Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku sygn.akt I C 495/12 wypowiedział się na temat przebudowy lokalu w budynku na hotel i wpływu wspólnoty mieszkaniowej na decyzję właściciela.
W sprawie, która trafiła na wokandę sądu, inwestor kupił duży lokal w kamienicy i postanowił przebudować go na hotel. Zwrócił się do wspólnoty o wyrażenie zgody na przebudowę, jednak uzyskał negatywną odpowiedź. Właściciel zaskarżył do sądu uchwały wspólnoty w tej sprawie, a sąd uwzględnił jego powództwo. Sąd przypomniał, że zgoda wspólnoty na przebudowę lokalu jest konieczna jedynie w zakresie, w jakim roboty budowlane ingerują w części wspólne nieruchomości. Wspólnota w tym zakresie podjęła dwie uchwały. Co do pierwszej sąd uznał, że wskazane w niej zmiany, które miały być przeprowadzone w lokalu, nie obejmowały części wspólnych nieruchomości. Przedział projektowanych zmian obejmował demontaż części istniejących ścianek działowych, wykonanie nowych ścianek działowych i renowację stolarki. Są to prace, które swoim zasięgiem nie wyjdą poza istniejącą przestrzeń tegoż lokalu, a zatem uchwała nie powinna zostać nawet poddana pod głosowanie, bowiem mieszkańcy nie mają uprawnienia do odmowy wyrażenia zgody na taką przebudowę lokalu.
Decyzja o przebudowie lokalu ograniczająca się tylko do elementów tego lokalu czy też zmiana sposobu użytkowania lokalu należy do wyłącznej decyzji właściciela lokalu. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, właściciele nie mogą w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (wyrok S.N. z 3.04.2009 r. III CSK 6008/08). Druga z zaskarżonych uchwał dotyczyła wykonania instalacji gazowej i instalacji centralnego ogrzewania, a zatem w pewnym zakresie odnosiła się do części wspólnych nieruchomości. Niemniej jednak odmowa udzielenia zgody na dokonanie prac remontowych była w ocenie Sądu nieuzasadniona. Wspólnota, wstrzymując planowaną przebudowę lokalu, musi mieć racjonalne podstawy do podjęcia takiej decyzji, a jej celem musi być uzasadniona ochrona interesu wspólnoty. Tymczasem, jak wynika z przedłożonego projektu budowlanego, zakres prac, w których konieczna jest ingerencja w części wspólne nieruchomości, był niewielki i dotyczył głównie konieczności przyłączenia do już istniejących instalacji. W projekcie wyraźnie wskazano, że układ konstrukcyjny lokalu nie ulegnie zmianie, przebudowa nie spowoduje powstania dodatkowych obciążeń układu konstrukcyjnego. Nie jest wymagana budowa czy przebudowa lub remont istniejących przyłączy i instalacji zewnętrznych. Zgoda może dotyczyć jedynie podłączenia do istniejących instalacji. Wynika z tego, że nie istnieje jakiekolwiek zagrożenie dla interesów wspólnoty i nie ma żadnego racjonalnego uzasadnienia, które mogłoby stanowić podstawę do odmowy udzielenia zgody na dokonanie planowanej przebudowy lokalu.
Naczelny Sąd Administracyjny w analogicznej sprawie (II OSK 369/2010) uznał, że „nie do zaakceptowania jest taka sytuacja, w której wspólnota, decydując o częściach wspólnych nieruchomości, zmierza do uniemożliwienia właścicielowi realizacji jego planów względem własnego lokalu, bo nie zgadza się ze sposobem jego wykorzystania".
aktualności prawne
