Jak kupić mieszkanie na licytacji?

Mieszkania od deweloperów są drogie. Atrakcyjną, głównie pod względem finansowym, alternatywą może być zakup mieszkania na licytacji komorniczej. Warto zatem wiedzieć, jaka jest procedura związana z postępowaniem egzekucyjnym w przypadku nieruchomości oraz jakie warunki trzeba spełnić, aby kupić mieszkanie na licytacji.

Gdzie można znaleźć informacje na temat licytacji?

Nieruchomości zajęte przez komornika podlegają sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Informację o licytacji można znaleźć z ogłoszenia, które umieszcza się co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji w budynku sądu, lokalu gminy oraz w poczytnym dzienniku w danej miejscowości. Poza umieszczeniem ogłoszenia o licytacji w ww. miejscach, od 6 stycznia 2012 r., na skutek nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego z dnia 28 kwietnia 2011 r. (Dz.U. 2011 nr 138 poz. 807), obwieszczenie o licytacji należy ogłosić publicznie także na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Umieszczenie informacji o licytacji powinno w znacznym stopniu ułatwić informowanie osób zainteresowanych o możliwości zakupu mieszkania na licytacji. Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Egzekucja nieruchomości, czego skutkiem jest licytacja mieszkania, ma kilka etapów.

Zajęcie, opis i oszacowanie nieruchomości

Na początku odbywa się zajęcie, opis oraz oszacowanie nieruchomości. Na skutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości, jak również postępowania egzekucyjne dotyczące części nieruchomości i jej całości, mogą być połączone w jedno postępowanie, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji, a nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej. Połączenie zarządza na wniosek jednej ze stron komornik, a gdy nieruchomości są położone w okręgach różnych sądów rejonowych, sąd okręgowy przełożony nad sądem rejonowym, w którego okręgu wszczęto pierwszą egzekucję.

Zajęcie obejmuje nieruchomość i wszystko to, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i nabywcy. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien złożyć wyciąg, a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, oraz wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania.

W protokole opisu i oszacowania komornik wymienia:

• oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
• budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapisy objęte zajęciem;
• stwierdzone prawa i obciążenia;
• umowy ubezpieczenia;
• osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
• sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
• oszacowanie z podaniem jego podstaw;
• zgłoszone prawa do nieruchomości;
• inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. W oszacowaniu podaje się osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.

Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Termin licytacji nieruchomości

Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom niezwłocznie się ją zwraca.

Ogłoszenie o licytacji zawiera m.in. dokładne oznaczenie nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania, wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Warunki wzięcia udziału w licytacji

Przystępujący do przetargu jest zobowiązany złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu ceny nabycia nieruchomości sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Sąd może przedłużyć wskazany wyżej termin uiszczenia ceny nabycia, termin ten nie może przekroczyć miesiąca.
Jeżeli nabywca nie uiścił ceny nabycia, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczona część ceny ulega zwrotowi.
Co istotne, nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

W jaki sposób odbywa się licytacja?

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. Dopuszczalne jest udzielenie pełnomocnictwa do udziału w przetargu. Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Przetarg odbywa się ustnie.

Jeśli nikt nie zgłosił się do licytacji, można zarządzić ponowną licytację, na której cena stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania. Jeżeli zdarzy się, że po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Po zamknięciu przetargu sąd, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Ogłoszenie o przybiciu można jednak odroczyć na okres maksymalnie do tygodnia, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Skutki nabycia własności nieruchomości

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w księdze wieczystej. Od chwili nabycia nieruchomości, a więc uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy, należą do niego pożytki z nieruchomości. Nabywca musi też płacić podatki oraz opłaty, np. z tytułu użytkowania wieczystego z tytułu własności nabytej nieruchomości. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Kiedy można nabyć nieruchomość w trybie uproszczonym?

W niektórych wypadkach można nabyć nieruchomość na licytacji w tzw. trybie uproszczonym. Przepisy o postępowaniu uproszczonym stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy. W takiej sytuacji biegły dokonuje oszacowania nieruchomości. Jeżeli zajęcie komornicze dotyczy niezabudowanej nieruchomości gruntowej, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik oferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji z egzekucji z ruchomości. Po zapłaceniu przez nabywcę sumy sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Za jaką cenę można kupić nieruchomość na licytacji?

Najniższa cena, za którą można kupić nieruchomość podczas pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania – tyle wynosi cena wywołania. Jeśli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku, wówczas w trakcie drugiej licytacji cena wywoławcza zostaje obniżona do dwóch trzecich sumy, na jaką nieruchomość została oszacowana. Kupując mieszkanie na licytacji, warto wiedzieć, że musimy dysponować częścią sumy potrzebnej na nabycie nieruchomości, dlatego też bank w takiej sytuacji nie udzieli kredytu na sfinansowanej całej wartości nieruchomości. W świetle przepisów bowiem jeśli chcemy nabyć nieruchomość w drodze licytacji, część pieniędzy należy uiścić jeszcze przed rozpoczęciem licytacji, część w krótkim czasie po jej zakończeniu. Aby móc wziąć udział w licytacji, trzeba wpłacić rękojmię, która wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania. Rękojmia jest zwracana osobom, które przystąpiły do licytacji, ale jej nie wygrały. Rękojmia osoby, która wygrała licytację, jest zatrzymywana i zaliczana na poczet ceny. Jeśli nabywca nie uiścił ceny w terminie, nabywca traci wpłaconą rękojmię. Osoba, która wygrała licytację, musi w ciągu dwóch tygodni wpłacić na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia pomniejszoną o zapłaconą rękojmię. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nie może on jednak przekraczać miesiąca.

Uwaga na zakup mieszkania z lokatorami

Kupujący mieszkanie powinien zwracać uwagę na to, aby nie kupić mieszkania z lokatorami. Chodzi tu o dłużnika, który często mieszka z rodziną w zadłużonym mieszkaniu. Po sprzedaży mieszkania w drodze licytacji dłużnik powinien się wyprowadzić z mieszkania, traci bowiem do niego prawo własności. Jeżeli dłużnik nie chce się wyprowadzić z mieszkania, które nabyliśmy w drodze licytacji, należy wystąpić do sądu o eksmisję takiej osoby z lokalu.