Współwłasność nieruchomości powoduje wiele problemów głównie na gruncie korzystania, ale jak i na gruncie zasięgu prawa własności poszczególnych współwłaścicieli. Aby rozwiązać tę sytuację, współwłaściciele mogą umówić się co do sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości (umowa quoad usum). Takie określenie sposobu korzystania ma jednak charakter tymczasowy, gdyż każdemu ze współwłaścicieli przysługuje żądanie zniesienia współwłasności.

Określenie sposobu korzystania

Jedną z możliwości prowadząca do uregulowania stanu prawnego jest umowa quoad usum, która reguluje sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości w sposób wiążący. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Współwłaściciele umawiają się w niej np., że współwłaściciel 1 będzie korzystał i pobierał pożytki z lokalu na parterze, a współwłaściciel 2 z mieszkania na piętrze itd. Umowa quoad usum nie wymaga żadnej szczególnej formy. Jeżeli nie przybierze jednak formy pisemnej będzie trudno wykazać zarówno fakt jej zawarcia, jak i jej ustalenia. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli w wyniku takiej umowy otrzyma do użytkowania np. określony lokal to będzie mógł z niego korzystać z pominięciem innych współwłaścicieli, a inni współwłaściciele będą zobowiązani do powstrzymania się od ingerencji w tę część wspólnej nieruchomości. Nie są zobowiązani do tego w przypadku, gdy taka umowa między współwłaścicielami nie została zawarta. Ponadto umowa quoad usum jest umową wiążąca nie tylko dla współwłaścicieli nieruchomości, którzy ją podpisali, ale też dla ich następców prawnych. W przypadku gdy jeden ze współwłaścicieli sprzeda lub w inny sposób dokona zbycia swojego udziału osobie trzeciej, nowy nabywca udziału będzie musiał podporządkować się postanowieniom obowiązującej umowy i określonemu w niej sposobowi korzystania z nieruchomości. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania z nieruchomości może nastąpić w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli bądź w wyniku orzeczenia sądowego na wniosek któregoś ze współwłaścicieli. Jednak aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie muszą istnieć ku temu jakieś uzasadnione powody. Sam brak zgody np. ze strony nowego współwłaściciela na przyjęty sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości, będzie niewystarczającą przyczyną.

Zniesienie współwłasności

Drugą możliwość i to o charakterze trwałym rozwiązania problemu daje zniesienie współwłasności. Współwłasność ma charakter tymczasowy, dlatego przepisy dopuszczają możliwość jej zniesienia w każdym czasie, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu i przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. W przypadku niemożliwości porozumienia znieść współwłasność można na dodrze sądowej. Postępowanie przed sądem ma charakter nieprocesowy, a w celu jego wszczęcia należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości odpowiedni wniosek. Wnioskodawca powinien określić swoje żądania dotyczące sposobu zniesienia współwłasności. Znieść współwłasność można na kilka sposobów. Przede wszystkim można dokonać fizycznego podziału nieruchomości. W praktyce często spotykać się można przy zniesieniu współwłasności budynku ze specyficznym jego podziałem poprzez wyodrębnienie w nim samodzielnych lokali mieszkalnych. W wyniku takiego zniesienia współwłasności każdy z byłych współwłaścicieli staje się właścicielem lokalu lub lokali, a współwłasnością pozostaje tylko działka pod budynkiem i części wspólne budynku służące do wspólnego użytku (dom jednorodzinny przekształca się w blok z mieszkaniami).

Sytuacja w przedmiotowej nieruchomości

W sytuacji opisanej w pytaniu można uznać, że współwłaściciele dokonali podziału wspólnej nieruchomości do korzystania, czyli zawarto umowę quoad usum. Jak wykazałem wyżej, taka umowa jest wiążąca także dla następcy prawnego osoby, która ją zawarła. Osoba ta, aby zmienić ustalony sposób korzystania z nieruchomości musi wnieść sprawę do sądu o określenie sposobu korzystania. Jednak trudno jej będzie wykazać zasadność takiej zmiany, gdy taki sposób zgodnego korzystania trwa wiele lat. Zatem przy takim wniosku do sądu zapewne nic się nie zmieni. Jednak należy zwrócić uwagę, że osoba ta może też wnieść sprawę o zniesienie współwłasności przez fizyczny podział nieruchomości i ustanowienie w niej lokali. Sąd również w tym przypadku zachowa obecny układ lokalów w budynku, czyli przyzna Pani lokal z poddaszem. Jeżeli jednak powierzchnia Pani lokalu nie odpowiada Pani udziałowi w nieruchomości to zapewne sąd zasądzi spłatę na rzecz sąsiada.

Przykład: Pani udział wynosi 1/2 część, a łączna powierzchnia Pani lokalu i lokalu sąsiada np. 200 m kw. W takim przypadku powinna Pani otrzymać na własność lokal o powierzchni 100 m kw (1/2 powierzchni) i taki sam lokal powinien otrzymać sąsiad, bo jego udział również wynosi 1/2. Jeżeli proporcje powierzchni zajmowanych przez was lokali są zachwiane, czyli np. Pani lokal ze strychem ma 150 m kw., a parter sąsiada tylko 50 m kw. to wówczas sąsiadowi należy się spłata odpowiadająca 50 m kw. różnicy, gdyż w wyniku zniesienia współwłasności jego udział ulegnie pomniejszeniu (dostanie mniej powierzchni niż mu się należy).