Jak kupić i sprzedać zadłużone mieszkanie

Wiele osób sądzi, że sprzedanie zadłużonego, obciążonego kredytem bankowym, mieszkania jest bardzo trudne i kłopotliwe. Tymczasem po dopełnieniu kilku formalności, transakcję taką można bez problemu przeprowadzić – podaje Money.pl.

Dzisiaj nikogo już nie dziwi, że zakup domu lub mieszkania w dużej części finansowany jest z kredytu. W ten sposób sprzedawana jest ogromna większość mieszkań.
Konsekwencją wielkiego boomu na kredyty mieszkaniowe, jest nieco inna niż kiedyś, struktura ofert na wtórnym rynku nieruchomości.
Specjaliści z branży potwierdzają, że wyraźnie przybywa na nim ofert sprzedaży mieszkań z niespłaconym kredytem bankowym.

Zapis w akcie notarialnym

Jeśli planujemy kupić mieszkanie obciążone hipoteką i chcielibyśmy wziąć kredyt na taki zakup, nie musimy obawiać się, że rzecz jest nie do załatwienia.
Musimy pamiętać jednak o kilku bardzo ważnych sprawach:

nowa hipoteka może być wpisana do księgi wieczystej nieruchomości dopiero po wykreśleniu starych zobowiązań
bank, który pierwotnie finansował zakup mieszkania zgodzi się na usunięcie swojego roszczenia dopiero wtedy, gdy otrzyma zwrot pożyczonych środków
w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości musi więc znaleźć się zapis, że część pieniędzy od kupującego trafi bezpośrednio do banku na poczet spłaty kredytu, a dopiero reszta zasili konto sprzedającego

Opinia banku

Chcąc sprzedać zadłużone mieszkanie musimy mieć na to zgodę banku, który udzielił nam kredytu. Taka zgoda to formalność, trzeba ją jednak załatwić. Potem potrzebna będzie jeszcze opinia banku o spłacanym kredycie.
Jeżeli natomiast chcemy kupić mieszkanie z kredytem i sami na taki zakup zaciągamy kredyt, nasz bank również zażąda od banku osoby sprzedającej takiej samej opinii.
Koszt wydania takiej opinii to ok. 50 zł, przeważnie trzeba na nią jednak trochę poczekać, czasem nawet 1-2 tygodnie. Warto więc, by osoba sprzedająca nieruchomość odpowiednio wcześnie o taką opinię się postarała.
W bankowej opinii muszą znaleźć się m. in. następujące informacje:

numer konta, na jakie mają trafić pieniądze od nabywcy,
wysokość kwoty, która ma zostać przelana,
oświadczenie banku, w którym zaciągał kredyt sprzedający, że zaraz po otrzymaniu środków na spłatę kredytu bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki,

Informacje te muszą znaleźć się również w akcie notarialnym.

Kwestia hipoteki

Decydując się na kupno zadłużonej nieruchomości i chcąc skorzystać z kredytu na ten cel nie musimy wcale zaciągać kredytu w tym samym banku, w którym brała go osoba sprzedająca nam mieszkanie.
Możemy więc swobodnie wybrać taki bank, który najbardziej nam odpowiada i którego oferta kredytowa wydaje się nam najlepsza.
Jak już wspomnieliśmy wyżej, w akcie notarialnym trzeba wyraźnie zaznaczyć, że ustalona cena nabycia nieruchomości zostanie przelana w dwóch częściach:

pierwsza zasili konto banku i zostanie przekazana na poczet spłaty kredytu
druga zasili konto sprzedającego

Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu bank osoby sprzedającej wystawia zaświadczenie, że kredyt został spłacony i można już usunąć hipotekę z księgi wieczystej.
Z takim zaświadczeniem w ręku oraz z ewentualnym wnioskiem swojego banku kupujący udaje się do sądu, do wydziału ksiąg wieczystych odpowiedniego dla miejsca położenia nieruchomości.
W praktyce nie wypracował się jeszcze standard, która ze stron płaci za wykreślenie hipoteki - sprzedający czy kupujący. Pozostaje to kwestią umowy. Przyjmuje się jednak, że za wykreślenie hipoteki płaci sprzedający, a za nowy wpis – kupujący.
Od 2 marca 2006 za wniosek o wykreślenie hipoteki zapłacimy opłatę stałą 100 zł, za nowy wpis – również opłatę stałą w wysokości 200 zł.

W walucie i za gotówkę

Jeżeli mieszkanie jest obciążone kredytem w obcej walucie, trzeba będzie przeliczyć go na złotówki. Sposób przeliczania kredytu oraz kurs właściwy do spłaty zobowiązania zależy od banku - trzeba dokładnie przeczytać umowę kredytową i regulamin banku. Tam znajdują się wszystkie zapisy na ten temat.
Kredyt w walucie jest indeksowany jej kursem, więc ostateczna kwota spłaty kredytu będzie przeliczona na złotówki po kursie z dnia spłaty kredytu. Zresztą, banki porozumiewają się między sobą w sprawie kwoty spłaty w dniu, w którym składamy zlecenie uruchomienia kredytu.
W sytuacji natomiast, gdy mieszkanie z kredytem będzie sprzedawane lub kupowane za gotówkę, notariusz musi zadbać o to, by w akcie notarialnym wskazane zostało konto kredytowe, na które kupujący ma wpłacić pieniądze, podczas gdy resztę dostanie sprzedający.

Autor: Małgorzata Szafarz

Źródło: Money.pl, 08.06.2006, 2006.06.08