Zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - coroczne, obowiązkowe zebranie wspólnoty - powinno zostać zwołane do końca marca każdego roku. Ustawa pozwala jednakże na podejmowanie uchwał właścicieli lokali w różnych trybach: nie tylko na zebraniu, ale także drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być także podjęta w tzw. trybie mieszanym, gdzie sumuje się głosy oddane częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Warto wiedzieć, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Ten ostatni element jest szczególnie ważny, jeżeli nie zgadzamy się z podjętą uchwałą i zamierzamy zaskarżyć ją do sądu. Ponieważ prawo nie określa terminu ostatecznego rozstrzygnięcia głosowania w sprawie zaproponowanych uchwał, w wielu wspólnotach takie zbieranie głosów ciągle trwa. Oznacza to m.in. że ciągle otwarta pozostaje możliwość sądowego uchylenia uchwały, która według nas narusza nasze prawa czy interesy.
Przepisy ustawy o własności lokali wskazują, iż właściciel lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej, może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali. Możliwość taka istnieje także w sytuacjach, w których podjęta uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego właściciela lokalu. Zastrzec należy, że mowa tutaj tylko o tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych, w małych (do siedmiu lokali), co do zasady nie stosuje się cytowanej ustawy, a przepisy kodeksu cywilnego.
Pozew należy wnieść do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości wspólnej, czyli po prostu danego budynku, w którym posiadamy lokal. W efekcie jego wniesienia, sąd będzie rozpatrywał, czy zaskarżona uchwała powinna zostać uchylona.
Pozwanym w takim procesie jest cała wspólnota mieszkaniowa, którą powinien reprezentować zarząd (lub wybrany zarządca, o którym mowa w art. 18 ustawy). Z kolei, uprawnionym do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest każdy właściciel lokalu, jak i nawet współwłaściciel samodzielnego lokalu, który nie został jeszcze wyodrębniony. Składać powództwo może zarówno ten, który brał udział w zebraniu i głosował za uchwałą, jak i ten, który nie brał w ogóle udziału w głosowaniu. Należy jednakże pamiętać, że właściciel nieobecny na zebraniu wspólnoty (jeżeli uchwała została podjęta wyłącznie w taki sposób) może próbować zaskarżyć uchwałę, jeśli bezprawnie został niedopuszczony na zebranie albo jeśli zebranie zostało wadliwie zwołane, lub gdy uchwała zapadła w przedmiocie nieobjętym porządkiem obrad.
Przedmiotem skargi mogą być wszystkie uchwały, zarówno te o charakterze majątkowym, jak i niemajątkowym. Rozróżnienie na te dwie kategorie jest o tyle istotne, że zależy od niego właściwy sąd: sprawy o charakterze majątkowym rozpatruje sąd rejonowy, podczas gdy niemajątkowe – okręgowy. Do tych pierwszych – najczęstszych i najbardziej typowych - spraw należą m.in. uchwały w przedmiocie ustalenia opłat na pokrycie kosztów zarządu, przyjęcia corocznego sprawozdania, odwołania członka zarządu czy zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Do spraw o charakterze niemajątkowym można zaliczyć np. uchwałę, która w jakiś sposób narusza dobra osobiste właściciela lokalu.
Najczęstszy zarzut dotyczy niezgodności uchwały z prawem, co może być wynikiem treści uchwały (zarzuty merytoryczne) lub sposobu, w jaki została przyjęta (zarzuty merytoryczne). Przykładowo, zgodnie z orzecznictwem „okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą uchylenie” (wyrok warszawskiego Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 września 2008 r., sygn. akt VI ACa 187/08). Ponadto również „niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały wspólnoty, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00).
Właściwe powództwo zgodnie z art. 31 cytowanej ustawy, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zachowanie tego terminu jest niezwykle istotne, bowiem po jego upływie w zasadzie nie ma możliwości skutecznego wniesienia powództwa.
aktualności prawne
