treści art. 908, strony mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę, czyli to strony określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania, a dopiero w przypadku braku postanowień umownych wchodzą świadczenia określone w art. 908 kodeksu cywilnego. Zatem nic nie stoi na przeszkodzie, aby przekazać nieruchomość nabywcy w drodze dożywocia w zamian za wypłatę comiesięcznej renty aż do śmierci oraz zapewnienie dożywotniego mieszkania w przekazywanym mieszkaniu.
Jako właściciel umowę dożywocia możemy podpisać zarówno z osobą fizyczną, jak i osobą prawną. Umowa dożywocia musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Treść prawa dożywocia, uzyskiwanego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, musi być określona w umowie w sposób szczegółowy. Magnesem dla nabywców, których może przyciągać ten typ transakcji, są niskie koszty nabycia takiej nieruchomości w postaci, np. renty, będącej de facto ceną sprzedaży spłacaną ratami przez wiele lat, bez konieczności zaciągania kredytu bankowego i ponoszenia kosztów jego obsługi. Zatem mimo wszystkich zastrzeżeń nabycie mieszkania po dużo niższej cenie, dodatkowo rozłożonej na raty, to dobra inwestycja w przyszłość dokonana z myślą o mieszkaniu dla małych na razie dzieci lub czerpania w przyszłości zysków z wynajmu i zapewnienia sobie w ten sposób dodatkowej emerytury. Jest to też dobre rozwiązanie dla Polaków mieszkających za granicą, którzy chcą wrócić do Polski na starość.
Sprzedaż na raty
Jeżeli strony umawiają się, że nabywca będzie wypłacał pieniądze zbywcy do końca jego życia (czyli nie wiadomo przez jaki czas), strony powinny podpisać umowę dożywocia. Jeżeli natomiast suma wypłat jest z góry ustalona, na przykład ma trwać 20 – 30 lat, to wówczas właściwszą formą może się okazać zawarcie umowy sprzedaży, gdyż umowa dożywocia zakłada obowiązek dożywotniego utrzymania. Ponadto, jeżeli przedmiotem umowy będzie mieszkanie spółdzielcze, zawarcie umowy dożywocia nie będzie w ogóle możliwe, gdyż przedmiotem umowy dożywocia może być tylko nieruchomość, czyli np. mieszkanie hipoteczne lub dom, a lokal spółdzielczy nie jest nieruchomością w prawnym znaczeniu tego pojęcia. Wówczas konieczne będzie zawarcie umowy sprzedaży. Oczywiście w umowie sprzedaży cena będzie sumą wpłat poszczególnych, np. miesięcznych, rat, a sprzedający powinien mieć zastrzeżone prawo dożywotniej służebności osobistej mieszkania z wpisem tego prawa do księgi wieczystej nieruchomości.
Umowa sprzedaży, choć ze swej strony prostsza, jeżeli będzie źle przygotowana, może spowodować problemy, ponieważ zgodnie ze swoim przeznaczeniem nie służy temu celowi. Sens omawianej w tym artykule inwestycji polega na tym, że przeniesienie własności na nabywcę następuje za kwotę dużo mniejszą od wartości rynkowej (50 – 60 proc.). W zamian za to i za możliwość zapłaty ceny w ratach przez najbliższe np. 20 lat nabywca godzi się, że mieszkanie przejdzie w jego posiadanie dopiero po śmierci byłego właściciela. Zatem takie proste przełożenie tej transakcji na umowę sprzedaży może spowodować reakcję urzędu skarbowego, gdyż urząd skarbowy zakwestionuje cenę, która odpowiada np. 50 proc. wartości rynkowej nieruchomości, i nie będzie go interesować, że jest ona wynikiem oddania nieruchomości w posiadanie nabywcy dopiero po śmierci byłego właściciela. Dla urzędu skarbowego najważniejsze będzie, że cena nie odpowiada wartości rynkowej, czyli strony zamierzały uniknąć płacenia podatku.
Dom z potencjałem
Możemy też uwolnić potencjał naszej nieruchomości, nie oddając jej własności innej osobie. Wystarczy, że decydując się na kupno nieruchomości, będziemy myśleć o niej nie tylko jak o przyszłym mieszkaniu, ale jak o inwestycji, która może nam również przynosić dochody. Zamiast zatem kupić mieszkanie na kredyt, lepiej poszukać nieruchomości z potencjałem, która sama może przynosić comiesięczny zysk. Taka nieruchomość oprócz tego, że zapewni nam mieszkanie, pomoże też spłacać kredyt, a po spłacie kredytu, już na emeryturze zapewni nam dodatkowe dochody. Zamiast więc kupować mieszkanie w spółdzielni, gdzie oprócz kosztów utrzymania naszego mieszkania przyjdzie nam utrzymywać rozrośniętą administrację, warto rozważyć kupno domu, bo tylko z takiej nieruchomości można wyzwolić potencjał, który zapewni nam comiesięczny zysk.
Jednak nie każdy dom ma w sobie taki potencjał. Zatem szukając domu, oceniajmy go nie tylko jako miejsce do mieszkania. Szukajmy domu dużo większego niż nasze potrzeby. Takiego, który po przebudowie lub bez przebudowy umożliwi wydzielenie pomieszczeń z osobnym wejściem, co umożliwi nam wynajmowanie. Na rynku jest spora liczba takich domów, a żeby było śmieszniej, nie cieszą się one zbyt dużym powodzeniem i w przeliczeniu na metraż są relatywnie tanie. Nabywcy szukają bowiem domów w granicach 100 – 110 m kw. i nie interesują ich zbyt duże domy, bo niestety błędnie kojarzą się im nie z zyskami, lecz z większymi rachunkami, np. za ogrzewanie.
Możemy również znaleźć dom z potencjałem, który oprócz części mieszkalnej ma część przeznaczoną pod działalność gospodarczą i wynająć ją. Możemy też znaleźć mały dom, z którego niewiele da się wycisnąć, ale na którego działce poprzedni właściciel dobudował nieduży sklep. W takich sklepikach, często położonych na oddalonych od centrów handlowych osiedlach, które działają już od lat i z których korzystają miejscowi ludzie, tkwi niemały potencjał dochodowy.
Pamiętajmy też, że potencjał – przez wielu niedostrzegany – może tkwić nie tylko w domu, ale i w samej działce. Zwróćmy więc uwagę, czy z kupowanej działki z domem nie można wydzielić kolejnej działki pod budowę. Wówczas mimo trochę większej ceny możemy potraktować kupno zbyt dużej działki jako inwestycję na przyszłą emeryturę. Teraz nie spowoduje to zbyt dużego wzrostu comiesięcznej raty naszego kredytu, a w przyszłości w chwili przejścia na emeryturę tę część zbytecznej działki możemy sprzedać z dużym zyskiem i w ten sposób zapewnić sobie dodatkowe fundusze na emeryturę. Pamiętajmy też, że jeżeli nasza działka styka się z drogą, możemy wynająć jej obrzeża na umieszczenie reklamy. W tym celu niekoniecznie musimy mieć dom przy głównej arterii miasta, aby taką reklamą zainteresować lokalną firmę. To tylko kilka przykładowych możliwości uwolnienia potencjału tkwiącego w naszej nieruchomości i wszystko zależy od naszej pomysłowości, a zwłaszcza od umiejętności dostrzegania tego, czego inni nie widzą.
Podsumowanie
Niestety nasze społeczeństwo starzeje się i to w takim tempie jak społeczeństwo w krajach Europy Zachodniej. Każdego roku mniej osób pracuje na emerytury coraz większej rzeszy osób nieaktywnych zawodowo. Powoduje to zmniejszanie się świadczeń emerytalno-rentowych osób starszych i coraz mniejszą wydolność systemu emerytalnego mimo ciągłych jego reform. Dlatego z biegiem lat metody uzyskania tych dodatkowych dochodów będą coraz bardziej doceniane. Jednak dla rozpowszechnienia tych metod ogromne znaczenie ma też mentalność naszego społeczeństwa. Przez wiele bowiem lat wierzyliśmy, że mieszkanie jest dobrem najwyższym, na które pracujemy całe życie, i musimy przekazać je w spadku następnym pokoleniom. Tymczasem okazuje się, że kolejne pokolenia Polaków coraz mniej potrzebują pieniędzy swoich rodziców i coraz szybciej się usamodzielniają, więc rodzice mogą przeznaczyć swoje nieruchomości na własne potrzeby, zamiast je zostawiać dzieciom.
Pamiętajmy, że najlepsze efekty otrzymamy, jeżeli połączymy kilka metod zapewnienia sobie dodatkowych dochodów na emeryturze. Przykładowo dom z potencjałem, którego część jest wynajęta i przynosi nam dochód, możemy połączyć z umową dożywocia z wypłatą comiesięcznej renty lub z odwróconą hipoteką od banku i już emerytura pod palmami przestanie być tylko naszym marzeniem, a stanie się naszą żmudną, codzienną rzeczywistością, bo przecież gdzieś będziemy musieli wydać ten nadmiar gotówki, czego serdecznie Państwu życzę.
Autor: Paweł Puch
Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości", 2008.01.16
aktualności prawne
