Niezwykle istotną cechą nieruchomości, wpływająca na komfort korzystania z niej, jest odpowiednie usytuowanie działki względem ogólnodostępnej drogi. Brak bezpośredniego dostępu do gruntu oznacza, że będziemy zmuszeni naruszać własność innych osób. Aby w sposób legalny korzystać z możliwości przechodu czy przejazdu przez nieruchomość innych osób, konieczne może okazać się ustanowienie tzw. drogi koniecznej.
Prawo cywilne, aby pogodzić często sprzeczne interesy właścicieli sąsiednich nieruchomości, z których każdy włada swoją działką z wyłączeniem innych osób, ale równocześnie „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego” (art. 140 k.c.), przewiduje konstrukcję tzw. służebności gruntowych. Zgodnie z definicją kodeksową zawartą w art. 285 k.c. istota służebności gruntowej polega na tym, że jedną nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) prawem, którego treść może polegać także na tym, że „właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej”. Przyznany zakres korzystania może być bardzo różny i polegać na przechodzeniu, przejeżdżaniu, pobieraniu pożytków w formie złóż naturalnych, czerpaniu wody a nawet na wypasaniu bydła i zbieraniu runa leśnego. Najczęściej jednak mamy do czynienia z sytuacją, w której właściciel jednej nieruchomości przejeżdża przez inną działkę.
Służebnością gruntową o specjalnym znaczeniu jest służebność drogi koniecznej, której ustanowienia można żądać od właścicieli gruntów sąsiednich, jeżeli nasza nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich). Zgodnie z orzecznictwem istotą „odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej” jest uzyskanie sprawnego połączenia z siecią drogową jako całością. Równocześnie do ustanowienia drogi koniecznej nie wystarczy ustalenie, że droga przez grunt sąsiedni stanowiłaby krótsze połączenie nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarskimi.
Ustanowienie drogi koniecznej można ustanowić samodzielnie z sąsiadami – na podstawie zawartej umowy. Należy jednak pamiętać o tym, że oświadczenie osoby, która taką służebność ustanawia, musi być zawarte w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.), stąd najczęściej całą umowę podpisuje się u notariusza. Jeżeli polubownie sposoby nie okażą się skuteczne, otwarta pozostaje droga sądowa.
W razie konieczności zaangażowania sądu, należy wnieść odpowiednie pismo do sądu rejonowego właściwego miejscowo ze względu na miejsce położenia nieruchomości, który będzie go rozpatrywał w tzw. postępowaniu nieprocesowym. Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej powinien zawierać wskazanie właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Wszystkie takie osoby będą uczestnikami postępowania, dlatego należy pamiętać o dołączeniu odpowiedniej liczby odpisów. Nie zapomnijmy, że należy dołączyć także tytuł prawny do działki (np. akt notarialny, wyrok sądu czy odpis z księgi wieczystej) oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej (w wysokości 200 zł).
We wniosku powinniśmy opisać krótko stan faktyczny i uzasadnić wybrany przez nas sposób przeprowadzenia drogi koniecznej. W uzasadnieniu możemy wnieść o dokonanie oględzin działek, choć zgodnie z przepisami kodeksu postępowania sąd przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej i tak powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości. Odstąpić od tego środka dowodowego można jedynie wtedy, jeżeli „okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne” (art. 626 § 2 k.p.c.).
Składając wniosek o ustanowienie służebności, musimy jednak mieć na uwadze to, że sąd nie jest związany naszym wnioskiem co do sposobu jej przeprowadzenia. Wiążące dla niego są za to kodeksowe dyrektywy, które nakazują brać pod uwagę potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej; ale z drugiej strony musi postąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Podczas wytyczania drogi koniecznej należy uwzględnić nie tylko aktualny charakter nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale także ewentualne przyszłe jej przeznaczenie (postanowienie Sądu Najwyższego z 8 maja 2008 r., sygn. akt V CSK 570/07).
Ostateczne ustanowienie drogi koniecznej oznacza także dodatkowe obowiązki. Przede wszystkim – zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości, w wysokości ustalonej przez sąd, ale także obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej (co oznacza obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne, np. utwardzenie drogi, oraz ich późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie).
aktualności prawne
